Chuyên gia chỉ rõ 2 việc nhà đầu tư đất vùng ven Hà Nội phải làm trước khi xuống tiền: Đừng bỏ qua nếu không muốn ‘chôn vốn’ nhiều năm

Chia sẻ tại talkshow “Hết thời lướt sóng: Đất ven đô ‘ngáo giá’ 140 triệu đồng/m2 và cái bẫy chôn vốn tiền tỷ”, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, cho rằng câu chuyện đầu tư đất vùng ven, đặc biệt tại khu vực phía Nam Hà Nội như Thường Tín, Phú Xuyên, cần được nhìn nhận thận trọng hơn trong bối cảnh quy hoạch đô thị đang thay đổi mạnh.

Theo ông Hùng, để tránh rơi vào tình trạng “chôn vốn”, nhà đầu tư cá nhân trước khi xuống tiền cần tập trung vào 2 việc quan trọng.

Đừng chỉ nhìn giá, phải kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch

Theo CEO REFI, yếu tố đầu tiên nhà đầu tư cần đánh giá, bên cạnh giá bán, chính là pháp lý của sản phẩm bất động sản. Đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa trước khi đặt cọc, booking hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tiền.

“Chúng ta cần phải nghiên cứu xem pháp lý của sản phẩm đó như thế nào. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải xem dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa”, ông Hùng nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, thực tế trong những năm 2024-2025 từng xuất hiện tình trạng một số dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được giới thiệu, mở bán và sau đó bị cơ quan chức năng xử lý.

Vì vậy, ông cho rằng nhà đầu tư hiện nay có lợi thế rất lớn khi thông tin ngày càng được công khai. Trước khi xuống tiền, người mua có thể chủ động kiểm tra thông tin trên các kênh chính thức của cơ quan quản lý, thay vì chỉ dựa vào môi giới, quảng cáo hoặc những lời giới thiệu về “siêu dự án”, “đón đầu quy hoạch”.

Không chỉ pháp lý dự án, quy hoạch của chính khu đất định mua cũng là vấn đề cần được kiểm tra kỹ.

Ông Hùng lưu ý, quy hoạch tầm nhìn 100 năm mới được công bố về bản chất vẫn mang tính chiến lược. Để quyết định một lô đất cụ thể, nhà đầu tư còn phải chờ và nghiên cứu các lớp quy hoạch phía dưới như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500.

“Không có nghĩa là bây giờ thấy quy hoạch là cứ đi ra vùng ven để mua”, ông Hùng cảnh báo.

Bởi khi các lớp quy hoạch tiếp tục được cụ thể hóa, một khu đất có thể phát sinh những thay đổi liên quan đến mở đường, mục đích sử dụng đất hoặc các chức năng khác. Đây chính là rủi ro quy hoạch mà nhà đầu tư cá nhân cần tính đến.

Theo CEO REFI, việc công khai rõ hơn các quy hoạch chi tiết, thậm chí tiến tới việc người dân có thể kiểm tra thông tin tới từng thửa đất, sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và hỗ trợ thanh khoản.

Điều chỉnh kỳ vọng: Đừng mua đất quá xa rồi chờ cả thập kỷ

Việc thứ hai mà ông Hùng cho rằng nhà đầu tư phải làm là điều chỉnh kỳ vọng về tốc độ phát triển và khả năng tăng giá. Theo ông, khu vực phía Nam Hà Nội đang có nhiều động lực phát triển và sẽ xuất hiện thêm các dự án lớn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi khu vực đều có thể tăng giá nhanh.

Trong tầm nhìn đến năm 2045, theo cách nhìn của ông Hùng, trọng tâm phát triển trước mắt vẫn nằm trong khu vực Vành đai 4. Những khu vực đi xa hơn về phía Nam, sát địa giới Hà Nam cũ, có thể phải chờ tới giai đoạn sau. Do đó, nếu nhà đầu tư lựa chọn những khu vực quá xa chỉ vì kỳ vọng hạ tầng sẽ kéo giá lên, thời gian chờ đợi có thể rất dài.

“Cứ trong vòng Vành đai 4 thôi, chứ nếu đi xa quá thì cũng có thể lại phải đợi rất nhiều thời gian”, ông Hùng nói.

Đáng chú ý, ông Hùng cho rằng thời gian chờ đợi cũng chính là một loại chi phí mà nhà đầu tư thường bỏ qua.

Ông đưa ra ví dụ: nếu một nhà đầu tư bỏ 1 tỷ đồng mua đất và giữ trong 5-10 năm, nhưng giá đất không tăng tương xứng, không thể nói khoản đầu tư đó “không lỗ” chỉ vì vẫn còn nguyên 1 tỷ đồng vốn. Bởi nếu không mua đất, số tiền đó có thể được gửi tiết kiệm hoặc sử dụng vào một kênh đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận.

“Thời gian ở đây sẽ chính là tiền”, ông Hùng phân tích.

Không còn thời “thấy quy hoạch là mua”

Một thay đổi lớn trong chiến lược đầu tư bất động sản mà CEO REFI chỉ ra là nhà đầu tư không thể tiếp tục áp dụng máy móc chiến lược “vết dầu loang” như trước đây. Hai thập kỷ qua, không ít nhà đầu tư từng thành công nhờ mua đất ở vùng ven, chờ đô thị hóa lan tới rồi hưởng lợi từ tăng giá. Tuy nhiên, mô hình phát triển đô thị hiện nay đang thay đổi.

Thay vì phát triển đồng đều và lan tỏa đơn thuần từ lõi trung tâm, quy hoạch mới hướng tới mô hình đa cực, trong đó từng khu vực có thể đảm nhiệm những chức năng khác nhau như công nghệ, công nghiệp, logistics, dịch vụ.

Theo ông Hùng, điều này buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách lựa chọn bất động sản. Chẳng hạn, nếu một địa phương được định hướng mạnh về công nghiệp, sản phẩm bất động sản phù hợp có thể phải gắn với nhu cầu ở thực của lực lượng lao động, chuyên gia và hệ sinh thái công nghiệp. Không thể chỉ nhìn thấy quy hoạch khu công nghiệp rồi mua bất kỳ loại hình bất động sản nào với kỳ vọng giá sẽ tăng.

Tương tự, với các khu vực được định hướng nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cũng phải đánh giá xem địa phương đó có đủ sức tạo ra nhu cầu lưu trú và hoạt động kinh tế thực tế hay không.

Theo CEO REFI, quy hoạch lớn có thể tạo ra động lực phát triển rất mạnh, nhưng đồng thời cũng dễ tạo ra những “cơn sốt” giá nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo thông tin. Bài học từ các đợt sốt đất trước đây cho thấy không phải cứ khu vực nào được nhắc tới trong quy hoạch cũng lập tức trở thành nơi ở, nơi làm việc và trung tâm kinh tế mới.

Một đô thị muốn phát triển bền vững phải có người dân, việc làm, dịch vụ, hạ tầng và hệ sinh thái kinh tế. Nếu chỉ có nhà ở nhưng người dân vẫn phải di chuyển hàng chục kilomet về trung tâm để làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ, khu vực đó rất dễ trở thành “đô thị ngủ”.

Đây cũng là lý do ông Hùng cho rằng nhà đầu tư phải nghiên cứu nhân khẩu học và năng lực cạnh tranh của từng địa phương, thay vì chỉ nhìn vào đường cao tốc, metro hay một bản đồ quy hoạch.

Cuối cùng, với đất vùng ven Hà Nội, bài toán không còn đơn giản là “mua ở đâu để đón sóng”, mà là “mua sản phẩm nào, pháp lý ra sao, quy hoạch cụ thể thế nào và phải chờ bao lâu để giá trị thực hình thành”.