Chuyên gia chỉ ra loạt thách thức của thị trường bất động sản, hé lộ những điểm sáng trong chu kỳ mới

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức ngày 11/11, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã chỉ ra những thách thức lớn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, đồng thời nhận diện một số động lực có thể hỗ trợ thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Châu, chu kỳ phát triển mới của thị trường không nên tiếp tục vận động theo những đợt tăng trưởng nóng rồi suy giảm mạnh như trước. Thay vào đó, mục tiêu cần hướng tới là sự ổn định, bền vững, với các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Để thích ứng với giai đoạn này, doanh nghiệp cần nhận diện đúng những thay đổi của thị trường, từ đó điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp.

Sức mua suy giảm, giá nhà vượt xa khả năng chi trả

Đề cập đến những khó khăn hiện hữu, ông Châu cho rằng, sự suy yếu của sức mua đang tạo áp lực trực tiếp lên hoạt động kinh doanh bất động sản. Giao dịch giảm khiến dòng tiền thu hẹp, thanh khoản đi xuống, trong khi doanh nghiệp vẫn phải duy trì nguồn lực để thanh toán lãi vay, hoàn trả vốn và trang trải chi phí vận hành.

Đáng chú ý, khó khăn không phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp. Một số tập đoàn lớn vẫn duy trì kết quả kinh doanh tích cực, nhưng phần lớn doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt trong lĩnh vực môi giới, đang gặp nhiều trở ngại.

Cùng với áp lực tài chính, quá trình chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ cũng buộc các doanh nghiệp phải thay đổi phương thức hoạt động, khi một số công việc truyền thống dần được thay thế bằng các giải pháp công nghệ.

Một vấn đề đáng lo ngại khác là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Theo ông Châu, thị trường tiếp tục thiếu các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, trong khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Dẫn thông tin từ TP. HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2026, thị trường không ghi nhận nguồn cung nhà ở giá bình dân. Trên phạm vi cả nước, phân khúc này cũng chiếm tỷ lệ rất thấp trong cơ cấu sản phẩm.

Sự thiếu hụt đặc biệt rõ nét đối với nhóm người có thu nhập trung bình. Đây là những khách hàng không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập, nhưng khả năng tài chính vẫn chưa đủ để tiếp cận nhà ở thương mại.

Theo các ngưỡng thu nhập được ông Châu đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng không còn thuộc diện đáp ứng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội.

Trong khi đó, thị trường lại thiếu những sản phẩm nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở cho thuê, khiến lựa chọn an cư của nhóm khách hàng này càng hạn chế.

Về giá bán, ông Châu dẫn hai cách tính cho thấy giá nhà hiện cao gấp khoảng 24-25 lần, thậm chí 32 lần thu nhập. Dù có sự khác biệt về phương pháp xác định, các con số đều phản ánh khoảng cách lớn giữa giá bất động sản và khả năng tài chính của người dân.

Theo ông, việc tìm giải pháp đưa giá nhà về mức hợp lý hơn là yêu cầu cấp thiết để thị trường phát triển theo hướng bền vững.

Hàng nghìn dự án được tháo gỡ, mở ra dư địa phát triển

Bên cạnh những thách thức, ông Lê Hoàng Châu cũng chỉ ra các tín hiệu tích cực có thể tạo động lực cho thị trường trong chu kỳ mới.

Trong đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch được đánh giá là những phân khúc có triển vọng. Đặc biệt, chính sách tín dụng đối với nhà ở xã hội và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được ông đề cập như một yếu tố có thể hỗ trợ dòng vốn đầu tư.

Một chuyển biến đáng chú ý khác đến từ quá trình xử lý các dự án bất động sản tồn đọng kéo dài.

Theo số liệu ông Châu chia sẻ, tính đến ngày 30/10/2026, cả nước ghi nhận 4.965 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích sử dụng đất hơn 208.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng.

Trong số này, 3.611 dự án đã được giải quyết vướng mắc để tiếp tục triển khai. Ngoài ra, 1.206 dự án đã có phương án xử lý thuộc thẩm quyền các bộ, ngành, trong khi 146 dự án khác đang được xem xét ở cấp Quốc hội và Chính phủ.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, những kết quả trên cho thấy nỗ lực khơi thông nguồn lực đầu tư đang đạt được tiến triển, tạo điều kiện để các dự án từng bị đình trệ có cơ hội trở lại thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới, việc cải thiện thanh khoản, giải quyết tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền và tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng sẽ là những vấn đề quan trọng đối với quá trình phục hồi và phát triển bền vững của ngành bất động sản.