Từ 2026, nhà bị thu hồi đất tính bồi thường theo đơn giá mới: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?

Quyết định 87/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Vĩnh Long quy định cụ thể đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở và công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nhiều mức giá và hệ số điều chỉnh theo từng loại công trình.

Quy định mới về đơn giá bồi thường nhà, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất

Quyết định 87/2026/QĐ-UBND quy định đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 24/8/2026.

Đối tượng áp dụng gồm cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; tổ chức, cá nhân thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và chủ sở hữu nhà, nhà ở, công trình xây dựng bị thiệt hại theo Điều 102 Luật Đất đai.

Đáng chú ý, Quyết định 87/2026/QĐ-UBND đồng thời bãi bỏ ba quyết định trước đây về đơn giá bồi thường nhà, nhà ở và công trình xây dựng của Trà Vinh, Bến Tre và Vĩnh Long.

Theo Quyết định, đơn giá được quy định theo từng loại nhà, kết cấu và mức độ hoàn thiện, không phải một mức giá áp dụng đồng loạt cho tất cả trường hợp.

Tại Phụ lục I, nhà được phân loại theo số tầng, kết cấu móng, khung, tường, loại nền, mái và mức độ hoàn thiện. Trong đó:

- Nhà 1 tầng khung bê tông cốt thép, tường gạch, trần thạch cao có nhiều mức đơn giá khoảng 6,653–8,498 triệu đồng/m2.

- Đối với nhà 2–3 tầng, đơn giá dao động từ 7,476–8,699 triệu đồng/m2; nhà từ 4 tầng trở lên có mức từ 8,439–9,129 triệu đồng/m2.

- Với biệt thự 1 tầng, đơn giá từ 8,838–10,081 triệu đồng/m2; biệt thự 2–3 tầng từ 10,347–11,051 triệu đồng/m2.

- Trong khi đó, nhà sàn khung cột gỗ có mức đơn giá từ 780 nghìn đồng/m2 đến 2,025 triệu đồng/m2, tùy theo kết cấu.

Các mức trên được xây dựng theo từng cấu hình tiêu chuẩn. Khi tính bồi thường, cơ quan thực hiện kiểm kê phải đối chiếu với diện tích, kết cấu, vật liệu và mức độ hoàn thiện thực tế của nhà, công trình.

Không chỉ nhà ở, Phụ lục II của Quyết định 87 còn quy định đơn giá đối với nhiều loại công trình khác như nhà xưởng, nhà kho, cơ sở sản xuất hộ gia đình, nhà vệ sinh độc lập, hàng rào, cổng, hồ nước, giếng nước, sân đường, bờ kè, chuồng trại, cầu dân sinh, mái che, sàn trên mặt nước, mộ và nhiều công tác xây dựng khác.

Cần lưu ý, Quyết định 87 chỉ quy định đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở và công trình xây dựng, không quy định đơn giá bồi thường về đất.

Quyết định 87 quy định diện tích nhà được tính theo tổng diện tích sàn của các tầng, đo theo kích thước phủ bì. Đối với công trình, khối lượng được xác định theo kích thước xây dựng thực tế để tính theo m2, m3, mét dài hoặc số lượng.

Đơn giá nhà đã bao gồm các bộ phận cơ bản như móng, bậc cấp, gạch ốp chân tường, sê nô, hệ thống điện, nước, vệ sinh, cửa đi và cửa sổ. Trường hợp sử dụng vật liệu cao cấp hơn, phần chênh lệch được tính thêm theo thực tế.

Một số hệ số điều chỉnh đáng chú ý cũng được Quyết định quy định. Theo đó, móng cọc bê tông cốt thép hoặc cọc khoan nhồi được cộng 15%; tường bao gạch dày 20 cm được cộng 5%; nền cao từ 0,6 m trở lên được cộng 3,5%; nền lát gạch bóng kiếng được cộng 1,5%.

Đối với nhà liên kế, căn hộ liền kề, mức tính được xác định bằng 90% đơn giá nhà cùng loại.

Bên cạnh đó, Quyết định còn quy định các tỷ lệ riêng đối với nhà vách lá, vách tôn/ván, nhà không tường hoặc không vách, nền đất và các mức độ hoàn thiện khác nhau.

Trong trường hợp nhà, công trình chưa có đơn giá hoặc đơn giá đã được quy định nhưng không phù hợp với thực tế, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường tự xác định dự toán khi đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tư vấn khảo sát, lập, thẩm tra dự toán.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp xã có trách nhiệm chủ trì thẩm định và trình Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt.

Một điểm đáng lưu ý trong Quyết định 87 là quy định chuyển tiếp gắn với ngày 24/8/2026, thời điểm văn bản có hiệu lực. Theo đó:

- Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt trước ngày 24/8/2026 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.

- Ngược lại, đến ngày 24/8/2026 mà phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa được phê duyệt thì phải áp dụng Quyết định 87.

Như vậy, việc một trường hợp đã có thông báo thu hồi đất, đã thực hiện kiểm kê hoặc đã dự thảo phương án bồi thường chưa tự động quyết định bảng đơn giá nào được áp dụng.

Để xác định chính xác, cần kiểm tra thời điểm và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đây là căn cứ quan trọng để phân biệt trường hợp tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt trước ngày 24/8/2026 với trường hợp phải áp dụng đơn giá theo Quyết định 87/2026/QĐ-UBND.

Điều 102 Luật Đất đai quy định thế nào về bồi thường nhà, công trình?

Việc ban hành đơn giá của tỉnh Vĩnh Long được thực hiện trên cơ sở quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 102 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp nêu trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định cụ thể.

Trường hợp nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp trên thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 102, mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Luật Đất đai cũng quy định UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều 102 để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đơn giá bồi thường thiệt hại phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.