Đại biểu Quốc hội: Quản lý giá quá chặt, chúng ta sẽ chỉ có ‘khu du lịch cho người nghèo’

"Phí rẻ, chất lượng cao là điều không bao giờ có"

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền", ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã có nhiều thay đổi quan trọng trong thời gian qua, song điều đó không đồng nghĩa với việc mọi vướng mắc đã được giải quyết.

"Chúng ta phải thẳng thắn với nhau rằng đã có luật nhưng không có nghĩa là đã hết vấn đề. Chính phủ hiện vẫn đang rà soát Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với tinh thần cái gì tốt rồi thì phải tốt hơn nữa", ông Hiếu nói.

Theo ông, trong giai đoạn tới, người mua và nhà đầu tư mới là chủ thể nắm quyền lực của thị trường. Nếu nhà đầu tư không tự nâng cao hiểu biết, kỷ luật thị trường sẽ suy giảm. Đặc biệt, ông đưa ra cảnh báo về việc can thiệp quá sâu vào cơ chế giá trong lĩnh vực bất động sản du lịch.

"Hiện nay tâm lý phổ biến là phí phải rẻ nhưng chất lượng phải cao. Điều đó không bao giờ có", ông nói.

Ông dẫn ví dụ, tại các khu nghỉ dưỡng, chi phí vận hành không đơn thuần là tiền điện, nước hay chăm sóc cây xanh mà còn bao gồm toàn bộ hệ thống dịch vụ.

"Một người bảo vệ đứng cúi đầu chào khách cũng là chi phí. Một nhân viên xách hành lý cho chủ sở hữu cũng là chi phí. Tất cả những yếu tố đó tạo nên chất lượng dịch vụ", ông phân tích.

Theo ông, nếu cơ quan quản lý tiếp tục áp đặt các mức phí hoặc cơ chế giá quá cứng nhắc đối với bất động sản du lịch, hệ quả sẽ là sự suy giảm chất lượng dịch vụ.

"Nếu chúng ta quản lý quá chặt về mặt giá thì sẽ chỉ có những khu du lịch cho người nghèo, chứ không phải những khu du lịch dành cho người đi du lịch", ông nhấn mạnh.

Luật pháp phải đi trước thị trường

Theo ông Hiếu, nhiều mô hình bất động sản mới xuất hiện trong thời gian qua cho thấy pháp luật thường đi sau thực tiễn. Ông cho rằng đây là bài học lớn đối với quá trình xây dựng thể chế.

"Luật pháp bây giờ không thể chạy theo để thể chế hóa nữa. Thể chế phải đi trước, phải tạo điều kiện để những ý tưởng kinh doanh mới có thể triển khai ngay", ông nói.

Đại biểu Quốc hội cho rằng các mô hình như wellness, khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe, dưỡng lão, khám chữa bệnh hay lưu trú dài hạn đang phát triển rất nhanh.

Nếu tiếp tục tư duy mỗi khu đất chỉ phục vụ một mục đích thì nhiều mô hình kinh doanh sẽ không thể hình thành.

"Không thể chia một khu đất thành chỗ này là y tế, chỗ kia là du lịch, chỗ khác là vui chơi giải trí. Nhu cầu thực tế hiện nay là các tổ hợp đa chức năng", ông nhận định.

Theo ông, Việt Nam cần một khung thể chế mở hơn, cho phép các loại hình sản phẩm mới được thử nghiệm và phát triển thay vì bị bó cứng bởi tư duy quản lý truyền thống.

Nhà đầu tư không chỉ cần quyền sở hữu

Một quan điểm đáng chú ý khác được ông Phan Đức Hiếu đưa ra là nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi. Theo ông, không phải mọi nhà đầu tư đều quan tâm đến việc sở hữu lâu dài.

"Có người không quan tâm tài sản là gì, không cần đến xem mặt mũi tài sản ra sao. Họ chỉ quan tâm dòng tiền có tạo ra được hay không", ông nói.

Vì vậy, nhà làm chính sách cần hiểu rằng nhà đầu tư ngày càng coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính thay vì đơn thuần là tài sản sở hữu.

Ông cho rằng thị trường trong tương lai cần nhiều công cụ đầu tư linh hoạt hơn, tạo điều kiện cho dòng vốn ra vào nhanh chóng, gia tăng tính thanh khoản.

Thậm chí, ông đề cập tới khả năng nghiên cứu những mô hình mới như tokenization - mã hóa tài sản bất động sản - nhằm tạo thêm kênh huy động vốn và đầu tư.

"Tôi chỉ mong muốn pháp luật phải đi trước một bước. Muốn làm được điều đó thì ít nhất chúng ta phải có tư duy rất mở, rất phù hợp với thực tiễn để tránh bó cứng, đặc biệt về đất đai, quy hoạch và quyền sở hữu", ông nói.

Theo ông Phan Đức Hiếu, mục tiêu cuối cùng của cải cách thể chế không phải là kiểm soát thị trường chặt hơn, mà là tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định, có thể dự báo được và đủ linh hoạt để các ý tưởng mới được phát triển.