TP. HCM kiến nghị áp dụng hệ số K để quyết định giá đất

Chủ tịch UBND TP. HCM Phan Văn Mãi mới đây đã gửi văn bản khẩn đến Thủ tướng Chính phủ về việc kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường.

Theo đó, trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, UBND TP. HCM đã chỉ đạo các sở ngành thực hiện đúng luật Đất đai 2013, Nghị định số 44 và các hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên khi áp dụng vào tình hình thực tiễn thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn.

Còn theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu.

Nhưng việc lập kế hoạch không thể thực hiện được vì việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng nan giải. Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu gặp nhiều khó khăn, bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện. Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc và hạn chế. Hiện nay, Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ban hành các phương pháp thẩm định giá.

Vì vậy, UBND TP.HCM nhận thấy việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật.

Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện. Đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất.

Ngoài ra, việc này sẽ khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

Thời gian vừa qua, TP. HCM đã thử nghiệm việc thẩm định giá và kết quả cho thấy, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất… Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

Do đó, nếu hệ số K được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số K vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án. Đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trên 30 tỷ đồng.

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định trên, UBND TP. HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỷ đồng thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay.