Bất động sản Hà Nội: Nguồn cung tăng mạnh, bài toán thanh khoản khó hơn

Xu hướng này phản ánh đồng thời yếu tố cung – cầu và định hướng phát triển đô thị dài hạn, trong bối cảnh khu vực nội đô ngày càng hạn chế quỹ đất, chịu áp lực dân số lớn và chi phí phát triển dự án không ngừng gia tăng.

Nguồn cung điều chỉnh, lực cầu duy trì ổn định

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần ba lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái, cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi hưởng lợi từ định hướng mở rộng không gian đô thị và hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh nhu cầu ở thực tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường. Trong khi đó, phân khúc cao cấp vẫn duy trì sức hút tại các dự án có vị trí tốt và hệ tiện ích đồng bộ, còn phân khúc bình dân tiếp tục khan hiếm nguồn cung.

Về thanh khoản, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, cho thấy sức cầu ngắn hạn vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, lượng giao dịch đã giảm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dù vậy, so với cùng kỳ năm 2023, mức hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể, cho thấy thị trường đã có sự phục hồi rõ nét.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh này chủ yếu đến từ việc tỷ trọng nguồn cung trung cấp gia tăng, kéo mặt bằng giá chung đi xuống.

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu khi các chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí phát triển dự án tiếp tục neo ở mức cao. Đặc biệt, nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến giá bán tại các dự án có vị trí tốt khó có khả năng giảm sâu.

Nhà đầu tư đối diện áp lực thanh khoản

Báo cáo cũng cho rằng xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ven đô không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua, mà còn phản ánh chiến lược phát triển dài hạn của thị trường, hướng tới những khu vực còn dư địa tăng trưởng về hạ tầng, tiện ích và chất lượng không gian sống.

Nhận định về triển vọng thời gian tới, bà Hoàng Nguyệt Minh – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng lãi suất tăng đang tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Không chỉ ảnh hưởng đến nhóm người mua ở thực, mặt bằng lãi suất cao còn khiến hoạt động đầu cơ bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. Khi chi phí vốn gia tăng, các nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải thận trọng, đặc biệt với những sản phẩm mang tính lướt sóng.

Theo bà Minh, mỗi phân khúc sẽ chịu tác động khác nhau. Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, song đây là nhóm khách hàng rất nhạy cảm với biến động giá và lãi suất.

Từ nay đến năm 2026, nguồn cung bất động sản dự kiến tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và các khu vực vùng ven, chưa kể các thị trường lân cận. Trong bối cảnh nguồn cung lớn và đa dạng, bài toán thanh khoản sẽ trở nên khó khăn hơn khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, cả để ở lẫn đầu tư. Tuy nhiên, với chi phí vốn ở mức cao, hoạt động đầu tư sẽ diễn ra thận trọng, khiến tốc độ hấp thụ chung của thị trường chậm lại, kể cả tại khu vực trung tâm Hà Nội.

Dù vậy, thanh khoản thấp hơn kỳ vọng không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ giảm sâu. Theo CEO Cushman & Wakefield Việt Nam, giá bất động sản hiện chịu tác động lớn từ giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Khi các yếu tố này đồng loạt tăng, dư địa giảm giá là rất hạn chế.

Thay vào đó, nhiều chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ thanh toán, chia nhỏ dòng tiền trong thời gian dài hơn nhằm phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, áp lực cạnh tranh cũng buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và phát triển những dòng nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.