Dự thảo Luật Đất đai mới: Bảng giá đất và hệ số K được dùng tính tiền bồi thường khi thu hồi đất

Giá đất do Nhà nước quyết định, bỏ quy định định giá theo nguyên tắc thị trường

Bộ Tư pháp đang thẩm định hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào tháng 10.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của dự thảo nằm ở cách tiếp cận đối với cơ chế giá đất. So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo mới nhất đề xuất bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, đồng thời không còn quy định riêng về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Thay vào đó, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm 4 nguyên tắc. Nội dung này được thể hiện tại Điều 77 về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước.

Theo đó, thứ nhất, việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; thứ hai định giá đất cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục;

Thứ ba là cần dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; cuối cùng việc định giá đất cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Các căn cứ định giá đất được đề xuất gồm mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để định giá, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Theo cơ quan soạn thảo, phương án này nhằm thể chế hóa tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài chính tại Công văn số 12946/BTC-QLCS ngày 20/8/2026.

Nghị quyết số 21-NQ/TW định hướng giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Nghị quyết cũng định hướng Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp; Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Các quy định về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất cũng được đề xuất bỏ. Theo cơ quan soạn thảo, hướng này nhằm nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh.

Những nội dung kỹ thuật, thường xuyên biến động về phương pháp định giá đất dự kiến được giao Chính phủ quy định tại nghị định.

Bảng giá đất và hệ số K trở thành công cụ quan trọng

Cùng với việc xác định giá đất do Nhà nước quyết định, dự thảo đề xuất cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo cơ quan soạn thảo, nội dung này nhằm luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Theo Điều 78 dự thảo Luật, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Hai công cụ này cũng được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp liên quan đến chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, cổ phần hóa doanh nghiệp có vốn nhà nước, chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp và các trường hợp mà pháp luật khác quy định. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đồng thời là một trong các căn cứ để tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Dự thảo đồng thời bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Chi phí xây dựng hạ tầng cũng được tính khi xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một nội dung khác là cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, theo quy định của Chính phủ.

Đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, dự thảo quy định căn cứ tính tiền bồi thường gồm diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế.

Dự thảo cũng xác định thời điểm định giá đất đối với từng trường hợp. Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển hình thức sử dụng đất, thời điểm định giá về cơ bản là thời điểm ban hành quyết định tương ứng.

Đối với giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thời điểm xác định là khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá.

Theo dự thảo, bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất, thường gọi là hệ số K, là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, có tính đến điều kiện hạ tầng và quy hoạch.

Bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi về địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc khi phát sinh yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất.

Theo phương án trong dự thảo, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo cơ quan soạn thảo, việc thống nhất thẩm quyền đối với cả hai công cụ này cho HĐND cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp tỉnh về giá đất.

Việc chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá đất đồng thời đặt yêu cầu lớn hơn đối với chất lượng dữ liệu phục vụ định giá.

Điều 77 dự thảo yêu cầu việc định giá đất phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Trong quá trình góp ý, một số cơ quan cho rằng việc xác định giá đất hiện còn gặp khó khăn do dữ liệu đầu vào phân tán, cập nhật chậm và chưa phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế.

Các ý kiến đề nghị kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu về thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực liên quan. Trong Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình cũng có ý kiến đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và giá giao dịch quyền sử dụng đất được cập nhật thường xuyên, kết nối với dữ liệu đăng ký đất đai, thuế, công chứng, đấu giá, ngân hàng và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.

Một số cơ quan đồng thời đề nghị làm rõ căn cứ, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, thời điểm ban hành và áp dụng, cơ chế điều chỉnh, trách nhiệm của Hội đồng thẩm định. Có ý kiến đặt vấn đề bỏ hệ số K để chuyển sang cơ chế một giá đất.

Cơ quan soạn thảo cho biết các quy định chi tiết về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được giao Chính phủ quy định.

Như vậy, thay đổi trong dự thảo không chỉ nằm ở việc bỏ quy định về một phương pháp định giá đất cụ thể, mà còn ở cách tổ chức cơ chế xác định giá. Theo hướng đề xuất, giá đất do Nhà nước quyết định, cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời việc định giá phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Nếu được thông qua, những thay đổi về cơ chế giá đất sẽ liên quan đến việc tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cùng các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan.