TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đang bị một số nhóm thao túng, trục lợi từ kẽ hở Luật Đất đai

Giá đất là bài toán khó nhất

Tại talk show “Luật Đất đai: Vướng mắc từ thực tiễn và yêu cầu sửa đổi”, vừa diễn ra, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho hay, mặc dù Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn, nhưng việc thông qua quá nhanh đã khiến nhiều quy định thiếu tính thận trọng và đồng bộ. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đề nghị chưa phê duyệt để tiếp tục nghiên cứu, song cuối cùng luật vẫn được ban hành và có hiệu lực từ 1/8/2024.

“Chỉ sau một thời gian ngắn thực thi, luật đã bộc lộ nhiều mâu thuẫn, rắc rối không thể xử lý. Nhiều dự án rơi vào ách tắc, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của doanh nghiệp, xã hội và người dân”, ông Đính nhấn mạnh.

Chủ tịch VARS chỉ ra ba nhóm vướng mắc chính:

Thứ nhất, bất cập ngay trong nội dung luật. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định 5 nhóm vấn đề lớn để xin ý kiến điều chỉnh, nhưng ngoài ra còn nhiều vấn đề nhỏ chưa được đề cập, đặc biệt liên quan đến cơ chế xác định giá đất, hệ số, thẩm quyền xác định, cũng như công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

“Hiện nay, nhiều dự án phải để doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, kể cả dự án trọng điểm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Điều này gây bế tắc và thiếu công bằng”, TS. Đính nhận định.

Thứ hai, sự mâu thuẫn của Luật Đất đai với các luật khác. Dù đã đồng thời sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng luật vẫn chồng chéo với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch... dẫn đến rối loạn trong thực thi.

Thứ ba, vấn đề thể chế và phân cấp quản lý. Khi bộ máy hành chính được tinh gọn, bỏ cấp quận/huyện, nhiều nhiệm vụ được dồn xuống cấp xã/phường. Tuy nhiên, năng lực của cấp cơ sở chưa đủ để gánh vác khối lượng công việc lớn, trong khi luật lại chưa kịp điều chỉnh cho phù hợp.

“Chúng ta cần quy định sao cho xã, phường có thể dễ làm, dễ hiểu, dễ xử lý. Nếu không, nguy cơ rối loạn càng tăng cao”, ông Đính cảnh báo.

Một trong những vấn đề gai góc nhất theo TS. Đính là cơ chế xác định giá đất. Hiện nay, thị trường tồn tại tình trạng hai giá, ba giá, thậm chí xuất hiện nhiều “chiêu trò” làm giá.

“Có người khai giá thấp để né thuế, nhưng cũng có nhóm cố tình đẩy giá ảo để tạo mặt bằng giá mới nhằm trục lợi. Thậm chí, các mức giá trúng đấu giá cao bất thường vẫn được lấy làm cơ sở tham chiếu. Điều này dẫn đến bảng giá đất méo mó, xa rời thực tế”, ông phân tích.

Theo ông, muốn xác định đúng giá thị trường, phải có cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch và đầy đủ. Tuy nhiên, hiện Việt Nam chưa kiểm soát được giao dịch mua bán hằng ngày, thiếu cơ chế giám sát nên khó tránh tình trạng thao túng.

Một số nhóm đang thao túng thị trường

TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định: “Chúng tôi thừa nhận, thị trường bất động sản hiện nay đang có một số nhóm lợi ích, không phải toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản, lợi dụng những kẽ hở và những quy định chưa phù hợp trong Luật Đất đai cũng như chính sách để điều tiết, thao túng thị trường nhằm trục lợi. Đây là thực tế cần phải nhìn nhận rõ ràng.”

Ông dẫn chứng tình trạng một số doanh nghiệp, cá nhân thổi giá đất nền, đẩy giá đấu giá, tạo mặt bằng giá ảo nhằm bán sản phẩm với giá cao. “Hậu quả là người dân, doanh nghiệp chân chính phải gánh chịu, trong khi thị trường bị méo mó và mất niềm tin”, ông nói.

Để chặn tình trạng này, ông Đính cho rằng phải xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, có sự kiểm soát thống nhất thay vì phân tán theo từng ngành, từng bộ.

Ông dẫn ví dụ tại Trung Quốc: “Chúng tôi từng chứng kiến ở một số thành phố, chỉ trong 3 tiếng, người dân có thể hoàn tất giao dịch và cầm sổ đỏ tên mình. Hệ thống dữ liệu tập trung cho phép xử lý nhanh chóng, minh bạch từ thuế, pháp lý, quy hoạch đến quyền sở hữu”.

Ông nhấn mạnh, Việt Nam cũng cần sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý như Nghị quyết 18 đã đề cập, để đảm bảo minh bạch và công bằng.

Chủ tịch VARS cảnh báo rằng nếu tiếp tục sửa luật một cách vội vàng, thiếu nghiên cứu, thì những điểm nghẽn sẽ lặp lại.

“Lần sửa này cần hết sức thận trọng, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân và các chuyên gia khoa học. Luật phải có tính ổn định, bền vững và đồng bộ với toàn bộ hệ thống pháp luật. Nếu chưa thấu đáo thì chưa nên thông qua vội”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng ngoài đất đai, cần đồng thời cải cách các chính sách tín dụng, thuế, dữ liệu, công nghệ và quản lý thị trường để giải quyết tận gốc những bất cập.

“Chúng ta phải nhận diện rõ, xử lý bài bản và quyết liệt thì mới chấm dứt tình trạng lộn xộn, thao túng và tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, đóng góp tích cực cho nền kinh tế”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.