Bất động sản nửa đầu 2025: Chung cư ‘lên ngôi’, đất nền hạ nhiệt
Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự đảo chiều rõ nét: Chung cư trở thành tâm điểm nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, trong khi đất nền giảm nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng sau nhiều năm tăng nóng.
Giá chung cư cận trung tâm Hà Nội tăng vọt
Sáng 24/7, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” tại Hà Nội.
Theo dữ liệu quý II/2025 từ Batdongsan.com.vn, loại hình chung cư đang chiếm ưu thế rõ rệt trên thị trường khi đạt tỷ trọng quan tâm lên đến 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Đây là lần đầu tiên trong nhiều năm, chung cư vượt mặt đất nền – vốn là "ngôi vương" trong hành vi đầu tư.
Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới cũng củng cố xu hướng này. Có tới 64% môi giới cho biết người mua để ở chiếm trên 40% tổng số giao dịch, và 57% cho biết nhóm mua để cho thuê cũng chiếm trên 40%. Điều này phản ánh rõ nét sự dịch chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang đầu tư ổn định, khai thác thực tế.
 |
| Chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác. |
>>> Chuyên gia Savills: Muốn hút dòng vốn lớn, cần biến nhà ở thành hạ tầng chiến lược quốc gia
Một trong những điểm nhấn nổi bật của báo cáo là giá bán chung cư tại Hà Nội đã vượt TP.HCM, đánh dấu cột mốc lịch sử trong cuộc đua giá giữa hai đô thị lớn nhất cả nước.
Đầu năm 2023, giá chung cư tại Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m², thấp hơn TP.HCM khoảng 23%. Đến năm 2024, mức giá này đã vươn lên ngang bằng TP.HCM. Và đến nay, giá chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 70 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 11% so với TP.HCM, nơi giá trung bình đang dừng ở 57 triệu đồng/m².
Tuy vậy, mức giá thuê chung cư ở hai thành phố lớn vẫn tương đối ổn định, chưa có biến động đáng kể, cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang thu hẹp – yếu tố buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trong bài toán tài chính.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Sức cầu ổn định và tốc độ tăng trưởng mạnh tại Hà Nội đến từ sự phát triển đồng bộ của hạ tầng và sự hình thành các đại đô thị quy mô lớn.”
Cụ thể, các quận như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai đang dẫn đầu xu hướng tăng giá. Những khu vực này hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên,… giúp rút ngắn thời gian kết nối vào trung tâm, đồng thời được quy hoạch đồng bộ với hệ sinh thái tiện ích, giáo dục, y tế hiện đại.
“Mặc dù giá chung cư khu trung tâm vẫn cao hơn 20–30%, nhưng khu vực cận trung tâm đang nổi lên như điểm đến mới của cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn, nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng đang phát triển mạnh,” ông Quốc Anh nhấn mạnh.
TP.HCM bắt đầu hồi phục, dòng tiền dịch chuyển về khu vực mới
Trong khi đó, tại TP.HCM, Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến chung cư tại TP.HCM (mới) tăng 11% và TP.HCM (cũ) tăng 9% trong tháng 6/2025 so với tháng 4/2025. Song song đó, lượng tin đăng bán chung cư tăng 12%, phản ánh xu hướng hồi phục nguồn cung đang diễn ra.
“TP.HCM (mới) đang thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trung và dài hạn nhờ giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới và sự hình thành các trung tâm dịch vụ – kinh tế vệ tinh", ông Tuấn cho hay.
Ngoài ra, khu vực lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương đang trở thành lựa chọn của người mua ở thực khi mức giá tại TP.HCM (cũ) đã đạt ngưỡng cao, khó tiếp cận với nhiều hộ gia đình trẻ.
 |
| Thị trường đất nền giảm nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng sau nhiều năm tăng nóng. |
Đất nền hạ nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng
Trái ngược với chung cư, thị trường đất nền chứng kiến một đợt điều chỉnh rõ rệt trong quý II/2025. Theo báo cáo, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3: Hà Nội giảm 47%; TP.HCM (cũ) giảm 28%; Các khu vực khác giảm 33%.
Nguồn cung cũng bị co hẹp khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM (cũ) giảm 9%, và các khu vực khác giảm 3%. Tình trạng này được cho là do tác động từ các yếu tố như thông tin về đánh thuế bất động sản, biến động chính sách, và kỳ nghỉ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5, khiến giao dịch trì trệ.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (cũ), Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Vị chuyên gia nhận định, miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam, điển hình như: Bắc Ninh có giá 36 triệu đồng/m2; Hưng Yên có mặt bằng giá 35 triệu đồng/m², Hà Nam (cũ) và Hải Dương (cũ) đều 26 triệu đồng/m². Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu đồng/m², Cần Thơ có mặt bằng giá 28,9 triệu đồng/m², Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Kiên Giang (cũ) chỉ khoảng 16 triệu đồng/m²…
Trong 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung, dài hạn.
>>> HUBA đề xuất ưu đãi lãi suất cho đầu tư trạm sạc, thúc đẩy xe điện
Giá chung cư tại Hà Nội cao ngang ngửa biệt thự, liền kề
Giá đất nền giảm đến 30% ở loạt khu vực từng sốt nóng: Thị trường đã hình thành đáy?
