TS Vũ Đình Ánh: Chủ đầu tư vi phạm, luật phải có cơ chế cứu người mua nhà
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung cơ chế xử lý khi chủ đầu tư vi phạm để bảo vệ người mua nhà, đồng thời siết rủi ro tài chính từ tình trạng một dự án bị mang đi thế chấp nhiều lần, theo góp ý của TS Vũ Đình Ánh.
Không thể để người mua gánh hậu quả vì lỗi của chủ đầu tư
Chiều 15/7, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức hội nghị tham vấn đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đóng góp ý kiến cho dự thảo luật, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính, cho rằng bên cạnh việc quy định nghĩa vụ, dự luật cũng cần làm rõ quyền của chủ đầu tư, đồng thời quan trọng hơn là phải có cơ chế xử lý trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật.
Theo ông, thực tế nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do chủ đầu tư vi phạm quy hoạch hoặc pháp luật xây dựng. Điển hình là trường hợp chung cư HH Linh Đàm, nơi chủ đầu tư xây vượt tầng khiến hàng nghìn cư dân nhiều năm không được cấp sổ đỏ.
"Nếu chủ đầu tư tuân thủ pháp luật thì sẽ không có vấn đề gì. Nhưng thực tế họ không tuân thủ. Vì vậy, luật phải có cơ chế xử lý và tạo lối thoát khi chủ đầu tư vi phạm", TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, khoảng trống pháp lý hiện nay đang đẩy hàng nghìn, thậm chí hàng vạn người mua nhà vào thế bị động. Người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ, trong khi lỗi hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư.
Ông cũng bày tỏ sự bất ngờ trước đề xuất tại một số dự án là chủ đầu tư trả lại nhà và hoàn tiền cho khách theo đúng mức giá tại thời điểm mua.
"Nghe không ổn một chút nào. Sở dĩ có những đề xuất như vậy là vì luật chưa quy định rõ cách xử lý. Điều cần thiết là phải có cơ chế bảo vệ quyền lợi của những bên không có lỗi, đặc biệt là người mua nhà", ông nói.
Nên có hợp đồng mẫu thay vì quy định quá chi tiết trong luật
Một nội dung khác được TS Vũ Đình Ánh đề cập là quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán, thuê mua bất động sản.
Theo ông, nhiều quy định trong dự thảo thực chất đã mang tính chất của một hợp đồng dân sự hoặc hợp đồng kinh tế. Thay vì đưa quá nhiều nội dung vào luật, cơ quan soạn thảo nên xây dựng một hợp đồng mẫu với các điều khoản chuẩn về quyền và nghĩa vụ để các bên áp dụng khi giao dịch.
Cách tiếp cận này vừa giúp luật ngắn gọn, đúng tính chất luật khung, vừa thuận lợi cho việc triển khai trên thực tế.
Cảnh báo rủi ro từ tình trạng một dự án bị thế chấp nhiều lần
TS Vũ Đình Ánh cũng dành nhiều thời gian phân tích những rủi ro tài chính đang tồn tại trên thị trường bất động sản.
Theo ông, không ít chủ đầu tư vay gần như toàn bộ vốn để triển khai dự án và dùng chính dự án làm tài sản bảo đảm. Trong nhiều trường hợp, dự án chưa hoàn thành, thậm chí chưa triển khai đáng kể, chủ đầu tư đã bán sản phẩm cho khách hàng. Sau đó, chính người mua tiếp tục dùng căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn.
Đáng lo ngại hơn, có trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án nhưng vẫn mang toàn bộ dự án đi thế chấp, trong khi bên nhận chuyển nhượng cũng tiếp tục dùng phần dự án của mình để vay vốn.
"Điều này tạo ra rủi ro tín dụng rất lớn. Một bất động sản có thể bị mang đi thế chấp nhiều lần. Người mua nhà có thể không được cấp giấy tờ, thậm chí đối mặt nguy cơ mất nhà nếu ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm của chủ đầu tư", TS Vũ Đình Ánh cảnh báo.
Theo ông, dự thảo luật cần bổ sung các quy định kiểm soát chặt hơn vấn đề tài chính trong kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro cho người dân và hệ thống tín dụng.
Tiếp thu các ý kiến, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát các nội dung về bất động sản hình thành trong tương lai cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng dự án.
Đối với đề xuất xây dựng hợp đồng mẫu, ông Sinh cho rằng đây là nội dung rất quan trọng vì hợp đồng là căn cứ xác lập quyền, nghĩa vụ giữa các bên và góp phần bảo vệ bên yếu thế là người mua nhà. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài khi người dân đã thanh toán tiền nhưng chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao nhà.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, định hướng hiện nay là luật phải mang tính chất khung, do đó các quy định chi tiết nhiều khả năng sẽ được cụ thể hóa trong các nghị định hướng dẫn thi hành.
