Country Garden vỡ nợ - Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc trầm trọng đến mức nào?

Cho đến nay, cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc vẫn chưa hề có dấu hiệu hạ nhiệt, khiến một trong những cỗ máy tăng trưởng quan trọng nhất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới suy giảm nghiêm trọng. Nhiều tập đoàn lớn như Evergrande đã vỡ nợ, trong khi Country Garden công bố mức lỗ kỷ lục hồi tháng 8 và 6 tuần sau đó cảnh báo họ cũng đang bên bờ vực phá sản.

Rủi ro lan sang cả lĩnh vực tài chính, nơi các quỹ tín thác có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản đã trễ hạn thanh toán cả gốc và lãi cho nhà đầu tư.

Trước tình hình này, Chính phủ Trung Quốc đã tung ra một loạt các biện pháp hỗ trợ thị trường nhưng chưa đạt được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân là do lực cầu vẫn rất yếu khi người mua nhà chùn bước trước xu hướng giá nhà liên tục giảm và nỗi lo lắng các chủ đầu tư cạn kiệt thanh khoản sẽ không thể hoàn thiện các căn hộ.

Trong kịch bản tệ nhất, toàn bộ hệ thống tài chính quy mô 60.000 tỷ USD của Trung Quốc sẽ lung lay nghiêm trọng và kinh tế thế giới cũng phải chịu những tác động không nhỏ.

Điều gì đang xảy ra với Country Garden?

Đặt trụ sở ở thành phố Phật Sơn, Country Garden liên tục giữ vị trí tập đoàn bất động sản lớn nhất ở Trung Quốc tính theo doanh thu từ năm 2017 (khi soán ngôi Evergrande) đến 2022. Năm nay, tập đoàn này tụt xuống vị trí số 7.

Country Garden hoạt động chủ yếu ở các thành phố cấp 2 và cấp 3, những nơi phát triển rất nhanh trong thời kỳ kinh tế khởi sắc. Nhưng ngược lại, trong thời kỳ thị trường BĐS ảm đạm và kinh tế giảm tốc như hiện nay, những nơi này lại bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với các thành phố lớn như Bắc Kinh và thượng Hải.

Lãnh đạo Country Garden đã thừa nhận rằng tập đoàn không áp dụng các biện pháp kịp thời để đối phó với suy giảm và không nhận thức được những rủi ro khi phụ thuộc quá nhiều vào các thị trường nói trên.

Tháng trước, Country Garden không thể trả nợ đúng hạn đối với 2 lô trái phiếu USD có tổng trị giá 55,4 triệu USD. Và tuần trước tập đoàn thông báo đang thuê các bên tư vấn để tái cơ cấu nợ, nhiều khả năng sẽ vỡ nợ.

Tài sản của Chủ tịch Yang Huiyan, người từng là nữ tỷ phú giàu nhất châu Á, đã lao dốc từ đỉnh cao 34 tỷ USD (thời điểm tháng 6/2021) xuống còn 4,9 tỷ USD tính đến ngày 10/10 vừa qua, theo chỉ số Bloomberg Billionaires.

Nợ của Country Garden lớn đến đâu? So với bom nợ Evergrande thì ra sao?

Tính đến ngày 30/6, tổng nợ của Country Garden là 187 tỷ USD, thấp hơn nhiều so với mức 328 tỷ USD của Evergrande. Tuy nhiên, Country Garden có số dự án đang tạm ngừng thi công lớn gấp 4 lần (3.121 dự án).

Vì thế, nếu như tập đoàn này sụp đổ có thể tạo ra những tác động nghiêm trọng hơn so với vụ vỡ nợ chấn động của Evergrande cuối năm 2021. Cho đến nay, Country Garden vẫn cố tránh vỡ nợ bằng cách xin các chủ nợ gia hạn thời gian thanh toán lãi suất trái phiếu.

Điều gì thúc đẩy thị trường bất động sản bùng nổ trong thời gian trước?

Năm 1998, sau vài thập kỷ siết chặt các giao dịch mua bán bất động sản tư nhân, Trung Quốc bắt đầu nới lỏng quy định và tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển.

Ở thời điểm đó, chỉ 1/3 dân số sống ở các thành phố và thị trấn. Đến nay tỷ lệ đã tăng lên 2/3, đẩy dân số thành thị tăng thêm 480 triệu người. Làn sóng di cư từ nông thôn lên thành thị và đô thị hóa mang đến những cơ hội khổng lồ cho các công ty xây dựng cũng như các nhà phát triển bất động sản.

Tiền ồ ạt chảy vào lĩnh vực BĐS khi mà tầng lớp trung lưu mới nổi coi đây là một trong số rất ít kênh đầu tư an toàn. Kết quả là giá nhà ở Trung Quốc đã tăng gấp 6 lần trong 15 năm.

Chính quyền các địa phương - vốn có nguồn thu ngân sách chủ yếu dựa vào bán đất – cũng hào hứng thúc đẩy cơn sốt này. BĐS bùng nổ còn giúp họ đạt được các mục tiêu về tăng trưởng kinh tế (mà thường lên đến 2 con số). Ở thời kỳ đỉnh cao, BĐS chiếm khoảng 25% GDP và gần 80% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Theo một số ước tính, lĩnh vực này có quy mô vào khoảng 52.000 tỷ USD ở thời điểm năm 2019, lớn gấp đôi thị trường BĐS Mỹ.

Nguyên nhân nào khiến BĐS Trung Quốc rơi vào khủng hoảng?

Thực chất cơn sốt này đã được thổi bùng lên nhờ nợ trong khi các công ty vội vã xây lên nguồn cung khổng lồ với dự báo nhu cầu của thị trường sẽ tiếp tục tăng mạnh. Nhưng điều đó đã dẫn đến một số điều nguy hiểm.

Đầu tiên là hành vi đầu cơ găm hàng chờ lên giá trong khi các công ty bất động sản ngày càng dựa dẫm nhiều hơn vào nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Những khoản nợ không minh bạch gây khó khăn cho quá trình đánh giá rủi ro tín dụng. Hiện tượng đầu cơ dẫn đến giá cả bị bóp méo. Thậm chí nếu đặt trong tương quan so sánh với thu nhập thì giá nhà ở Thâm Quyến đắt đỏ hơn cả London hay New York.

Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc bắt đầu thực hiện một số biện pháp để “xì hơi” quả bong bóng này, đồng thời để giảm tình trạng giá nhà quá đắt đỏ khiến người dân bình thường khó có thể mua được. Chiến dịch này khiến các công ty BĐS rơi vào tình trạng khan hiếm tiền mặt, và thanh khoản càng cạn kiệt hơn khi chịu những tác động nghiêm trọng từ dịch bệnh.

Cuối năm 2021, Evergrande vỡ nợ và nổi lên một loạt công ty BĐS kiệt quệ về mặt tài chính. Gần đây hơn, BI tính toán nếu như Country Garden không thể có được nguồn tiền mặt cần thiết để tiếp tục hoàn thiện những dự án còn dang dở, khoảng 651.000 căn hộ đã được bán cho người dân nhưng chưa xây xong sẽ bị ảnh hưởng.

Chính phủ Trung Quốc đang làm gì để ngăn khủng hoảng? Liệu Country Garden có được giải cứu?

Ưu tiên hàng đầu của Chính phủ Trung Quốc là tránh lặp lại “khoảnh khắc Lehman” – khi ngân hàng Mỹ sụp đổ năm 2008 và thổi bùng lên khủng hoảng tài chính toàn cầu. Đã có nhiều biện pháp được tung ra, tập trung vào tăng cường tiềm lực tài chính cho các nhà phát triển bất động sản.

Ví dụ như cho phép tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn hay cung cấp những khoản vay đặc biệt cho những dự án đang bị ngừng để họ có thể hoàn thiện và giao nhà cho người mua. Các ngân hàng cũng đã hạ lãi suất cho vay.

Số liệu giá nhà chính thức cho thấy những biện pháp này tạm thời ngăn chặn giá nhà mới lao dốc. Tuy nhiên, nhiều người trong ngành và các chuyên gia kinh tế nhận định những con số đang đánh giá quá thấp về mức độ sâu rộng của cuộc khủng hoảng.

Dữ liệu từ các công ty môi giới cho thấy giá nhà vẫn giảm ít nhất 15% tại các đô thị lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến. Còn tại những thành phố cấp 2 và cấp 3, mức giảm lên tới hơn một nửa.

Người mua nhà bị ảnh hưởng ra sao?

Trên khắp Trung Quốc, các căn hộ chưa hoàn thiện có tổng diện tích lên đến hàng triệu mét vuông đang bị phủ bụi vì chủ đầu tư cạn tiền. Theo ước tính của các chuyên gia kinh tế của Nomura, các nhà phát triển BĐS Trung Quốc mới chỉ giao được khoảng 60% số căn hộ mà họ đã bán và thu tiền theo tiến độ từ năm 2013 đến 2020.

Giữa năm ngoái ở Trung Quốc chủ của các căn hộ này đã tổ chức nhiều cuộc biểu tình tại hơn 300 dự án ở khoảng 90 thành phố. Đến nay phong trào đã lắng xuống nhưng với tình hình hiện tại, nhiều người vẫn đang mắc kẹt, đe dọa gây nên tình trạng bất ổn xã hội.

Hết hạn thanh toán lãi trái phiếu, đế chế địa ốc Country Garden có thật sự sụp đổ?