Bất động sản tại TP. HCM phân hóa mạnh: Chung cư giữ giá, biệt thự giảm 9%

Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản tháng 8/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đang trải qua một nhịp điều chỉnh trên diện rộng. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh kinh tế vĩ mô 8 tháng đầu năm vẫn duy trì nhiều chỉ dấu tích cực khi chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 11,9% so với cùng kỳ, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,3%, xuất khẩu tăng 22,4% và tổng vốn FDI đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%.

BĐS bán tại TP. HCM cùng lúc giảm cả cung và cầu

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, trong tháng 8, lượng tin đăng bán tại TP. HCM cũ giảm ở tất cả các loại hình. Mức giảm lần lượt là 13% với chung cư, 16% với đất, 16% với nhà riêng, 12% với nhà mặt phố và 8% với biệt thự so với tháng 7.

Mức độ quan tâm cũng đi xuống trên toàn bộ các phân khúc, trong đó chung cư giảm 14%, đất giảm 10%, nhà riêng giảm 13%, nhà mặt phố giảm 9% và biệt thự giảm 7%. Như vậy, diễn biến tháng 8 không chỉ phản ánh sự thu hẹp nguồn cung tin đăng mà còn cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán cũng đang giảm đồng thời.

So với xu hướng chung của thị trường, TP. HCM không nằm ngoài nhịp điều chỉnh. Điểm đáng chú ý là mức độ điều chỉnh diễn ra ở cả đất nền, nhà ở thấp tầng và chung cư, cho thấy tâm lý thị trường trong tháng 8 thận trọng hơn so với giai đoạn trước.

Mặt bằng giá hạ nhiệt, nhưng chung cư vẫn giữ được giá

Diễn biến giá rao bán cho thấy sự phân hóa rõ hơn giữa các loại hình. Tính đến quý III/2026 so với đầu năm, giá rao bán phổ biến của chung cư tăng 1%, trong khi đất giảm 4%, nhà riêng giảm 1%, nhà mặt phố giảm 4% và biệt thự giảm 9%. Điều này khiến chung cư trở thành điểm đáng chú ý nhất trên thị trường bán. Trong khi phần lớn loại hình ghi nhận giá giảm, mặt bằng giá căn hộ vẫn tương đối ổn định.

Ở nhóm các dự án được quan tâm tìm mua nhiều nhất trong tháng 8, mức giá rao bán phổ biến dao động từ 45 triệu đồng/m2 tại The Rainbow - Vinhomes Grand Park đến 133 triệu đồng/m2 tại Vinhomes Central Park. Một số dự án còn ghi nhận mức tăng về mức độ quan tâm đáng kể so với nguồn cung tin đăng.

Đáng chú ý, dự án Q7 Saigon Riverside có giá rao bán phổ biến khoảng 58 triệu đồng/m2, trong khi lượng tin đăng giảm 8% nhưng mức độ quan tâm tăng 22%, tạo chênh lệch cầu - cung 30 điểm phần trăm. Sunrise City cũng ghi nhận giá khoảng 79 triệu đồng/m2, nguồn cung tin đăng giảm 13% nhưng mức độ quan tâm tăng 11%.

Một số dự án khác cũng cho thấy cầu tăng nhanh hơn cung, như Akari City với chênh lệch 9 điểm phần trăm và The Rainbow - Vinhomes Grand Park với 4 điểm phần trăm. Ngược lại, tại Vinhomes Central Park, lượng tin đăng tăng 34% trong khi mức độ quan tâm giảm 1%, tạo khoảng cách cung - cầu âm 35 điểm phần trăm.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường căn hộ không diễn biến đồng nhất. Giá bán nhìn chung ổn định hơn, nhưng sức quan tâm đang phân hóa mạnh theo từng dự án và khu vực, thay vì tăng hoặc giảm đồng loạt.

Thị trường cho thuê có sức chống chịu tốt hơn

Nếu thị trường mua bán đang điều chỉnh, phân khúc cho thuê tại TP. HCM cũ thể hiện trạng thái ổn định hơn.

Trong tháng 8, lượng tin đăng cho thuê chung cư giảm 3%, phòng trọ và căn hộ mini giảm 13%, trong khi nhà riêng tăng 25% và nhà mặt phố tăng 2%. Ở chiều cầu, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 5%, nhưng phòng trọ và căn hộ mini tăng 1%, nhà riêng tăng 2%; nhà mặt phố và biệt thự lần lượt giảm 4% và 3%.

Đáng chú ý hơn là diễn biến giá thuê. Tính đến quý III/2026 so với đầu năm, giá thuê chung cư tăng 7%, trong khi giá thuê biệt thự tăng tới 25%. Giá thuê phòng trọ và căn hộ mini giảm 1%, nhà riêng giảm 10%, còn nhà mặt phố gần như đi ngang.

Trong nhóm dự án chung cư được tìm thuê nhiều nhất tháng 8, Vinhomes Central Park có giá thuê phổ biến khoảng 17 triệu đồng/căn/tháng đối với căn 1 phòng ngủ, 21 triệu đồng với căn 2 phòng ngủ và 35 triệu đồng với căn 3 phòng ngủ. Giá thuê căn 3 phòng ngủ tại dự án này tăng 17% so với quý II.

Vinhomes Golden River Ba Son cũng ghi nhận giá thuê ở mức cao, khoảng 22 triệu đồng cho căn 1 phòng ngủ, 28 triệu đồng cho căn 2 phòng ngủ và 45 triệu đồng cho căn 3 phòng ngủ; giá thuê tăng lần lượt 10%, 8% và 13%.

Thị trường đang phân hóa thay vì giảm đồng loạt

Nhìn tổng thể, dữ liệu tháng 8 cho thấy bất động sản TP. HCM cũ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét. Ở thị trường mua bán, cả lượng tin đăng và mức độ quan tâm đều giảm, trong khi mặt bằng giá có xu hướng hạ nhiệt ở phần lớn loại hình.

Tuy nhiên, chung cư đang thể hiện khả năng giữ giá tốt hơn, đồng thời một số dự án có mức độ quan tâm tăng dù nguồn cung tin đăng giảm. Điều này cho thấy dòng cầu không biến mất hoàn toàn mà đang tập trung có chọn lọc vào những dự án phù hợp hơn về vị trí, giá bán và khả năng khai thác.

Trong khi đó, thị trường cho thuê duy trì trạng thái tích cực hơn, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Việc giá thuê căn hộ tăng 7% so với đầu năm, cùng diễn biến tăng giá tại nhiều dự án được quan tâm, cho thấy nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê vẫn là một điểm tựa đáng chú ý của thị trường TP. HCM trong giai đoạn điều chỉnh hiện nay.