Bất động sản TP. HCM quý III/2025: Giá bán lập đỉnh, chung cư dẫn đầu xu hướng

Dữ liệu được công bố trong bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam do Batdongsan.com.vn công bố, trong quý III/2025 đã ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa cho thuê và mua bán.

Mức độ quan tâm đối với BĐS bán đã nhanh chóng phục hồi sau quý II/2025 trong đó căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt; phân khúc nhà phố và nhà riêng cũng đã lộ nhiều dấu hiệu cải thiện. Thậm chí nhiều khu vực đã ghi nhận mức độ quan tâm tăng từ 11-22%.

Ở chiều ngược lại, phân khúc cho thuê đã có sự sụt giảm mạnh sau tháng Ngâu, đặc biệt phòng trọ và nhà trọ cho thuê.

Trong tháng 9/2025, mức độ quan tâm đã giảm 8-24% tùy từng loại hình so với tháng trước.

Khảo sát môi giới quý III/2025 cho thấy sức hấp thụ của nguồn cung mới vẫn rất tích cực khi có đến 90% đáp viên đánh giá ở mức trung bình đến tốt, 4% cho là rất tốt và 25% ở mức "tốt". Trong đó chỉ 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.

Có 60% môi giới tin rằng trong quý IV, thị trường sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh.

Trong 6 tháng tới, căn hộ chung cư được đánh giá là một trong những phân khúc có tiềm năng tăng trưởng cao nhất, tiếp đến là nhà riêng và đất nền.

Hàng loạt các loại hình khác như nhà phố, biệt thự hay BĐS nghỉ dưỡng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh xu hướng dòng tiền tập trung và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có tính thanh khoản cao.

Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, thị trường BĐS tại TP. HCM đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ: Giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m2, đây được xem là mức cao nhất trong vòng 2 năm qua.

Hiện chỉ số mức độ quan tâm đến BĐS cũng đang lập đỉnh mới, điều này cho thấy tâm lý lạc quan cũng như kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Giá căn hộ trung bình trong quý II/2025 tại khu vực TP. HCM cũ đạt mức 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023.

Khu vực Bình Dương Cũ cũng ghi nhận tốc độ tăng mạnh 30% khi đạt 41 triệu đồng/m2.

Chỉ riêng khu vực nội đô của TP. HCM, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục là "hoa tiêu" dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang ở khu vực quận 1 cũ hiện ở ngưỡng cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong 2 năm.

Khu vực TP. Thủ Đức cũ được cho là điểm sáng nổi bật của thị trường khi chung cư tăng 32-48%, kể từ đầu năm 2023.

Khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (trước khi sáp nhập đơn vị hành chính) cũng ghi nhận sự chuyển biến rõ rệt khi giá chung cư tăng 12%, đạt 45 triệu đồng/m2.

Với lợi suất cho thuê 5,1%, khu vực Thủ Dầu Một cũ đang là nơi cao nhất khu vực so với TP. HCM cũ. Điều này phản ánh dòng vốn đầu tư cho thuê hiện đang có sự dịch chuyển sang vùng ven - nơi giá còn mềm và tỷ suất sinh lời cao.

Phân khúc đất nền cũng ghi nhận tình trạng "ấm" trở lại sau thời gian dài ảm đạm.

Tại khu vực TP. HCM cũ, giá đất nền trung bình ghi nhận tăng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2; trong khi đó ở khu vực Bình Dương cũ tăng 5%, đạt 21 triệu đồng/m2; chỉ riêng khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vẫn ảm đạm khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Điều này cho thấy xu hướng dòng tiền hiện đang ưu tiên khu vực hạ tầng hoàn thiện, kết nối thuận tiện. Bình Dương cũ đang được xem là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tuyến Vành đai 3 TP. HCM với nhiều dư địa phát triển.

Theo đánh giá của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường TP. HCM sau giai đoạn quan sát hiện đang thể hiện sức bật mạnh mẽ với nguồn cung cải thiện, thanh khoản hiện đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

"Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường", ông Đinh Minh Tuấn nhận định.