Chung cư áp đảo đất nền: Thị trường bất động sản 2025 đang 'đảo chiều'?

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 24/5 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia đã đưa ra các phân tích chuyên sâu và dự báo xu hướng thị trường trong thời gian tới. Dữ liệu thực tế cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ, với sự vươn lên rõ nét của phân khúc chung cư và dấu hiệu hạ nhiệt ở đất nền.

Theo đó, trong quý II/2025, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc mua bán. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình nhích nhẹ, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư dần được khơi thông và các yếu tố vĩ mô chuyển biến tích cực.

Tuy vậy, mức độ quan tâm (MĐQT) đến bất động sản bán lại giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Đến cuối quý II/2025, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tích cực từ việc tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.

Chung cư dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn

Theo Batdongsan.com.vn, phân khúc chung cư nổi bật với mức tăng MĐQT mạnh nhất, đạt +8% trong quý II/2025. Đây được đánh giá là phản ứng tích cực sau hàng loạt điều chỉnh giảm lãi suất vay mua nhà và sự ra mắt của nhiều dự án mới tại Hà Nội và TP. HCM.

Tỷ trọng MĐQT chung cư chiếm 29%, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi thị trường đang dịch chuyển rõ rệt từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư dòng tiền ổn định.

Cũng theo khảo sát của đơn vị này từ 502 môi giới cho thấy, 64% đánh giá nhóm khách mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, 57% cho biết khách mua để cho thuê cũng chiếm tỷ lệ tương tự. Trong khi đó, 46% môi giới cho rằng tỷ lệ nhà đầu tư lướt sóng chỉ còn dưới 20%. Đây là những tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững hơn, ưu tiên vào khả năng khai thác thực tế thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Tại TP. HCM, mức độ quan tâm chung cư tăng 11% ở khu vực mới và 9% ở khu vực cũ. Lượng tin đăng bán cũng tăng 12%, phản ánh đà hồi phục nguồn cung theo nhu cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định, sự quan tâm gia tăng đối với TP. HCM mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới và sự hình thành các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. TP. HCM cũng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Quý II/2025, lượng tìm kiếm chung cư từ người dân miền Bắc chiếm tới 61%, tăng mạnh so với mức 44% cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tỷ suất cho thuê cao hơn rõ rệt tại các tỉnh giáp ranh cũng khiến dòng tiền dịch chuyển ra ngoài TP. HCM cũ. Cụ thể, Bình Dương (cũ) ghi nhận tỷ suất cho thuê 4,1%, Đồng Nai (cũ) đạt 4,4%, trong khi TP.HCM (cũ) chỉ ở mức 2,8%. MĐQT tại Bình Dương (cũ) tăng tới 46% trong nửa đầu năm, cho thấy xu hướng dịch chuyển về các khu vực có giá bán hợp lý hơn.

Thị trường Hà Nội, giá bán chung cư tại đây tiếp tục duy trì đà tăng mạnh và hiện cao hơn TP. HCM. Dữ liệu cho thấy, đầu năm 2023, giá bán trung bình tại Hà Nội là 38 triệu đồng/m2, thấp hơn TP. HCM cũ 23%. Tuy nhiên đến nay, giá trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP. HCM. Trong khi đó, giá trung bình tại TP. HCM mới là 57 triệu đồng/m2.

Điều đáng chú ý là mức giá thuê giữa hai thành phố vẫn giữ ổn định, khiến tỷ suất sinh lời tại TP. HCM hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng cho thấy sức cầu ổn định và khả năng hấp thụ tốt tại Hà Nội – đặc biệt ở các khu vực mà trước đây là các quận cận trung tâm như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai. Đây là những khu vực có hạ tầng phát triển, dự án quy hoạch đồng bộ và đang được hưởng lợi lớn từ các công trình giao thông trọng điểm như Vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, Tứ Liên...

Dù giá trung tâm vẫn cao hơn từ 20-30%, khu vực cận trung tâm đang nổi lên như lựa chọn hàng đầu cho người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn.

>> Đề xuất thuế mới với bất động sản có dẹp được nạn đầu cơ, lướt sóng

Đất nền bước vào giai đoạn thận trọng

Trái ngược với đà tăng của chung cư, thị trường đất nền trong quý II/2025 cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3 Hà Nội -47%, TP. HCM cũ -28%, các khu vực khác -33%. Lượng tin đăng cũng giảm lần lượt: Hà Nội -15%, TP. HCM -9%, các địa phương khác -3%.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ các thông tin về đánh thuế bất động sản, biến động thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4 – đầu tháng 5, khiến nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn.

Dữ liệu cho thấy sự phân hóa vùng ngày càng rõ nét. Tại miền Bắc, các địa phương có nền tảng kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên vẫn giữ được sự quan tâm cao. Trong khi đó, tại miền Nam, dòng tiền tập trung quanh TP. HCM, điển hình là Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Về giá bán, miền Bắc vẫn dẫn đầu với các địa phương thời điểm trước sáp nhập có mức giá như sau: Bắc Ninh 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Bắc Giang – Vĩnh Phúc 24 triệu đồng/m2. Miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu đồng/m2, Cần Thơ 28,9 triệu đồng/m2, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang dao động quanh 16 triệu đồng/m2.

Một số địa phương miền Bắc ghi nhận mức tăng giá mạnh kể từ đầu năm 2023: Hòa Bình +200%, Bắc Giang +100%, Hưng Yên +75%, Bắc Ninh +54%. Trong khi đó, thị trường miền Nam ổn định hơn: Bình Dương +25%, Đồng Nai +23%, Long An +36%, Bà Rịa – Vũng Tàu +18%.

Như vậy, nửa đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn tái định vị rõ nét của thị trường bất động sản. Phân khúc chung cư chiếm ưu thế nhờ lực cầu thực và kỳ vọng sinh lời ổn định, trong khi đất nền bước vào chu kỳ điều chỉnh. Xu hướng phân hóa theo vùng, cùng sự định hình rõ nét giữa đầu cơ và nhu cầu thực, sẽ tiếp tục là động lực chính định hình thị trường nửa cuối năm.