Vay nợ 320.000 tỷ, nhóm bất động sản niêm yết tạo ra bao nhiêu lợi nhuận sau 6 tháng?

Lợi nhuận toàn thị trường chứng khoán nửa đầu năm 2025 đạt gần 308.000 tỷ đồng

Báo cáo chiến lược từ Chứng khoán An Bình (ABS) cho thấy, trong quý II/2025, nhóm bất động sản ghi nhận gần 13.500 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng tới 125% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng tốt thứ 3 trên toàn thị trường, chỉ sau mức 149% của nhóm du lịch - giải trí và mức 1.423% của nhóm ô tô và phụ tùng.

Nếu chỉ xét trong nhóm ngành có vốn hóa chủ đạo, đây là mức tăng ấn tượng nhất.

Lũy kế 6 tháng, các doanh nghiệp bất động sản mang về hơn 43.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (khoảng 1,6 tỷ USD theo tỷ giá hiện hành), trong khi cùng kỳ chỉ đạt hơn 18.700 tỷ, tương ứng tăng 130%, qua đó chiếm 14% tổng lợi nhuận toàn thị trường.

Cùng với mức tăng trưởng lợi nhuận, quy mô tài sản toàn ngành cũng tăng đáng kể, đi kèm với việc gia tăng nợ.

‘Kho tài sản’ chiến lược của VHM, NVL, KDH, DIG… phình to: Chìa khóa mở ra cơ hội dài hạn?

Dẫn nguồn Doanh nghiệp và Kinh doanh, tính đến ngày 30/6/2025, tổng dư nợ vay (bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu, đối tác) của 77 doanh nghiệp bất động sản trên sàn ghi nhận mức kỷ lục mới gần 319.000 tỷ đồng (khoảng 12,2 tỷ USD), tăng 14% so với cuối năm 2024. Tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cũng dần tiệm cận mức 20%.

Chỉ tính riêng 5 doanh nghiệp dẫn đầu là Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc, Becamex IDC và Tập đoàn Sunshine (KSF) đã chiếm tới 67% tổng dư nợ toàn ngành.

Cơ cấu nợ vay của hai doanh nghiệp top đầu có sự khác biệt. Trong tổng dư nợ vay hơn 90.350 tỷ đồng của Vinhomes, tín dụng chiếm hơn 45%, trái phiếu hơn 42% và vay từ đối tác hơn 12%. Tại Novaland, trong tổng dư nợ vay hơn 61.800 tỷ đồng, trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn với gần 49%, tín dụng hơn 34% và vay từ đối tác khoảng 17%.

Ngoài ra, một số gương mặt địa ốc cũng ghi nhận dư nợ vay top đầu còn có Khang Điền, Nam Long, Văn Phú – Invest, Đất Xanh, Phát Đạt, Vincom Retail...

Những doanh nghiệp có tổng dư nợ vay tăng trưởng cao so với cuối năm 2024 là Tập đoàn Sunshine (gấp hơn 15 lần), BV Land, Kinh Bắc, SJ Group (SJS), Đầu tư Sài Gòn VRG, Khang Điền…

Đáng chú ý, 28 doanh nghiệp có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành, dẫn đầu là Năm Bảy Bảy (57,2%), Du lịch Vinaconex (46,8%), Văn Phú – Invest (46,7%), Kosy (42,4%), Becamex IDC (39%), Kinh Bắc (37,1%), Becamex TDC (36,7%), Tập đoàn Sunshine (36,2%), CIC Group (35,8%)… Điều này có thể khiến doanh nghiệp đối mặt rủi ro mất cân đối tài chính, dễ bị tổn thương khi thị trường hoặc chính sách tiền tệ thay đổi. Tuy nhiên, mức độ rủi ro còn tùy thuộc vào cấu trúc nợ (ngắn hạn – dài hạn), hiệu quả sử dụng vốn vay và triển vọng tăng trưởng của từng doanh nghiệp.

Tựu chung lại, sự kết hợp giữa lợi nhuận tăng và nợ vay tăng cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang “tăng tốc” bằng đòn bẩy tài chính. Đây là con dao hai lưỡi: nếu thị trường thuận lợi, lợi nhuận sẽ bứt phá, nhưng nếu thị trường chững lại, áp lực nợ có thể trở thành gánh nặng lớn.