5 điểm gây "tắc" thanh khoản trên thị trường bất động sản: Đâu là giải pháp?

Sau khi đã phản ánh những bất cập, tồn đọng của thị trường bất động sản, HoREA đã trình lên Bộ Xây dựng, TP. HCM thêm các vấn đề hiện hữu để mong tim ra giải pháp. Theo HoREA, mấu chốt lớn hiện nay là thanh khoản thị trường bất động sản rất thấp và đây là hệ quả của một số điểm "gây vướng" hiện nay.

Hoạt động chuyển nhượng bất động sản "gặp khó"

Do có một số vướng mắc tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một số hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các doanh nghiệp đang "gặp khó".

Điều này đã khiến cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp không được
bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh, quyền lựa chọn khách hàng.

Thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng

Theo đánh giá của HoREA, hiện nay thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, bền vững có nguyên nhân do thị trường vốn chưa phát triển đồng bộ, tương xứng, bởi lẽ lĩnh vực bất động sản đang cần nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nhưng lại đang phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng (chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng).

HoREA cũng cho rằng, giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường vốn, tín dụng, tháo gỡ nút thắt đang là điểm nghẽn của nền kinh tế và thị trường bất động sản và trong tình hình hiện nay,

Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng trần “room” tín dụng thêm khoảng 1% để có thêm khoảng 100.000 tỷ đồng bơm cho nền kinh tế.

Trong đó thị trường bất động sản hấp thụ khoảng 20%, để hỗ trợ vốn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại có đủ pháp lý, nhất là các dự án đang xây dựng “dở dang” .

Trong trường hợp thị trường bất động sản được bơm thêm tín dụng thì dự án hoàn thành bàn giao được, đồng thời tiếp tục hỗ trợ tín dụng cho khách hàng được vay để mua nhà, mua căn hộ du lịch để tạo thanh khoản và dòng tiền cho thị trường.

Về phía doanh nghiệp, họ  phải chủ động tăng vốn chủ sở hữu để trở thành doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư trong nước và với nhà đầu tư nước ngoài (FDI), nhưng cũng dẫn đến hệ quả có thể bị “thâu tóm”.

Bất cập về quy định chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bất cập đầu tiên có thể kể đến là dựa theo Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020, các nhà tư có quỹ đất thì đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng) để tạo lập quỹ đất, nên không yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng.

Bất cập do doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã thế chấp dự án bao gồm quyền sử dụng đất để vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình trong dự án.

Nếu thực hiện thủ tục bảo lãnh ngân hàng thì cũng dùng chính tài sản đó để bảo đảm cho nghĩa vụ, nên trong thời gian qua hầu như các ngân hàng thương mại đã phát hành chứng thư bảo lãnh ngân hàng mà không yêu cầu chủ đầu tư dự án phải bổ sung tài sản bảo đảm. Do vậy, thủ tục bảo lãnh ngân hàng nặng tính hình thức.

Khó khăn trong việc chấp nhận chủ trương đầu tư

Trong quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư 2020, thủ tục này theo cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn thậm chí bị tắc ngay tại cửa “đầu tiên” là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư,.

Nếu so sánh với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.

Theo HoREA, thủ tục“chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay Báo cáo khả thi của dự án.

Quy định đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi
tiết còn mâu thuẫn với Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Tuy nhiên hiện nay, nếu các doanh nghiệp chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”.

Địa phương "không dám" để doanh nghiệp xây nhà ở xã hội

Hiện nay, các địa phương “không dám” cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề,

Đồng thời chủ đầu tư cũng có nhu cầu đầu tư kinh doanh, nên các phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân, còn chủ đầu tư thì không thể thực hiện được cam kết với khách hàng về việc đầu tư xây dựng, đưa vào sử dụng các công trình này để phục vụ cư dân của dự án và người dân trong khu vực.