Biệt thự Hà Nội chạm ngưỡng 16.000 USD/m2: Vì sao thanh khoản vẫn chưa thể bứt phá?

Báo cáo mới nhất của Avison Young ghi nhận, tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý cuối năm 2025, thị trường không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Hoạt động giao dịch chủ yếu tập trung vào việc tiêu thụ sản phẩm còn lại tại các dự án đã mở bán trước đó.

Theo Avison Young, trước bối cảnh sức mua chưa phục hồi mạnh, các chủ đầu tư lựa chọn chiến lược giữ giá, đồng thời linh hoạt hơn về chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ thanh khoản. Tuy vậy, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và tương đối ổn định, chỉ nhích nhẹ tại các đợt mở bán sau hoặc ở những dự án có lợi thế hạ tầng rõ nét.

Tỷ lệ hấp thụ duy trì ổn định cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, song mang tính chọn lọc cao. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và mức độ hoàn thiện cao. Trái lại, trên thị trường thứ cấp, mức giá chào bán đã trở nên “mềm” hơn, phản ánh tâm lý dè dặt của cả người bán lẫn nhà đầu tư.

Avison Young chỉ ra rằng, tại khu vực nội đô TP. Hồ Chí Minh, các dự án cao cấp và hạng sang tiếp tục khan hiếm, khiến nguồn cung hạn chế càng đẩy mặt bằng giá lên cao. Tuy nhiên, mức giá này lại trở thành rào cản đối với thanh khoản, khiến thị trường khó tạo được cú hích rõ rệt trong ngắn hạn.

Ngược lại, các dự án quy mô lớn tại khu vực vệ tinh như Long An (cũ, nay là Tây Ninh) và Đồng Nai đang đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung tương lai. Xu hướng phát triển li tâm của phân khúc thấp tầng ngày càng rõ nét, trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP. Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp.

Tại các khu vực ven đô, giao dịch nhà phố, biệt thự có phần tích cực hơn nhờ mức giá dễ tiếp cận. Dù vậy, triển vọng tăng trưởng của phân khúc này vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng, chi phí vốn và đặc biệt là sự cải thiện niềm tin của người mua trong thời gian tới.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản liền thổ cũng không ghi nhận nguồn cung mới, chủ yếu tiếp diễn mở bán theo từng giai đoạn tại các đại đô thị hiện hữu. Giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và hệ thống tiện ích đầy đủ.

Theo Avison Young, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, nguồn cung nhà phố, biệt thự trong tương lai sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Hoài Đức. Việc triển khai các tuyến giao thông trọng điểm, đặc biệt là vành đai 4 và hệ thống metro, được xem là lực đẩy quan trọng, góp phần mở rộng không gian đô thị và cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường trong trung và dài hạn.

Về phía cầu, nhu cầu vẫn duy trì ổn định, tập trung chủ yếu vào nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư dài hạn. Các sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn chỉnh và tiềm năng gia tăng giá trị theo thời gian tiếp tục được ưu tiên.

Mặt bằng giá cao, nhà đầu tư tính lại bài toán lợi nhuận

Trong năm 2025, mặt bằng giá nhà liền thổ tại Hà Nội duy trì ở mức cao và tương đối ổn định so với quý trước, phản ánh nguồn cung mới hạn chế và xu hướng tích lũy đã hình thành từ đầu năm. Các dự án nằm trên trục vành đai và hệ thống hạ tầng chính tiếp tục ghi nhận mức giá vượt trội.

Cụ thể, tại khu vực vành đai 2–3, giá nhà liền kề khu Đông phổ biến trong khoảng 7.200–8.800 USD/m², trong khi biệt thự dao động từ 10.000–12.800 USD/m². Ở khu Tây, giá biệt thự duy trì ở mức 14.000–16.000 USD/m², với một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá vượt 30.000 USD/m².

Tại các khu vực xa trung tâm hơn, từ vành đai 3,5–4, mặt bằng giá thấp tầng phổ biến trong khoảng 4.800–8.000 USD/m², cho thấy sự chênh lệch rõ rệt theo bán kính đô thị. Các quận như Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm tiếp tục là những điểm nóng về giá, dao động từ 7.700–13.460 USD/m², thậm chí có dự án vượt mốc 15.400 USD/m² nhờ lợi thế vị trí và mức độ hoàn thiện cao.

Nhìn chung, thanh khoản nhà phố, biệt thự tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức ổn định nhưng chưa thể bứt phá. Trong bối cảnh giá neo cao, nhà đầu tư ngày càng thận trọng khi tính toán biên lợi nhuận, khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các đô thị vệ tinh – nơi dư địa tăng giá theo hạ tầng vẫn còn tương đối lớn.