Trung ương đề ra nguyên tắc mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng đổi mới cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh, đồng thời hoàn thiện các quy định về đấu giá, đấu thầu, thời hạn sử dụng đất và kiểm soát chặt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là một trong những nhóm chính sách quan trọng, tạo cơ sở để tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời gian tới.

Các định hướng này là cơ sở chính trị quan trọng để tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết 21 là định hướng đổi mới cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Theo đó, Trung ương xác định việc giao đất, cho thuê đất sẽ chủ yếu được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nghị quyết 21 nêu rõ, việc lựa chọn các phương thức này nhằm bảo đảm các nguyên tắc công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn đúng chủ thể có năng lực sử dụng đất hiệu quả, đồng thời bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Bên cạnh đó, Trung ương yêu cầu quy định rõ các trường hợp phải thực hiện đấu giá, đấu thầu; các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; cũng như trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đối với từng phương thức, Nghị quyết yêu cầu phải quy định đầy đủ điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát theo hướng rõ ràng, minh bạch, vừa cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa phòng, chống lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Ngoài ra, Trung ương cũng yêu cầu xây dựng cơ chế đồng bộ để xử lý các vi phạm liên quan đến giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cho phép người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất

Đối với chính sách thuê đất, Nghị quyết 21 định hướng cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ vào mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng đất cụ thể.

Đối với các tổ chức tôn giáo, Nhà nước tiếp tục thực hiện giao đất trong hạn mức và không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo.

Trường hợp các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác thì phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất và hạn mức sử dụng đất đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của từng địa phương.

Nghiên cứu thận trọng cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn

Đối với thời hạn sử dụng đất, Trung ương yêu cầu nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, với lộ trình và bước đi phù hợp, thận trọng.

Theo Nghị quyết, việc nghiên cứu phải bảo đảm đánh giá đầy đủ tác động đối với phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Trung ương tiếp tục xác định giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh và đất xây dựng trụ sở làm việc có chức năng ngoại giao. Trong khi đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán tiếp tục được giao đất có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu là phát triển nhà chung cư.

Đối với chung cư xây dựng mới, Nghị quyết quy định thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình, đồng thời phải gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Bên cạnh đó, Trung ương định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước, thời hạn sử dụng đất tiếp tục được xác định là lâu dài. Để phát triển thị trường nhà ở cho thuê, Nghị quyết cũng yêu cầu có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất nhằm khuyến khích khu vực tư nhân tham gia đầu tư với mức giá phù hợp.

Kiểm soát chặt việc chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết 21 yêu cầu tăng cường công tác quản lý và kiểm soát chặt chẽ.

Trọng tâm là các loại đất có ý nghĩa quan trọng như đất trồng lúa; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất của các doanh nghiệp nhà nước sau thoái vốn, cổ phần hóa; và các loại đất được sử dụng đa mục đích.

Song song với đó, Trung ương yêu cầu tăng cường phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất.

Các nội dung về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là một trong những nhóm chính sách quan trọng của Nghị quyết 21.

Theo định hướng của Trung ương, các quy định mới cần bảo đảm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, nâng cao tính công khai, minh bạch trong phân bổ đất đai, đồng thời hoàn thiện cơ chế quản lý, giám sát và xử lý vi phạm. Các định hướng này là cơ sở chính trị quan trọng để tiếp tục nghiên cứu, thể chế hóa trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai.