Đã xây dựng gần 600 căn, dự án hơn 7.000 tỷ của Novaland (NVL) vẫn phải lập lại báo cáo môi trường?

Thoạt nhìn, việc Aqua Riverside City phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dễ bị xem như một thủ tục kỹ thuật phát sinh trong quá trình hoàn thiện pháp lý.

Tuy nhiên nếu tách câu chuyện này ra khỏi lối tiếp cận hành chính quen thuộc và đặt nó vào dòng chảy phát triển của các đại đô thị hiện nay, đây thực chất là một hiện tượng đáng chú ý: khi dự án đã xây dựng, đã có sản phẩm, thậm chí đã hình thành hạ tầng cơ bản, nhưng vẫn buộc phải "quay lại bàn thiết kế" ở lớp nền môi trường.

Dự án Aqua Riverside City là phân khu có quy mô 76,75ha, nằm trong tổng thể khu đô thị Aqua City khoảng 305ha tại Đồng Nai, vốn đầu tư khoảng 7.000 tỷ đồng.

Trên thực địa, phân khu này không phải là dự án "trên giấy" khi đã hình thành với 568 căn nhà thấp tầng đã được xây dựng, tổng diện tích sàn hơn 104.000m2; kè sông Buông dài gần 3km hoàn thành; hệ thống kè kênh rạch nội khu, san nền và nhiều tuyến giao thông nội bộ đã hiện hữu.

Chính vì vậy, việc dự án phải lập lại ĐTM khiến không ít người hoài nghi: Tại sao đã làm rồi xây dựng rồi mà vẫn phải làm lại? Câu trả lời nằm không ở tiến độ hay năng lực tài chính, mà ở sự thay đổi của "luật chơi" quy hoạch.

Theo tìm hiểu, Báo cáo ĐTM của Aqua Riverside City từng được phê duyệt từ năm 2020.

Tuy nhiên, đến năm 2025, toàn bộ Aqua City bao gồm phân khu này đều được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Khi các thông số nền như cơ cấu sử dụng đất, quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật, phương án thoát nước và xử lý nước thải thay đổi, báo cáo môi trường cũ không còn đủ cơ sở phản ánh tác động trong giai đoạn phát triển mới.

Theo Luật Bảo vệ môi trường hiện hành, lập lại ĐTM là nghĩa vụ bắt buộc, không phụ thuộc dự án đã xây đến đâu.

Aqua Riverside City là một trong số ít phân khu của Aqua City tiếp giáp trực tiếp sông Buông, với chiều dài bờ sông gần 3km. Vị trí này quyết định hướng phát triển chủ đạo là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng thấp hơn nhiều khu vực khác trong đại đô thị.

Nhưng cũng chính đặc điểm ven sông khiến phân khu này trở thành vùng nhạy cảm về môi trường. Các yêu cầu liên quan đến bảo vệ bờ sông, kiểm soát dòng chảy, thoát nước và xử lý nước thải không chỉ mang tính kỹ thuật, mà còn là điều kiện để bảo toàn hệ sinh thái tự nhiên xung quanh.

Do đó, khi quy hoạch điều chỉnh, mọi giả định môi trường trước đó phải được kiểm tra lại từ đầu. Ở góc độ này, việc lập lại ĐTM không phải là "thủ tục phát sinh", mà là bộ lọc bắt buộc đối với các dự án đô thị ven sông trong giai đoạn mới.

Nếu chỉ dừng ở phạm vi một phân khu, Aqua Riverside City là trường hợp tuân thủ đúng quy định pháp luật. Nhưng nhìn rộng hơn, hiện tượng này cho thấy một sự dịch chuyển quan trọng trong cách các đại đô thị được quản lý.

Trước đây, nhiều dự án bất động sản lớn có xu hướng triển khai nhanh theo quy hoạch đã phê duyệt, coi môi trường là lớp thủ tục "đi kèm".

Ngày nay, môi trường đang trở thành trục song hành với quy hoạch, thậm chí có thể buộc dự án phải điều chỉnh lại cách phát triển nếu các giả định ban đầu không còn phù hợp.

Đối với Novaland, Aqua Riverside City chỉ là một phân khu trong đại dự án Aqua City, nhưng việc chấp nhận lập lại ĐTM cho thấy doanh nghiệp đang lựa chọn con đường khó hơn về ngắn hạn: làm lại hồ sơ nền để bảo đảm tính đầy đủ, thay vì tìm cách "kéo dài" hiệu lực của các phê duyệt cũ.

Ở tầm chiến lược, câu chuyện ĐTM tại Aqua Riverside City phản ánh một thực tế rằng các đại dự án không còn được vận hành theo tư duy "xây xong là xong". Với những khu đô thị đã hình thành sản phẩm, hạ tầng và cộng đồng cư dân, tính hợp lệ và cập nhật của hồ sơ môi trường - quy hoạch trở thành điều kiện để dự án tiếp tục sống trong chu kỳ dài 10-20 năm.

Điều này đặc biệt quan trọng với Novaland trong bối cảnh doanh nghiệp đang chuẩn hóa lại toàn bộ danh mục dự án quy mô lớn. Việc chấp nhận rà soát lại các nền tảng pháp lý - môi trường, dù phát sinh thêm thời gian và chi phí, giúp dự án có cơ sở bền vững hơn để vận hành, khai thác và chuyển giao giá trị cho cư dân.

Aqua Riverside City không phải là trường hợp cá biệt, mà là dấu hiệu cho thấy chuẩn mực phát triển đô thị đang được nâng lên. Việc đánh giá tác động môi trường đối với các dự án đang trở thành công cụ điều chỉnh lại nhịp phát triển đô thị, chứ không còn là "tờ giấy đi sau quy hoạch" nữa.

Ở góc nhìn đó, việc lập lại ĐTM tại Aqua Riverside City không chỉ là một bước thủ tục của riêng Novaland, mà là lát cắt phản ánh giai đoạn mới của thị trường bất động sản: Nơi tốc độ không còn là thước đo duy nhất, và sự đồng bộ giữa quy hoạch - môi trường - pháp lý mới là điều quyết định dự án có thể đi xa đến đâu.

Về triển vọng, Novaland không đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất hay triển khai dự án mới ồ ạt trong ngắn hạn. Thay vào đó, trọng tâm được xác định là hoàn thiện pháp lý, tái kích hoạt các dự án hiện hữu, bàn giao sản phẩm và bảo toàn giá trị đô thị đã hình thành. Đây được xem là điều kiện cần để doanh nghiệp ổn định hoạt động, khôi phục niềm tin thị trường và tạo dư địa cho các bước đi tiếp theo khi môi trường pháp lý và thị trường thuận lợi hơn.

Ở góc nhìn này, việc lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường tại Aqua Riverside City không phải là câu chuyện riêng lẻ, mà phản ánh định hướng nhất quán của Novaland trong giai đoạn hiện nay: Ưu tiên tính đầy đủ và bền vững của pháp lý - quy hoạch - môi trường thay vì chạy theo tiến độ ngắn hạn.