Quy hoạch đô thị đang thay đổi cách người Việt mua bất động sản như thế nào?

Nếu như cách đây khoảng một thập kỷ, câu hỏi quen thuộc của người mua bất động sản là "giá bao nhiêu?" hay "khu vực này có gần trung tâm không?", thì hiện nay, một câu hỏi khác đang xuất hiện ngày càng nhiều: "Khu vực này sẽ trở thành gì trong 10-20 năm tới?". Sự thay đổi ấy phản ánh một bước chuyển đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo khảo sát Tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 do Batdongsan.com.vn thực hiện, 96% người tham gia cho biết quyết định mua bán của họ chịu tác động từ thông tin quy hoạch, trong khi 92% khẳng định họ chủ động theo dõi các kế hoạch phát triển đô thị trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Những con số này cho thấy quy hoạch không còn là câu chuyện của cơ quan quản lý hay giới đầu tư chuyên nghiệp. Nó đã trở thành một trong những yếu tố dẫn dắt hành vi của thị trường.

Nhưng nếu nhìn rộng hơn, điều đang thay đổi không chỉ là cách người dân chọn mua một căn nhà. Đó là cách các đô thị Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới.

Từ đô thị đơn tâm đến mạng lưới các cực tăng trưởng

Trong nhiều năm, giá trị bất động sản chủ yếu tập trung quanh khu vực trung tâm. Khoảng cách tới quận lõi gần như quyết định mức giá, sức hút cũng như tốc độ tăng giá của một dự án. Tuy nhiên, mô hình này đang dần thay đổi.

Những năm gần đây, hàng loạt quyết định quy hoạch lớn được triển khai đồng thời: Hà Nội xây dựng Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm với định hướng phát triển đa cực; TP. HCM mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập, hình thành mô hình "tập hợp đô thị"; cùng lúc là sự xuất hiện của các tuyến metro, vành đai, cao tốc liên vùng và sân bay Long Thành.

Điểm chung của các dự án này không phải chỉ để mở rộng hạ tầng. Mục tiêu lớn hơn là hình thành các trung tâm phát triển mới, phân bổ lại dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực lõi.

Đó cũng là mô hình mà nhiều siêu đô thị như Seoul hay Thượng Hải đã trải qua trước khi bước sang giai đoạn tăng trưởng mới.

Người mua nhà đang đi trước một bước

Một trong những phát hiện đáng chú ý nhất của báo cáo là người dân không còn lựa chọn bất động sản dựa hoàn toàn trên hiện trạng. Họ bắt đầu mua theo tương lai của khu vực.

Theo khảo sát, 69% người tiêu dùng sẵn sàng lựa chọn các khu vực mới hoặc vùng ven trong vòng 3-5 năm tới, trong khi chỉ khoảng 27% tiếp tục ưu tiên khu vực trung tâm hiện hữu. Đây không đơn thuần là xu hướng tìm nhà giá rẻ hơn mà điều người mua kỳ vọng chính là giá trị mà hạ tầng và quy hoạch sẽ tạo ra trong tương lai.

Những khu vực xuất hiện trên bản đồ metro, các tuyến vành đai hay những cực phát triển mới đang dần trở thành nơi thu hút dòng tiền.

Nói cách khác, người mua hiện không chỉ tìm một căn hộ hay một mảnh đất. Họ đang tìm vị trí trong bản đồ phát triển của thành phố.

Hà Nội và TP. HCM đang tạo ra hai "bản đồ đầu tư" khác nhau

Dữ liệu khảo sát cũng cho thấy quy hoạch tạo ra những kỳ vọng khác nhau tại hai đô thị lớn nhất cả nước.

Ở Hà Nội, người dân dành sự quan tâm nhiều nhất cho Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm (80%), tiếp theo là các tuyến metro (74%), quy hoạch hai bên sông Hồng (73%) và khu đô thị Olympic (58%). Điều này phản ánh kỳ vọng vào quá trình mở rộng không gian đô thị theo hướng đa cực, nơi các trung tâm mới được hình thành thay vì tiếp tục phụ thuộc vào khu vực nội đô lịch sử.

Trong khi đó, tại TP. HCM, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4 (77%), hệ thống metro (75%) và việc mở rộng địa giới hành chính (72%) là những yếu tố được người dân quan tâm nhiều nhất. Điểm chung là cả hai thành phố đều đang chứng kiến sự dịch chuyển trong tư duy của người mua: thay vì nhìn vào vị trí hiện tại, họ đánh giá bất động sản thông qua khả năng kết nối với các trung tâm mới trong tương lai.

Quy hoạch đang thay đổi cả dòng tiền trên thị trường

Sự thay đổi này không chỉ diễn ra ở phía người mua. Khảo sát cho thấy 82% người bán cho biết quyết định chuyển nhượng không xuất phát từ tác động của quy hoạch, mà chủ yếu nhằm chốt lời, tái cơ cấu tài sản hoặc đổi sang sản phẩm phù hợp hơn.

Quan trọng hơn, 81% người bán dự định tiếp tục đầu tư vào bất động sản sau khi bán, thay vì rút tiền khỏi thị trường. Điều này cho thấy dòng vốn không biến mất mà đang dịch chuyển theo những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng.

Đây cũng là đặc điểm thường xuất hiện trong các chu kỳ phát triển đô thị mới, khi dòng tiền bắt đầu rời khỏi những khu vực đã phát triển ổn định để tìm đến các cực tăng trưởng đang hình thành.

Nếu chỉ nhìn vào những con số riêng lẻ, báo cáo có thể được hiểu đơn giản là người dân ngày càng quan tâm đến quy hoạch. Nhưng khi đặt trong bối cảnh rộng hơn của quá trình mở rộng địa giới, đầu tư hạ tầng và tái cấu trúc không gian đô thị đang diễn ra tại Việt Nam, ý nghĩa của những dữ liệu này lớn hơn nhiều.

Quy hoạch không còn chỉ quyết định thành phố sẽ phát triển theo hướng nào. Nó đang định hình lại cách người dân lựa chọn nơi an cư, cách nhà đầu tư phân bổ dòng vốn và cách thị trường bất động sản hình thành những vùng giá trị mới.

Có thể nói, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển đô thị mà giá trị của bất động sản sẽ ngày càng được quyết định bởi khả năng kết nối với các cực tăng trưởng, chứ không chỉ bởi khoảng cách đến khu vực trung tâm như trước đây.