Ông Lê Đình Chung: Doanh nghiệp bất động sản đang phải cơ cấu lại sản phẩm để kéo thanh khoản

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra tại Hà Nội do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, các chuyên gia, doanh nghiệp đã tập trung phân tích những thay đổi của thị trường bất động sản trong bối cảnh chính sách mới được cập nhật, đồng thời thảo luận về diễn biến sức mua, thanh khoản và xu hướng điều chỉnh chiến lược của doanh nghiệp.

Lãi suất và giá nhà cao tác động đến thanh khoản

Từ góc nhìn doanh nghiệp trực tiếp phát triển và phân phối bất động sản, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thanh khoản thị trường đã có sự thay đổi đáng chú ý sau giai đoạn phục hồi trước đó.

Theo ông Chung, sau các thông tin về lãi suất vào đầu tháng 12/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu thanh khoản chậm lại. Hai yếu tố chính tác động đến diễn biến này là lãi suất và mặt bằng giá nhà tăng cao trong một thời gian dài.

“Trong một giai đoạn dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng cao. Điều này dẫn đến tâm lý người mua cho rằng mức giá hiện tại quá bất hợp lý so với thu nhập”, ông Chung cho biết.

Bên cạnh đó, quá trình nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp cũng ghi nhận sự thay đổi trong hành vi của người mua, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ. Theo ông Chung, thay vì đặt mục tiêu phải sở hữu nhà, nhiều người trẻ hiện nay lựa chọn thuê nhà. Xu hướng này cũng tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Chung cho biết đến thời điểm hiện tại, thị trường đang có sự điều chỉnh nhẹ và bắt đầu hồi phục. Khi thanh khoản chậm lại, các doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách tiếp cận để phù hợp với diễn biến mới của thị trường và khả năng hấp thụ của khách hàng.

Chủ đầu tư cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến phân khúc vừa túi tiền

Một trong những thay đổi được ông Chung ghi nhận là việc các chủ đầu tư bắt đầu cơ cấu lại danh mục sản phẩm.

Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, một số doanh nghiệp chuyển hướng sang các phân khúc thấp hơn. Cùng với nhà ở thương mại, các sản phẩm phù hợp với chủ trương của Nhà nước như nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có mức giá phù hợp cũng được chú trọng hơn.

Sự điều chỉnh này diễn ra trong bối cảnh khả năng chi trả và tâm lý của người mua có những thay đổi so với giai đoạn trước. Khi giá nhà đã tăng cao trong thời gian dài, việc cơ cấu lại sản phẩm được doanh nghiệp xem là một trong những hướng để thích ứng với sức mua trên thị trường.

Không chỉ thay đổi về sản phẩm, thị trường cũng ghi nhận sự điều chỉnh về giá và chính sách bán hàng.

Theo ông Chung, đối với sản phẩm thứ cấp, giá đã có mức giảm từ 10-20%. Trong khi đó, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng nhằm thu hút dòng tiền từ khách hàng, như chiết khấu khi thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán hoặc tặng quà.

Mục tiêu chính của những chính sách này, theo ông Chung, là thu hút dòng tiền mặt từ khách hàng trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại.

Thanh khoản có dấu hiệu cải thiện từ quý III/2026

Những điều chỉnh về sản phẩm, giá bán và chính sách thanh toán đang diễn ra cùng với sự thay đổi trong diễn biến thanh khoản.

Theo ông Chung, sau giai đoạn thị trường chậm lại, đến quý III/2026, thị trường đã bắt đầu ghi nhận dấu hiệu hồi phục tích cực hơn so với hai quý đầu năm.

Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp đang phải điều chỉnh cách tiếp cận thị trường trước sự thay đổi của hành vi khách hàng. Từ việc tập trung vào các sản phẩm cao cấp, doanh nghiệp mở rộng sang các phân khúc có mức giá phù hợp hơn; đồng thời sử dụng các chính sách về giá và tiến độ thanh toán để hỗ trợ khả năng tiếp cận của người mua.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp phát triển và phân phối bất động sản, ông Lê Đình Chung cho rằng thanh khoản thị trường thời gian qua chịu tác động đồng thời từ mặt bằng lãi suất, giá nhà và sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng. Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng trở thành một yêu cầu thực tế đối với doanh nghiệp.