Lê Thành, Resco làm nhà ở xã hội không xin đất, không xin tiền: Vì sao vẫn bị kiểm toán?

HoREA vừa có văn bản góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Trong đó, một kiến nghị nổi bật là đề xuất không thực hiện kiểm toán nhà nước đối với các dự án NƠXH không sử dụng đất công, nhằm giảm áp lực hành chính và tài chính cho doanh nghiệp.

Theo HoREA, quy định kiểm toán nhà nước đối với mọi dự án NƠXH, kể cả khi doanh nghiệp tự thỏa thuận mua lại đất tư, hoặc sử dụng quỹ đất sẵn có không có nguồn gốc từ ngân sách hay đất công là chưa hợp lý. Điều này tạo gánh nặng không cần thiết cho doanh nghiệp, đồng thời có thể làm chùn bước các nhà đầu tư trong việc tham gia lĩnh vực nhà ở xã hội vốn đã có biên lợi nhuận thấp.

Theo HoREA, nếu doanh nghiệp không sử dụng ngân sách và không xin giao đất công thì việc kiểm toán là không hợp lý, đồng thời đi ngược tinh thần khuyến khích xã hội hóa phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

>>> Từ nay, để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cần đáp ứng điều kiện gì?

Hiệp hội dẫn chứng cụ thể trường hợp Công ty Lê Thành – đơn vị đã đầu tư 3 dự án NƠXH không sử dụng một mét vuông đất công và không nhận đồng vốn ngân sách nào, nhưng vẫn bị kiểm toán nhà nước trong ba năm liên tiếp. HoREA cho rằng điều này không phản ánh đúng bản chất thị trường, và nếu tiếp tục duy trì, sẽ triệt tiêu động lực của khối doanh nghiệp tư nhân đang tiên phong trong lĩnh vực này.

Cũng trong văn bản góp ý, HoREA đề xuất điều chỉnh một số điều khoản trong dự thảo nghị định để mở rộng đối tượng được điều tiết lợi nhuận sau thuế vào Quỹ nhà ở trung ương. Theo đó, các doanh nghiệp nhà nước có vốn chi phối (trên 50% vốn điều lệ), đặc biệt trong lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở, cũng cần được đưa vào diện này.

HoREA viện dẫn quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Doanh nghiệp 2020, cho thấy rõ các công ty mẹ thuộc tập đoàn, tổng công ty nhà nước, hoặc công ty độc lập có vốn nhà nước chi phối hoàn toàn đủ điều kiện tham gia. Đơn cử như Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (Resco) – một doanh nghiệp nhà nước tại TP.HCM, với công ty thành viên Saigon 5 có vốn nhà nước lên đến 99,78%.

Trong bối cảnh Luật Quản lý và đầu tư vốn nhà nước sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2025, không còn hạn chế doanh nghiệp nhà nước đầu tư, kinh doanh bất động sản, HoREA đánh giá đây là cơ hội để các doanh nghiệp nhà nước quay lại sân chơi phát triển đô thị, nhà ở xã hội, tương tự mô hình của Tập đoàn LH (Hàn Quốc) hay Ủy ban Phát triển Nhà ở HDB (Singapore).

Một điểm đáng chú ý khác, HoREA cảnh báo quy định ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm và năng lực tài chính trong dự thảo có thể dẫn đến sự độc quyền ngầm. Theo đó, các “ông lớn” bất động sản sẽ nghiễm nhiên được lựa chọn, trong khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa dù có tâm huyết cũng sẽ bị loại trừ.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất tách bạch hai tiêu chí: Kinh nghiệm và năng lực tài chính, để tạo sân chơi bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh trong việc lựa chọn nhà đầu tư NƠXH.

HoREA cũng đề xuất bãi bỏ quy định tại điểm b khoản 4 Điều 123 Luật Xây dựng, vốn yêu cầu cơ quan chuyên môn kiểm tra nghiệm thu đối với hầu hết các công trình, kể cả nhà ở xã hội có nhà chung cư cao tầng.

Theo HoREA, nên quay lại cơ chế xã hội hóa như trước Luật Xây dựng 2003, khi chủ đầu tư được tự nghiệm thu công trình với thành phần chủ đầu tư – đơn vị thi công– đơn vị tư vấn thiết kế, lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát độc lập. Điều này không chỉ tăng tính chủ động và trách nhiệm của doanh nghiệp, mà còn giúp bộ máy cơ quan nhà nước tinh gọn, tránh dàn trải.

Tại nhiều hội thảo về nhà ở xã hội trước đó, nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, muốn xã hội hóa nhà ở xã hội, cần để thị trường vận hành đúng quy luật. Việc kiểm toán hay can thiệp hành chính quá mức vào các dự án không dùng vốn công là biểu hiện của tư duy cũ, can thiệp sâu vào thị trường, tạo tâm lý e ngại cho nhà đầu tư.

Theo đó, một dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư hoàn toàn trên đất tư nhân thì cần được đối xử như bất kỳ dự án kinh doanh thông thường nào khác: Minh bạch theo luật pháp, nhưng không bị giám sát như với tài sản công. Nếu cứ áp kiểm toán Nhà nước như với ngân sách, chẳng khác nào “đánh đồng” tư nhân với Nhà nước, khiến doanh nghiệp không còn động lực đầu tư.

Thực tế, nếu một doanh nghiệp đã lo toàn bộ vốn và đất đai, lại phải mất thêm thời gian, chi phí cho các thủ tục kiểm toán, hậu kiểm, giải trình... thì lợi nhuận vốn đã mỏng lại càng thêm rủi ro. Hệ quả là họ sẽ chọn đứng ngoài cuộc chơi, hoặc chuyển hướng sang phân khúc thương mại, làm triệt tiêu mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn lực xã hội hóa.

>>> Khơi thông gói tín dụng nhà ở xã hội bằng cách nào?