HoREA đề xuất bổ sung 3 hệ số vào cơ chế tính giá đất, lo chi phí doanh nghiệp tăng mạnh

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng cơ chế sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được quy định rõ hơn ngay trong luật. Theo Hiệp hội, đây là nội dung có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, đồng thời ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật Đất đai 3 thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Đây cũng là cấu trúc đang được quy định tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Theo quy định này, các hệ số được phân chia thành những mức khác nhau và được xác định dựa trên thông tin giá đất thị trường, phương pháp định giá đất, bảng giá đất hiện hành cùng các yếu tố liên quan. Hệ số theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và hệ số sử dụng đất.

HoREA muốn luật hóa cơ chế hệ số K

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên thực tế không đơn giản. Hiệp hội cho rằng nếu các quy định chỉ dừng ở mức khung mà thiếu hướng dẫn cụ thể, quá trình triển khai tại các địa phương có thể phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau.

Từ đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, tạo cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng và áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với điều kiện thực tế.

Thực tế tại TP. HCM cũng được HoREA đưa ra làm ví dụ. Ngày 30/6/2026, UBND TP. HCM ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Theo quyết định này, hệ số K được cấu thành từ 3 thành phần K1, K2 và K3, tương ứng với biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Tuy nhiên, theo HoREA, quyết định này không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cũng như tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Từ thực tế này, Hiệp hội cho rằng cần làm rõ ngay trong luật phạm vi, nguyên tắc và cơ chế áp dụng.

Lo chi phí đất đai có thể tăng mạnh

Một trong những vấn đề được HoREA đặc biệt lưu ý là tác động của cơ chế bảng giá đất kết hợp các hệ số điều chỉnh đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, nếu áp dụng bảng giá đất cùng các hệ số K một cách máy móc, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có thể cao hơn khoảng 2-2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Đối với tiền thuê đất trả hằng năm, mức tăng có thể khoảng 2-3 lần so với số tiền thuê đất năm 2020. Đây là nhận định và tính toán được HoREA đưa ra trong quá trình góp ý chính sách.

HoREA cho rằng nếu chi phí đất đai tăng mạnh, tác động sẽ không chỉ dừng ở nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Chi phí đầu vào cao hơn có thể được phản ánh vào tổng mức đầu tư và giá thành sản phẩm, trong đó có giá nhà, giá thuê kho bãi và nhà xưởng, từ đó ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Trước đó, ông Châu cũng từng cảnh báo việc chỉ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K mà không xem xét đầy đủ các hệ số thành phần có thể khiến tiền sử dụng đất của dự án tăng nhiều lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư.

Doanh nghiệp muốn luật quy định rõ nguyên tắc điều chỉnh

Không chỉ HoREA, vấn đề xây dựng một cơ chế có khả năng dự báo được chi phí đất đai cũng được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đề cập.

Theo ông Hiệp, dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, Luật Đất đai vẫn cần thiết lập một số nguyên tắc cơ bản. Trong đó cần làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.

Theo quan điểm này, việc xác định rõ các nguyên tắc ngay trong luật sẽ giúp nhà đầu tư có cơ sở dự liệu chi phí, tính toán hiệu quả dự án và hạn chế rủi ro khi chính sách giá đất thay đổi.

Như vậy, kiến nghị của HoREA không chỉ tập trung vào việc bổ sung 3 thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, mà còn hướng tới việc luật hóa rõ cơ chế vận hành và giao Chính phủ hướng dẫn thống nhất. Trong bối cảnh bảng giá đất và hệ số K ngày càng có vai trò lớn trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, cách thiết kế cơ chế này sẽ tác động trực tiếp đến chi phí thực hiện dự án và khả năng dự báo của doanh nghiệp.