Trung ương thúc thị trường đất đai bước vào 'kỷ nguyên dữ liệu': Công khai quy hoạch, giá, giao dịch, thế chấp
Nghị quyết 21-NQ/TW nhấn mạnh kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và đăng ký bảo đảm; từng bước đăng ký giao dịch, tăng tính minh bạch trong mua bán và kiểm soát chặt chẽ tình trạng đầu cơ đất đai.
Mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững được Trung ương đặt cùng với một loạt định hướng cụ thể, từ công khai thông tin quy hoạch, pháp lý, giá đất, giao dịch đến từng bước đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất và kiểm soát chặt tình trạng đầu cơ.
Theo mục 2.6 của Nghị quyết 21, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được định hướng phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Để đạt mục tiêu này, Trung ương đặt ra yêu cầu công khai một loạt thông tin có ý nghĩa trực tiếp đối với giá trị và tính pháp lý của bất động sản, gồm quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất. Đây là những nhóm thông tin mà người tham gia thị trường cần biết trước khi đưa ra quyết định giao dịch. Khi được công khai đầy đủ, thị trường sẽ có thêm cơ sở để đánh giá tài sản, hạn chế tình trạng thông tin không đồng đều giữa các bên.
Từng bước đưa giao dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ đăng ký
Một định hướng đáng chú ý khác là đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu việc đăng ký được thực hiện đầy đủ hơn, các giao dịch quyền sử dụng đất sẽ có cơ sở dữ liệu rõ ràng hơn, qua đó hỗ trợ công tác quản lý và tăng tính minh bạch của thị trường.
Nghị quyết đồng thời đặt ra yêu cầu kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh bất động sản.
Điểm đáng chú ý ở đây là các nguồn dữ liệu liên quan đến một giao dịch bất động sản không còn được định hướng vận hành tách rời. Việc kết nối sẽ giúp thông tin về đất đai có thể được đối chiếu với các dữ liệu liên quan đến quy hoạch, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tín dụng và tình trạng bảo đảm. Đây được xem là nền tảng quan trọng nếu muốn hình thành một thị trường mà thông tin về tài sản có thể được kiểm chứng đầy đủ hơn.
Nghị quyết cũng đồng thời khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, nhưng yêu cầu áp dụng phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch. Như vậy, định hướng của Trung ương không chỉ tập trung vào việc quản lý bản thân thửa đất hay dự án, mà hướng tới việc làm rõ hơn quá trình giao dịch và các thông tin gắn với giao dịch.
Mở thêm thị trường cho thuê đất nông nghiệp
Không chỉ thị trường bất động sản đô thị, mục 2.6 còn đặt vấn đề phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Theo đó, trọng tâm là đất nông nghiệp đã có hạ tầng kỹ thuật, qua đó thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.
Tuy nhiên, Nghị quyết đồng thời đặt ra những nguyên tắc quan trọng gồm quá trình tích tụ, tập trung đất đai phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nông dân. Điều này cho thấy mục tiêu không phải đơn thuần là tập trung đất đai, mà là hình thành một thị trường cho thuê có trật tự, trong đó quyền lợi của người có đất được đặt song song với nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất.
Đáng chú ý, định hướng này tập trung vào đất nông nghiệp đã có hạ tầng kỹ thuật, thay vì mở rộng một cách chung chung đối với mọi loại đất nông nghiệp.
Không để đất đai bị “đóng băng” khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu
Một nội dung khác ít được chú ý nhưng có ý nghĩa đối với thị trường chính là yêu cầu hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu hoặc chuyển giao dự án. Mục tiêu được xác định rõ là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các bên liên quan.
Đối với thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất thường gắn với dự án, tài sản, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của nhiều chủ thể. Vì vậy, khi doanh nghiệp rơi vào tình trạng phá sản hoặc tái cơ cấu, cách xử lý quyền sử dụng đất có thể tác động trực tiếp đến khả năng tiếp tục hoặc chuyển giao dự án.
Việc hoàn thiện cơ chế trong trường hợp này vì thế là một phần trong yêu cầu xây dựng thị trường bất động sản ổn định và bền vững mà Nghị quyết đặt ra.
Kiểm soát chặt đầu cơ đất đai
Ở điểm cuối của nhóm chính sách, Trung ương yêu cầu có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Đặt cạnh các định hướng về công khai thông tin, đăng ký giao dịch và kết nối dữ liệu, yêu cầu kiểm soát đầu cơ cho thấy mục tiêu xuyên suốt là tạo một thị trường minh bạch hơn.
Bởi khi thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất được công khai; dữ liệu giữa các lĩnh vực được kết nối; giao dịch được từng bước đăng ký và các phương thức thanh toán minh bạch hơn, cơ sở để thị trường vận hành sẽ rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mục 2.6 mới dừng ở việc xác định định hướng và yêu cầu chính sách. Nghị quyết không quy định cụ thể một công cụ hay mức chế tài nào đối với hành vi đầu cơ. Vì vậy, những biện pháp cụ thể để thực hiện mục tiêu này sẽ cần được thể chế hóa trong các quy định pháp luật liên quan.
Từ “quản lý đất” sang xây dựng một thị trường có dữ liệu và thông tin
Nhìn tổng thể, mục 2.6 tại Nghị quyết 21 không chỉ đề cập đến một khía cạnh riêng lẻ của thị trường bất động sản.
Các định hướng được đặt thành một chuỗi tương đối rõ: Công khai thông tin → thương mại hóa quyền sử dụng đất → từng bước đăng ký giao dịch → kết nối dữ liệu → khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng → phát triển thị trường thuê đất nông nghiệp → hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu, chuyển giao dự án → kiểm soát đầu cơ.
Điểm cốt lõi là xây dựng một thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản minh bạch hơn về thông tin, rõ hơn về giao dịch và an toàn hơn về pháp lý. Nếu được cụ thể hóa đầy đủ, các định hướng này có thể tác động tới nhiều mắt xích của thị trường, từ người có đất, người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tín dụng đến cơ quan quản lý.
Nghị quyết 21 thực tế đang đặt ra định hướng chính sách nhưng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách các định hướng này được thể chế hóa thành quy định cụ thể và tổ chức thực hiện trong thời gian tới như thế nào.
