Từ giờ, đất thực tế lớn hơn sổ đỏ có được cấp thêm diện tích?

Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp diện tích thực tế của thửa đất có sự chênh lệch so với thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Diện tích thực tế có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn số liệu trên giấy chứng nhận do nhiều nguyên nhân như sai số đo đạc, thay đổi ranh giới sử dụng đất, chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc tác động của điều kiện tự nhiên.

Liên quan đến vấn đề này, nhiều người dân băn khoăn liệu phần diện tích chênh lệch có được cập nhật, bổ sung vào sổ đỏ hay không.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp nhưng ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên như thời điểm được cấp sổ đỏ và không xảy ra tranh chấp với các hộ liền kề, diện tích đất sẽ được xác định theo kết quả đo đạc thực tế.

Đối với trường hợp diện tích thực tế tăng lên và có sự thay đổi về ranh giới thửa đất so với thời điểm được cấp giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024.

Cụ thể, nếu diện tích tăng thêm phát sinh từ việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng trước ngày 1/8/2024 chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động hoặc sang tên theo quy định, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đang sử dụng. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ đồng thời thực hiện việc chỉnh lý giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng.

Ngoài ra, nếu phần diện tích tăng thêm có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì việc xác định loại đất và diện tích được cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện đối với cả thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật.

Đối với những trường hợp không có giấy tờ thuộc nhóm nêu trên nhưng đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo các điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng vẫn có thể xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng. Việc xác định diện tích và loại đất sẽ được thực hiện riêng đối với phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận trước đây và phần diện tích tăng thêm.

Theo quy định hiện hành, trình tự và thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo Điều 37 Nghị định 101/2024.

Ở chiều ngược lại, khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch.

Trường hợp diện tích giảm do sai số đo đạc trước đây, khi cơ quan chức năng thực hiện đo đạc lại và xác định ranh giới sử dụng đất không thay đổi, người dân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để cập nhật diện tích thực tế. Sau đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý hoặc cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định.

Nếu diện tích giảm do Nhà nước thu hồi một phần đất, sạt lở tự nhiên, mở đường hoặc có sự thay đổi về ranh giới sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hiện trạng sử dụng cùng hồ sơ quản lý đất đai để điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận phù hợp với diện tích còn lại.

Trong trường hợp diện tích đất giảm do phát sinh tranh chấp với hộ liền kề, việc điều chỉnh sổ đỏ chỉ được thực hiện sau khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, dù diện tích thực tế lớn hơn hay nhỏ hơn so với thông tin ghi trên giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục điều chỉnh, cấp đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Người dân nên liên hệ cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, trình tự thực hiện cũng như nghĩa vụ tài chính phát sinh trong từng trường hợp.