Chuyên gia Phạm Thị Miền chỉ ra 3 dữ liệu người mua bất động sản đặc biệt quan tâm

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điều người mua bất động sản cần không đơn thuần là một lời khẳng định “pháp lý sạch”, “không vướng quy hoạch” hay “cứ yên tâm mua”.

Với một tài sản có giá trị lớn, người mua cần một nguồn dữ liệu chính thống, đủ tin cậy để có thể tự kiểm tra và đối chiếu trước khi quyết định giao dịch. Đây cũng là một trong những kỳ vọng lớn đặt ra đối với quá trình số hóa dữ liệu bất động sản đang được đẩy mạnh.

Không thể để người mua tự “ghép” thông tin về tài sản hàng tỷ đồng

Thực tế, để mua một bất động sản an toàn, người dân phải kiểm tra hàng loạt thông tin: tài sản có tồn tại và thuộc quyền sở hữu của ai; giấy tờ có hợp pháp hay không; có vướng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp; diện tích, ranh giới và hiện trạng thực tế có khớp với hồ sơ pháp lý hay không.

Nhưng lâu nay, những dữ liệu này thường nằm rải rác ở nhiều nơi, thuộc nhiều hệ thống khác nhau. Có thông tin có thể tra cứu trực tuyến, có thông tin phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp, trong khi một số vấn đề lại phải kiểm tra trực tiếp tại thực địa.

Điều này tạo ra một nghịch lý: tài sản có thể trị giá hàng tỷ đồng nhưng người mua lại phải tự mình làm công việc của nhiều chuyên gia để xác minh trước khi xuống tiền.

Muốn biết đất có vướng quy hoạch hay không, người mua phải biết cách đọc bản đồ quy hoạch. Muốn kiểm tra giấy tờ và điều kiện giao dịch, phải có kiến thức pháp lý. Muốn đối chiếu diện tích, ranh giới trên giấy với thực tế, lại cần đến chuyên môn đo đạc.

Thậm chí, với những vấn đề như lịch sử tranh chấp, lối đi chung hay quan hệ giữa các hộ liền kề, người mua nhiều khi phải tự tìm hiểu, dò hỏi xung quanh.

Đáng nói, tìm được thông tin chưa đồng nghĩa với việc hiểu đúng và kiểm chứng được thông tin. Quy hoạch là một ví dụ. Người dân có thể chủ động tra cứu nhưng nếu nguồn thông tin không chính thống, dữ liệu chưa được cập nhật hoặc người tra cứu không đủ chuyên môn để đọc và đối chiếu, kết quả vẫn có thể dẫn đến nhận định sai về tài sản.

“Việc tự kiểm tra vốn để phòng ngừa rủi ro, nhưng nếu thiếu một nguồn dữ liệu chính xác thì chính quá trình kiểm tra vẫn có thể khiến người mua đối mặt với rủi ro”, bà Miền phân tích.

“Căn cước” của mỗi bất động sản

Theo bà Miền, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản đang mở ra hướng tiếp cận mới. Hàng chục triệu thửa đất trên cả nước đã được đưa vào cơ sở dữ liệu và cấp mã định danh. Song song với đó, hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng đang được xây dựng. Hà Nội được lựa chọn thí điểm triển khai mã định danh bất động sản.

Hiểu đơn giản, mỗi bất động sản sẽ từng bước được nhận diện bằng một mã riêng, qua đó tạo cơ sở kết nối các thông tin liên quan với đúng tài sản.

Bà Miền cho biết mã định danh sẽ được gắn với bất động sản từ khi tài sản hình thành, trong quá trình khai thác cho đến khi chuyển nhượng. Từ mã này, có thể truy cập các trường thông tin liên quan đến chính bất động sản đó.

Theo chuyên gia, nhóm dữ liệu có thể rất rộng, từ những thông tin cơ bản như dự án, chủ đầu tư, vị trí, quy mô, tổng mức đầu tư… đến các thông tin sâu hơn như tình trạng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua, tình trạng thế chấp, giải chấp, nghĩa vụ liên quan đến khoản vay ngân hàng.

Đặc biệt, có những thông tin người mua đặc biệt quan tâm là lịch sử giao dịch và giá giao dịch của bất động sản.

3 dữ liệu người mua đặc biệt quan tâm

Theo bà Phạm Thị Miền, nếu nhìn từ nhu cầu thực tế của người chuẩn bị xuống tiền, có thể thấy 3 nhóm thông tin đặc biệt quan trọng.

Thứ nhất là tình trạng hợp đồng của bất động sản. Người mua cần biết tài sản đang ở trạng thái giao dịch nào, đã được ký hợp đồng mua bán hay thuê mua hay chưa và những thông tin pháp lý liên quan. Đây là lớp dữ liệu quan trọng để người mua không chỉ biết “có tài sản” mà còn biết tài sản đó đang ở trạng thái pháp lý và giao dịch như thế nào.

Thứ hai là thời gian giao dịch. Lịch sử chuyển nhượng cho biết bất động sản đã từng được giao dịch vào thời điểm nào. Đây là dữ liệu giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá lịch sử của tài sản thay vì chỉ dựa vào thông tin do bên bán cung cấp.

Thứ ba là giá giao dịch. Đây có lẽ là dữ liệu có ý nghĩa trực tiếp nhất với người mua, bởi nó giúp trả lời câu hỏi: mức giá đang được chào có thực sự phản ánh mặt bằng giao dịch hay không?

Nếu dữ liệu giá giao dịch được cập nhật đầy đủ, người mua sẽ có thêm cơ sở tham chiếu, thay vì phải phụ thuộc hoàn toàn vào giá chào bán, môi giới hoặc những thông tin truyền miệng trên thị trường.

Đáng chú ý, theo bà Miền, đây là những nhóm thông tin nằm trong diện người dân có thể tiếp cận theo quy định, trong đó một số trường thông tin được cung cấp có thu phí.

Có dữ liệu chưa đủ, phải “đúng, sạch và sống”

Tuy nhiên, theo bà Miền, mã định danh không phải chiếc chìa khóa tự động giải quyết mọi vấn đề. Giá trị thực sự của mã nằm ở hệ thống dữ liệu được kết nối phía sau.

Một bất động sản có mã riêng nhưng dữ liệu thiếu, sai hoặc chậm cập nhật thì người mua vẫn không thể có được bức tranh đầy đủ về tài sản. Do đó, theo chuyên gia, quá trình số hóa không nên chỉ dừng ở việc đưa hồ sơ giấy lên môi trường điện tử. Quan trọng hơn là dữ liệu phải được chuẩn hóa, làm sạch, cập nhật và liên thông.

Đây cũng là yếu tố quyết định liệu hệ thống dữ liệu bất động sản có thực sự trở thành công cụ hỗ trợ thị trường hay chỉ là một kho dữ liệu lớn.

Một vấn đề khác là quyền tiếp cận dữ liệu. Theo bà Miền, hệ thống thông tin dữ liệu bất động sản quốc gia hướng tới mục tiêu quan trọng là tăng tính công bằng và minh bạch trên thị trường. Mọi đối tượng cần có quyền tiếp cận những trường thông tin phù hợp, dù mức độ tiếp cận sẽ được phân cấp bởi dữ liệu bất động sản có giá trị lớn và yêu cầu bảo mật cao.

Theo quy định được bà Miền dẫn lại, người có nhu cầu tiếp cận những thông tin thuộc diện cung cấp theo yêu cầu có thể thực hiện theo biểu mẫu; cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét việc cho phép truy cập, thời gian và mức phí.

Điểm đáng chú ý nhất, theo bà Miền, không nằm ở việc có thêm một mã số trên giấy tờ bất động sản mà ở sự thay đổi hành vi của người mua.

Thay vì nghe môi giới nói, chạy theo tin đồn hoặc quyết định theo tâm lý đám đông, người mua có thể từng bước chuyển sang kiểm tra dữ liệu trước khi giao dịch.

“Khi mọi quyết định đều phải dựa trên những thông tin, những cơ sở có dữ liệu chứ không phải dựa trên tin đồn”, hành vi của khách hàng và nhà đầu tư sẽ có sự thay đổi, bà Miền nhận định.