Bất động sản Hà Nội: Căn hộ dưới 60 triệu/m2 biến mất, thị trường chìm sâu vào tình trạng lệch pha

Nguồn cung chung cư Hà Nội dần phục hồi

Sau nhiều năm khan hiếm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2024 bắt đầu ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, sự trở lại này lại không đi cùng với kỳ vọng về cân bằng thị trường, khi cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu thực tế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn 2018 - 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục sụt giảm, từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới vào năm 2023. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) vốn chiếm 35% tổng nguồn cung năm 2019 đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường vào năm 2023. Bước sang năm 2024, nguồn cung bật tăng mạnh trở lại, đạt khoảng 30.000 căn - mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Nửa đầu năm 2025, thêm hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường. Dù vậy, thị trường lại chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng về giá khi hơn 95% căn hộ mở bán năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, và từ quý III/2024 đến nay, không có dự án nào ghi nhận mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm 2025, có tới 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới sở hữu mức giá vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m2 - một con số gây choáng váng không chỉ với người mua nhà mà cả giới đầu tư.

Ngay cả những dự án ở vùng ven Hà Nội cũng không còn "mềm" như trước khi mặt bằng giá phổ biến đã vượt 55 triệu đồng/m2. Ở chiều ngược lại, căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) vốn là phân khúc dành cho đại bộ phận người dân đô thị, đang dần biến mất khỏi thị trường.

Theo VARS, hiện tại, những sản phẩm cao cấp có giá mở bán dưới 60 triệu đồng/m2 cũng đang ngày càng khan hiếm. Thực trạng này khiến cơ hội sở hữu nhà ở của đại đa số người dân, kể cả nhóm thu nhập trung bình – khá, ngày càng trở nên mong manh.

Về mức giá, chỉ trong quý II/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ, với mức giá trung bình lên đến 75,5 triệu đồng/m2 - tăng 7,7% so với quý trước và vọt 87,7% so với thời điểm năm 2019. Việc các chủ đầu tư liên tục mở bán dự án mới với giá từ 75 triệu đồng/m2 trở lên, cùng xu hướng tăng giá hàng tồn kho, đã kéo theo mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tăng theo. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn khá trầm lắng, chủ yếu tập trung ở các dự án đã hình thành, có cư dân về ở và có giá từ 50 triệu đồng/m2 hoặc các dự án cao cấp trong nội đô.

Cung - cầu lệch pha tiềm ẩn nhiều mối lo ngại

Theo nhận định của VARS, nhận định mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thu nhập trung bình cao. Theo ghi nhận của đơn vị này, ngay cả nhóm khách hàng trẻ có thu nhập ổn định từ 40-50 triệu đồng/tháng vẫn không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ quá lớn, nhất là trong bối cảnh lãi suất sau ưu đãi tăng mạnh, khiến người trẻ e ngại việc gắn bó lâu dài với các khoản vay mua nhà kéo dài hàng chục năm.

Trong ngắn hạn, VARS dự báo giá căn hộ tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do chi phí đầu vào neo cao và kỳ vọng sinh lời từ phía nhà đầu tư vẫn ở mức lớn. Nhiều chủ đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính do chi phí vốn thấp, lãi suất vay ưu đãi và dòng tiền đầu tư vẫn dồi dào. Việc thị trường thiếu hụt sản phẩm ở mức giá phù hợp càng khiến nhà đầu tư có xu hướng neo giá ở mức cao hoặc tiếp tục nâng kỳ vọng.

Cùng với đó, tình trạng tăng giá phi mã và lệch pha cung - cầu hiện nay đang tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản. Việc thiếu vắng nguồn cung căn hộ giá rẻ có thể khiến khoảng cách thu nhập - nhà ở ngày càng nới rộng, làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng xã hội.

Một bộ phận giới trẻ có thể chuyển sang tiêu dùng "hưởng thụ hiện tại", chi tiêu vào các trải nghiệm ngắn hạn thay vì tích lũy để mua nhà, như từng xảy ra tại Hàn Quốc. Một nhóm khác thậm chí lựa chọn "nằm thẳng" - giảm kỳ vọng, từ bỏ phấn đấu mua nhà trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, tương tự xu hướng hiện hữu tại Trung Quốc. Diễn biến này còn có thể kéo theo hệ lụy về tỷ lệ kết hôn, sinh con và sự năng động của lực lượng lao động trẻ – những yếu tố then chốt đối với sự phát triển dài hạn của nền kinh tế.