Trung ương định hướng đổi cách giao đất, cho thuê đất: Đấu giá, đấu thầu là chủ yếu, mở thêm cơ chế cho doanh nghiệp

Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng sửa đổi Luật Đất đai theo hướng đất do Nhà nước quản lý chủ yếu được giao, cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; đồng thời quy định rõ trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cùng với mở rộng khả năng tiếp cận, Trung ương yêu cầu tăng kiểm soát để đất đai được sử dụng hiệu quả, hạn chế lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Đất Nhà nước quản lý: Đấu giá, đấu thầu là phương thức chủ yếu

Một trong những định hướng đáng chú ý tại Nghị quyết 21-NQ/TW là thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Điểm quan trọng không chỉ nằm ở phương thức phân bổ đất, mà còn ở yêu cầu về cách thức lựa chọn người sử dụng đất. Nghị quyết đặt ra nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh và lựa chọn đúng chủ thể có năng lực sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, việc tiếp cận đất đai phải bảo đảm bình đẳng giữa khu vực công và khu vực tư.

Cùng với đó, hệ thống pháp luật cần quy định rõ trường hợp nào phải đấu giá, trường hợp nào phải đấu thầu, trường hợp được thực hiện không qua đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Mỗi phương thức được định hướng phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch. Đây cũng là yêu cầu gắn với cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho đầu tư, kinh doanh nhưng đồng thời phải phòng, chống lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Đáng chú ý, Trung ương định hướng xây dựng cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý các vi phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là những vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Mở thêm cơ chế để nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Nếu đấu giá, đấu thầu là phương thức chủ yếu đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời đặt vấn đề quy định trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đây là một trong những điểm quan trọng trong định hướng hoàn thiện cơ chế tiếp cận đất đai. Tài liệu phân tích chính sách được cung cấp cho thấy nội dung này được xem là cơ sở chính trị để tiếp tục thể chế hóa cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng Nghị quyết 21-NQ/TW mới đưa ra định hướng chính sách, không phải một quy định trực tiếp cho phép mọi nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận đất trong mọi trường hợp. Do đó, việc trường hợp nào được áp dụng, điều kiện ra sao, trình tự và cơ chế giám sát thế nào vẫn phải được cụ thể hóa trong pháp luật.

Cách tiếp cận này cho thấy định hướng của Trung ương không chỉ là tăng kiểm soát việc phân bổ đất, mà còn tìm cách mở rộng và minh bạch hóa các con đường tiếp cận đất đai, qua đó tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư, kinh doanh nhưng không buông lỏng quản lý.

Người sử dụng đất được lựa chọn cách trả tiền thuê

Nghị quyết cũng định hướng cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ vào mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng đất cụ thể. Đây cũng là một trong những nội dung được đặt trong tổng thể việc hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, với mục tiêu tạo sự phù hợp giữa hình thức sử dụng đất và nhu cầu thực tế của người sử dụng.

Đối với tổ chức tôn giáo, Trung ương định hướng Nhà nước giao đất có hạn mức, không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự và trụ sở của tổ chức tôn giáo. Nếu sử dụng đất vào mục đích khác, tổ chức tôn giáo phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định. Điều kiện giao đất, cho thuê đất và hạn mức sử dụng được định hướng phù hợp với quỹ đất hiện có của từng địa phương.

Không phải mọi loại đất đều chuyển sang cơ chế có thời hạn

Một nội dung dễ gây hiểu nhầm trong Nghị quyết 21-NQ/TW liên quan đến thời hạn giao đất, cho thuê đất. Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, với lộ trình và bước đi phù hợp, thận trọng. Quá trình nghiên cứu phải đánh giá đầy đủ tác động tới kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Theo định hướng này, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh và đất xây dựng trụ sở làm việc có chức năng ngoại giao tiếp tục được giao đất, cho thuê đất có thời hạn. Trong khi đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được định hướng giao đất có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.

Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản.

Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Nghị quyết cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Điểm này cần được tách bạch theo định hướng về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc đất xây dựng nhà ở thương mại để bán bị chuyển thành đất có thời hạn.

Hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại đô thị lớn

Trong định hướng về nhà ở, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn. Song song với đó, đất sử dụng cho nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước được định hướng sử dụng lâu dài.

Trung ương cũng định hướng có chính sách ưu đãi về giao đất, cho thuê đất nhằm khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Các định hướng này được đặt trong mục tiêu rộng hơn là phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê, qua đó góp phần đưa giá nhà thương mại về mức hợp lý.

Chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được kiểm soát chặt hơn

Một trụ cột khác trong định hướng sửa đổi chính sách đất đai là tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết đặc biệt lưu ý: Đất trồng lúa; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; Đất của doanh nghiệp Nhà nước thoái vốn, cổ phần hóa; Các loại đất được sử dụng đa mục đích.

Cùng với việc kiểm soát chặt, Trung ương định hướng tăng cường phân cấp, phân quyền nhưng phải đi đôi với kiểm tra, giám sát. Đây là điểm có ý nghĩa quan trọng trong thiết kế chính sách: phân quyền không tách rời trách nhiệm kiểm soát, trong khi thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vẫn cần được cải cách để giảm những khâu không cần thiết.

Mở cửa nhưng không buông quản lý

Nhìn tổng thể, nhóm định hướng về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trong Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ mang một chiều "siết" quản lý. Theo đó, một mặt, Trung ương yêu cầu công khai hóa và cạnh tranh hóa việc phân bổ quỹ đất Nhà nước quản lý; lựa chọn đúng chủ thể có năng lực; tăng kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm.

Mặt khác, Nghị quyết cũng đặt vấn đề bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư, quy định rõ trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp.

Hai vế này cần được nhìn cùng nhau, đó là mở cơ chế tiếp cận không đồng nghĩa nới lỏng quản lý; tăng quản lý cũng không đồng nghĩa tạo thêm rào cản cho đầu tư.

Mục tiêu cuối cùng là xây dựng cơ chế phân bổ và sử dụng đất minh bạch hơn, để đất đai được khai thác hiệu quả, hạn chế lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm, đồng thời tạo điều kiện cho những chủ thể có năng lực tiếp cận và sử dụng nguồn lực này.

Những thay đổi vẫn cần được thể chế hóa

Một điểm quan trọng cần nhấn mạnh khi đưa các nội dung của Nghị quyết 21-NQ/TW vào bài viết là đây là nghị quyết định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan. Nghị quyết không tự thay thế các quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Do đó, những nội dung như cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư hay các trường hợp giao đất, cho thuê đất qua đấu giá, đấu thầu sẽ cần được thể chế hóa trong quá trình sửa đổi pháp luật.

Tài liệu phân tích được cung cấp cũng xác định Nghị quyết 21-NQ/TW là cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, đồng thời tạo cơ chế phù hợp hơn cho phát triển thị trường bất động sản.

Vì vậy, tác động đáng chú ý nhất của Nghị quyết ở thời điểm này không nằm ở việc lập tức thay đổi quyền sử dụng đất của người dân hay quyền tiếp cận đất của doanh nghiệp, mà ở định hướng thiết kế lại cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai: minh bạch hơn khi Nhà nước giao đất, mở rõ hơn các phương thức tiếp cận hợp pháp, kiểm soát chặt hơn những lĩnh vực nhạy cảm và bảo đảm tốt hơn quyền tài sản trong quá trình sửa luật. Đây được xem là cách tiếp cận xuyên suốt để đất đai vừa được quản lý chặt chẽ, vừa thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.