Bcons 'bành trướng' địa ốc sau kế hoạch IPO bất thành

Liên tục nhận chuyển nhượng dự án

Cuối tháng 8/2026, CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã SGR) chuyển nhượng dự án Phú Định Riverside cho Bcons với giá trị 245 tỷ đồng.

Dự án có diện tích khoảng 2.104m², gồm một block cao 17 tầng và một tầng hầm, cung cấp 169 căn hộ. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 336 tỷ đồng. Dự án đã hoàn tất ép cọc và đang thi công phần hầm.

Đây là thương vụ mới nhất trong chuỗi hoạt động mở rộng quỹ dự án của Bcons tại khu vực phía Nam.

Trước đó, ngày 27/5/2026, Bcons phối hợp với UBND tỉnh Đồng Nai khởi động dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp. Dự án có quy mô gần 3ha, tổng vốn khoảng 4.500 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 2.800 căn hộ.

Đến giữa tháng 6/2026, B-ONE TECH cùng các nhà đầu tư liên quan đến hệ sinh thái Bcons nhận chuyển nhượng dự án Thuận An 2 từ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR). Giá trị thương vụ không thấp hơn 3.000 tỷ đồng, thực hiện thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại công ty sở hữu dự án.

Bcons cũng đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội. Ngày 19/6/2026, doanh nghiệp khởi công dự án nhà ở xã hội kết hợp trường học B.School tại Bcons City Life. Dự án nhà ở xã hội có diện tích khoảng 6.667m², gồm 2 block cao 15 tầng và một tầng hầm, cung cấp 802 căn hộ. Khu trường học B.School được thiết kế cao 3 tầng với 13 lớp học.

Theo kế hoạch, Bcons tiếp tục động thổ dự án nhà ở xã hội tại Tân Đông Hiệp vào tháng 9/2026.

Mở rộng nhanh, nhu cầu vốn tăng theo

Song song với việc mở rộng danh mục dự án, các pháp nhân liên quan đến Bcons cũng tăng cường huy động vốn.

Đầu tháng 7/2026, Bcons PS Land phát hành lô trái phiếu BPS12602 trị giá 140 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, lãi suất 12%/năm. Nếu tính trên toàn bộ mệnh giá, chi phí lãi danh nghĩa tương đương khoảng 16,8 tỷ đồng mỗi năm.

Báo cáo của Thiên Minh Ratings (TMR) trong tháng 6/2026 dự phóng tổng tài sản Bcons PS Land có thể tăng từ 3.656 tỷ lên 6.988 tỷ đồng. Tồn kho tăng từ 1.578 tỷ lên 4.816 tỷ, tương đương mức tăng khoảng 205% và chiếm gần 69% tổng tài sản.

Trong khi đó, vay và nợ thuê tài chính được dự phóng tăng từ 1.552 tỷ lên 3.601 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản lên khoảng 51,5%, còn nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 2 lần lên 2,2 lần.

Đáng chú ý, khoản người mua trả tiền trước chỉ tăng từ 918 tỷ lên 1.075 tỷ, trong khi tồn kho tăng mạnh hơn. Tỷ lệ người mua trả tiền trước trên tồn kho theo đó giảm từ 52,2% xuống 22,3%. Hệ số dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trên nợ vay được dự phóng ở mức âm 0,6 lần.

Các chỉ số này dù chưa đủ để kết luận doanh nghiệp gặp vấn đề thanh toán, nhưng cho thấy tốc độ tích lũy tài sản và nhu cầu vốn đang tăng nhanh. Với nhà đầu tư, khả năng bán hàng, thu tiền và chuyển hóa tồn kho thành dòng tiền sẽ là yếu tố cần theo dõi.

Pháp lý là biến số không thể bỏ qua

Một dự án đáng chú ý khác là Bcons Central Park tại Tam Hiệp, Đồng Nai, với 2.820 căn hộ và 113 shophouse. Dự án dự kiến ra mắt từ tháng 9/2026 theo 3 đợt.

Tuy nhiên, tại thời điểm công bố, dự án vẫn cần hoàn thiện giấy phép xây dựng và các điều kiện để đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước đó, Bcons New Sky tại Quốc lộ 13, khu vực Lái Thiêu cũng từng được báo chí phản ánh về việc chưa đủ điều kiện mở bán theo thông tin từ cơ quan quản lý xây dựng, trong khi trên thị trường xuất hiện hoạt động đặt cọc, giao dịch và thu tiền.

Những diễn biến này cho thấy cùng với tốc độ mở rộng, tiến độ pháp lý và điều kiện huy động vốn tại từng dự án là vấn đề cần được làm rõ.

Kế hoạch IPO từ năm 2023 vẫn chưa thành

Cuối năm 2023, Chủ tịch Tập đoàn Bcons Lê Như Thạch từng tiết lộ kế hoạch IPO khoảng 20 triệu cổ phiếu, với giá mục tiêu trên 47.000 đồng/cp. Doanh nghiệp khi đó kỳ vọng niêm yết trên HoSE vào tháng 4/2024 và lựa chọn MBS làm đơn vị tư vấn.

Tuy nhiên, đến nay, kế hoạch này vẫn chưa được thực hiện theo mốc thời gian từng công bố.

Trong lúc kế hoạch IPO chưa thành hiện thực, Bcons và các pháp nhân liên quan vẫn liên tục mở rộng thông qua nhận chuyển nhượng dự án, phát triển khu đô thị, nhà ở xã hội và huy động vốn trái phiếu.

Quy mô mở rộng đang tạo thêm dư địa tăng trưởng, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu lớn hơn về vốn, pháp lý, tiến độ triển khai và dòng tiền. Đây cũng là những yếu tố quyết định liệu tốc độ “bành trướng” của Bcons có thể chuyển hóa thành hiệu quả kinh doanh thực tế hay không.

Cần lưu ý, tốc độ mở rộng chỉ tạo ra tăng trưởng khi đi cùng năng lực tài chính đủ mạnh. Ngược lại, việc phụ thuộc lớn vào vốn vay có thể biến chiến lược mở rộng quỹ đất, dự án và thâu tóm doanh nghiệp thành rủi ro khi thị trường bất động sản đảo chiều hoặc tín dụng bị siết. Novaland là trường hợp điển hình cho mặt trái này.