TS Nguyễn Trí Hiếu: Người mua chung cư phải tính lại bài toán đầu tư

"Luật chơi" của thị trường chung cư sẽ thay đổi

Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan xác định đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, công trình xây dựng trên đất, bao gồm nhà chung cư , sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình.

Khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản và có quyền tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo chuyên gia kinh tế TS Lê Bá Chí Nhân, quy định này có thể tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm trong cải tạo chung cư cũ.

"Nhiều công trình đã hết tuổi thọ, thậm chí được xác định nguy hiểm, nhưng quyền sở hữu căn hộ gần như được hiểu là vô thời hạn. Điều này khiến việc cải tạo luôn rơi vào bế tắc vì không đạt được sự đồng thuận của cư dân", ông phân tích.

Theo vị chuyên gia, việc xác định rõ thời hạn sử dụng công trình ngay từ đầu sẽ giúp xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, giảm tranh chấp và đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS, nhấn mạnh định hướng mới không làm thay đổi quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại.

Đất vẫn được giao ổn định lâu dài, trong khi thời hạn chỉ áp dụng với công trình xây dựng - tài sản vốn có vòng đời kỹ thuật nhất định.

"Chung cư sẽ không còn là tích sản"

Ở góc độ tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, cho rằng nếu chính sách được triển khai, luật chơi của thị trường bất động sản sẽ thay đổi căn bản.

Theo ông, nhiều năm qua, không ít người mua chung cư với niềm tin gần như mặc định rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng theo thời gian.

Tuy nhiên, khi công trình có thời hạn sử dụng, phát sinh chi phí bảo trì, vận hành và nghĩa vụ tài chính để tái thiết, căn hộ sẽ không còn là loại tài sản chỉ tăng giá mãi.

"Chung cư sẽ không còn là tích sản mà là loại tiêu sản hao mòn theo thời gian. Người dân sẽ phải lựa chọn rõ ràng hơn: mua để ở, mua để cho thuê hay mua để tích lũy tài sản, thay vì mặc nhiên coi chung cư là khoản đầu tư luôn tăng giá", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Theo chuyên gia, trước khi quyết định đầu tư, người mua sẽ phải tính toàn bộ dòng tiền trong suốt thời gian sở hữu, bao gồm giá mua, lãi vay, chi phí quản lý, bảo trì, sửa chữa cũng như khoản đóng góp để xây dựng lại công trình trong tương lai.

Ở chiều ngược lại là nguồn thu từ cho thuê và giá trị còn lại của căn hộ.

"Khi quy đổi toàn bộ dòng tiền về giá trị hiện tại, chỉ khi tổng lợi ích lớn hơn tổng chi phí thì khoản đầu tư mới thực sự hiệu quả", ông phân tích.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, khi chung cư có niên hạn, yếu tố thời gian sẽ trở thành biến số quan trọng trong định giá.

Một căn hộ chỉ còn 20 năm tuổi thọ chắc chắn sẽ có giá trị khác với căn hộ còn 50 năm sử dụng. Điều đó đồng nghĩa người mua sẽ không thể chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng giá tiếp tục tăng mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền trong toàn bộ thời gian còn lại của tài sản.

Theo ông, đây là cách tiếp cận phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển. Ở Nhật Bản, cư dân biểu quyết việc phá dỡ và xây dựng lại khi chung cư xuống cấp. Trong khi đó, tại Mỹ, dù không quy định cứng niên hạn công trình, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm tuyệt đối về an toàn và buộc phải sửa chữa hoặc xây dựng lại khi công trình không còn đáp ứng tiêu chuẩn.

Mục tiêu cuối cùng là kéo giá nhà về gần khả năng chi trả

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư không chỉ nhằm tháo gỡ bài toán cải tạo hàng nghìn chung cư cũ mà còn hướng tới mục tiêu lớn hơn là đưa giá nhà về gần khả năng chi trả của người dân.

Ông cho biết, giá bất động sản tại nhiều đô thị hiện đã lên tới khoảng 25-30 lần thu nhập trung bình năm, khiến nhiều người gần như không còn cơ hội sở hữu nhà.

Để hạn chế đầu cơ, chuyên gia cũng đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản theo tổng giá trị tài sản, qua đó vừa giảm động lực găm giữ nhà đất vừa tạo thêm nguồn lực cho địa phương đầu tư hạ tầng.

Nếu được luật hóa với cơ chế bảo vệ quyền tài sản rõ ràng và lộ trình phù hợp, Nghị quyết 21 không chỉ giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ mà còn có thể định hình lại cách người Việt sở hữu, định giá và đầu tư vào căn hộ trong giai đoạn mới.