Cân nhắc 2 phương án áp dụng bảng giá đất tại TP. HCM từ năm 2026

Sáng 9/8, UBND TP. HCM tổ chức phiên họp kinh tế - xã hội thường kỳ tháng 7/2025.

Tại phiên thảo luận, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM đã báo cáo công tác chuẩn bị xây dựng bảng giá đất lần đầu của thành phố sau thời điểm sáp nhập, dự kiến áp dụng từ năm 2026.

Theo Sở, trước khi sáp nhập, ba địa phương gồm TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đều đang áp dụng bảng giá đất có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Các bảng giá này được xây dựng theo từng tuyến đường cụ thể và dùng để làm căn cứ ổn định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, thời gian từ nay đến cuối năm chỉ còn hơn 100 ngày làm việc, trong khi khối lượng công việc khá lớn, bao gồm lựa chọn nhà thầu, khảo sát thu thập thông tin, tính toán đề xuất giá đất và cân đối các tuyến đường giáp ranh.

Trước tình hình đó, Sở đề xuất hai phương án:

Phương án 1: UBND TP. HCM chấp thuận cho Sở chỉ định thầu, áp dụng thủ tục rút gọn để kịp ban hành bảng giá đất lần đầu vào ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, phương án này đòi hỏi xử lý gấp, bởi quy trình phải trải qua nhiều bước như khảo sát, thu thập dữ liệu, tính toán cho 168 đơn vị hành chính cấp xã, lấy ý kiến và thẩm định.

Phương án 2: Giữ nguyên mức giá đã ban hành tại 3 địa phương cũ, tích hợp thành bảng giá đất chung áp dụng cho toàn TP. HCM từ 1/1/2026. Lý do là cả 3 bảng giá hiện hành đều mới được điều chỉnh, ban hành chính thức và hợp pháp đến hết năm 2025.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phục hồi chậm sau chu kỳ suy giảm, việc giữ nguyên giá đất là giải pháp ổn định, tạo tâm lý an toàn và môi trường đầu tư thuận lợi.

Đồng thời, các mức giá hiện tại vốn đã được thiết kế phù hợp từng khu vực, phản ánh đúng khả năng hấp thụ đất đai, qua đó giúp duy trì môi trường đầu tư ổn định. Việc này cũng tạo thêm thời gian để chuẩn bị đầy đủ cho bảng giá đất thống nhất toàn thành phố.

Từ hai phương án trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM kiến nghị lựa chọn phương án 2, cho rằng đây là giải pháp phù hợp cả về pháp lý lẫn thực tiễn, đồng thời tối ưu trong giai đoạn hiện nay.

Trước đó, tại hội thảo "Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý" sáng 22/7, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho hay, bảng giá đất tại nhiều địa phương hiện nay đã tăng đột biến, trái ngược với mục tiêu ổn định chính sách ban đầu.

“Hệ quả là tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao, người dân bức xúc, doanh nghiệp lao đao, thị trường bất động sản gần như đóng băng, dòng tiền không lưu thông”, ông nhấn mạnh.

Một ví dụ cụ thể được ông Thuận đưa ra cho thấy sự chênh lệch phi lý trong xác định giá đất: Một thửa đất 210m2 trên đường Đồng Khởi (TP. HCM), phần đất ở được định giá 687 triệu đồng/m2, trong khi phần đất nông nghiệp liền kề, dù nằm trong cùng thửa chỉ được tính 810.000 đồng/m2.

Cách định giá theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã tạo ra sự chênh lệch quá lớn, phản ánh sự bất cập trong phương pháp tính toán hiện nay. Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hoặc trong khu dân cư rõ ràng không thể có giá thấp như vậy.

“Cần bỏ ngay khái niệm bảng giá đất sát giá thị trường. Nhà nước chỉ nên xây dựng bảng giá đất phản ánh nguyên tắc thị trường một cách tương đối, với mức bằng khoảng 60-70% giá thị trường thực tế để tránh sốc", ông Thuận nhận định.

Theo ông, khoảng cách này là cần thiết để tránh gây sốc cho hệ thống chính sách và người dân – những đối tượng dễ bị tổn thương nhất khi giá đất tăng quá nhanh. “Giá đất không thể chạy theo giá thị trường một cách máy móc, vì giá thị trường biến động liên tục do kỳ vọng, đầu cơ, quy hoạch mà bảng giá lại cần ổn định để làm cơ sở cho hàng loạt nghĩa vụ tài chính”, ông nói.

Đồng quan điểm Tiến sĩ Trần Việt Anh – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, cũng chỉ ra rằng, giá đất thời gian qua bị đẩy lên phi lý bởi hàng loạt yếu tố không bền vững như thông tin quy hoạch, xây cầu, nhà đầu tư lớn về địa phương hay hiệu ứng sáp nhập tỉnh.

“Nếu các địa phương lấy những mức giá đã bị thổi phồng làm dữ liệu cho bảng giá đất thì chẳng khác nào tự đặt bẫy cho mình và cho cả nền kinh tế”, ông cảnh báo.

Hậu quả, theo ông Việt Anh là giá nhà đất vượt xa khả năng chi trả của người dân, chi phí chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính tăng cao khiến doanh nghiệp đội giá bán, cuối cùng người mua nhà là bên phải gánh chịu toàn bộ.

Ông ví dụ, tại vòng xoay Cát Lái (TP. HCM), giá đền bù đất lên tới 81 triệu đồng/m2 khiến các doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán thương mại lên hơn 200 triệu đồng/m2 – một mức giá chạm trần đối với khả năng mua nhà của phần lớn người dân.