Hết ‘cửa’ kiếm lời nhờ biết trước thông tin, nhà đầu tư bất động sản sẽ phải dựa vào đâu?

Từ “mù mờ” thông tin đến khả năng tự kiểm chứng

Theo ông Vũ Duy Khánh - Giám đốc Trung tâm Phân tích Chứng khoán SmartInvest, với một nhà đầu tư bất động sản, những dữ liệu quan trọng trước hết phải là tình trạng pháp lý, quy hoạch, tình trạng thế chấp và lịch sử chuyển nhượng của tài sản.

Đặc biệt, nếu dữ liệu có thể phản ánh cả lịch sử giao dịch và thời gian một bất động sản được chào bán trước khi chuyển nhượng, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đánh giá khả năng thanh khoản của tài sản.

“Ví dụ giao bán mất 3 tháng, 4 tháng hay 5 tháng thì như vậy sẽ ước lượng được cái thời gian mà chúng ta có thể thanh khoản”, ông Khánh phân tích.

Theo ông, chỉ một số nhóm thông tin như vậy đã có thể cung cấp cho nhà đầu tư bức tranh tương đối đầy đủ trước khi xuống tiền.

Khi các dữ liệu này được tích hợp phía sau mã định danh bất động sản, người mua có thể trực tiếp kiểm tra pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng tài sản thay vì phải tự thu thập thông tin từ nhiều nguồn.

Điều này không chỉ giúp giảm chi phí trung gian mà còn hạn chế rủi ro gặp phải dự án “ma”, dự án được quảng bá nhưng chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Quan trọng hơn, nhà đầu tư có thể biết được tài sản đang được giao dịch như thế nào, mức giá ra sao và mất bao lâu để chuyển nhượng.

Hết lợi thế “biết trước”, cuộc chơi đổi luật

Nhưng theo ông Khánh, tác động lớn hơn của việc minh bạch hóa dữ liệu không chỉ nằm ở việc giúp người mua bớt mù mờ. Nó có thể làm thay đổi chính cách nhà đầu tư kiếm tiền trên thị trường bất động sản.

Trước đây, trong một thị trường có tình trạng bất đối xứng thông tin, người tiếp cận được thông tin sớm hơn đôi khi có lợi thế rất lớn. Một nhà đầu tư có thể kiếm lời đơn giản vì biết một thông tin mà phần còn lại của thị trường chưa biết.

Ông Khánh cho rằng, khi mọi người cùng được tiếp cận một mặt bằng thông tin, lợi thế này sẽ dần thu hẹp.

“Khi thông tin là giống nhau thì cuối cùng câu chuyện nó sẽ phải vấn đề là ai là người dự báo tốt thì người đấy mới là người thành công”, ông Khánh nói.

Theo ông, trước đây, nhà đầu tư có thể kiếm chênh lệch nhờ biết một dự án có vấn đề về quy hoạch trong khi người khác chưa biết. Nhưng khi thông tin được công khai, câu chuyện sẽ chuyển từ “biết gì” sang “hiểu gì” và “dự báo được gì”.

Khi đó, việc tìm kiếm dữ liệu chỉ là bước đầu. Nhà đầu tư phải nâng cao năng lực phân tích để dự báo nhu cầu thực tế của thị trường, đánh giá giá trị tài sản và nhận diện rủi ro.

“Yêu cầu về dự báo nó sẽ cao hơn”, ông Khánh nhấn mạnh, đồng thời cho rằng đây chính là quá trình nâng chuẩn của nhà đầu tư.

“Cò” ăn chênh từ thông tin sẽ khó sống

Không chỉ nhà đầu tư, theo ông Khánh, việc dữ liệu bất động sản ngày càng minh bạch cũng sẽ buộc chủ đầu tư thay đổi cách bán hàng. Những doanh nghiệp có xu hướng trục lợi, đầu cơ hoặc phát triển dự án thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tồn tại khi hành vi và thông tin về sản phẩm có thể được kiểm chứng.

Ngược lại, minh bạch có thể trở thành một lợi thế cạnh tranh. “Đôi khi người ta công khai cái sự minh bạch cũng có thể là một cách bán hàng hiệu quả hơn”, ông Khánh nhận định.

Khi có dữ liệu, chủ đầu tư cũng có thể hiểu rõ hơn sản phẩm nào đang được thị trường hấp thụ nhanh, nhóm khách hàng nào có nhu cầu thực và từ đó lựa chọn phân khúc phù hợp. Điều này giúp rút ngắn thời gian bán hàng, tăng tốc độ thu hồi vốn và thay đổi đáng kể cách phát triển dự án.

Đáng chú ý, ông Khánh cho rằng những hành vi từng gây tranh cãi trên thị trường sẽ ngày càng khó che giấu. Chẳng hạn, trường hợp tài sản đã được bán nhưng giấy tờ vẫn bị đem thế chấp sẽ trở nên dễ nhận diện hơn khi thông tin được kết nối và cập nhật đầy đủ. Khi đó, uy tín của chủ đầu tư trở thành một tài sản có thể được thị trường kiểm chứng.

“Nhà đầu tư người ta sẽ nhìn vào cái đấy, nhìn vào hành vi của chủ đầu tư và người ta sẽ xác định được uy tín. Ai mà càng uy tín thì khả năng bán hàng lại càng tốt”, ông Khánh nói.

Một nhóm khác cũng chịu tác động mạnh là môi giới bất động sản. Theo ông Khánh, thị trường hiện vẫn tồn tại những môi giới lợi dụng bất đối xứng thông tin để kiếm chênh lệch giá, thay vì đơn thuần cung cấp dịch vụ môi giới.

Khi người mua và người bán cùng có khả năng tiếp cận dữ liệu chính thống, khoảng trống thông tin mà những môi giới này khai thác sẽ bị thu hẹp.

Ông Khánh dự báo những kiểu môi giới dựa vào chênh lệch thông tin sẽ dần biến mất. Thay vào đó, môi giới sẽ phải chuyển sang mô hình cung cấp dịch vụ thực chất hơn, thậm chí bao gồm quản lý tài sản và hỗ trợ nhà đầu tư dự báo thị trường.

“Ai là người có khả năng dự báo tốt thì sẽ có nhiều khách hàng hơn”, ông Khánh nhấn mạnh.

Như vậy, dữ liệu không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản sẽ hết rủi ro. Nhà đầu tư vẫn có thể dự báo sai, lựa chọn sai tài sản hoặc đánh giá sai nhu cầu.

Nhưng khi dữ liệu pháp lý, quy hoạch, thế chấp, lịch sử giao dịch và thanh khoản được minh bạch hơn, rủi ro do thiếu thông tin sẽ giảm xuống, còn năng lực phân tích và dự báo sẽ trở thành yếu tố quyết định ngày càng lớn.

Cuộc chơi vì thế có thể chuyển từ “ai biết trước thì người đó thắng” sang “ai hiểu dữ liệu và dự báo tốt hơn thì người đó có lợi thế”. Đây cũng là thay đổi căn bản nếu mã định danh bất động sản thực sự trở thành một “chìa khóa” giúp người dân và nhà đầu tư tiếp cận dữ liệu chính thống về từng tài sản.