Đánh thuế bất động sản thứ 2: Sẽ thiệt hại lớn cho nền kinh tế?

Mất niềm tin thị trường

Trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng nêu đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu nhà, đất thứ 2. Ông nghĩ gì về đề xuất này?

Đề xuất này không phải là mới. Tôi còn nhớ, cách đây khoảng 7 năm, đề xuất tương tự được nêu lên đã khiến người dân băn khoăn, ngay cả với người chưa sở hữu nhà. Vì thực tế, mức thuế tăng có thể khiến giá nhà tăng cao, người dân vốn đã không có nhiều điều kiện tiếp cận nhà ở sẽ lại càng khó khăn nên tâm lý chung là chưa đồng thuận. Bất động sản là một lĩnh vực rất phức tạp, nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng. Ảnh: Duy Quang

Bởi công cụ thuế có tính 2 mặt. Tùy từng thị trường cụ thể mà công cụ này sẽ tác động tốt hoặc tác động cản trở tới sự phát triển của thị trường đó. Do đó, phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản.

Ở thời điểm hiện tại, đề xuất trên liệu có phù hợp, thưa ông?

Hoàn toàn chưa phù hợp. Trong suốt thời gian dài, thị trường bất động sản đã liên tiếp gặp những những cú sốc. Ban đầu là dịch bệnh, những khó khăn về địa chính trị quốc tế, rồi tới chính sách siết tín dụng những năm 2022 và sau đó là một số vụ việc tiêu cực. Sau nhiều nỗ lực, thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn. Vấn đề quan trọng nhất lúc này là lấy lại niềm tin của thị trường, tránh mọi cú sốc hay rào cản mới, như việc thêm một sắc thuế với bất động sản. Thực tế, chúng ta đã thấy, thời gian qua TPHCM có đề xuất khung giá đất mới và đã tạo ra sự không đồng thuận ra sao trong xã hội.

Chưa kể, khi người dân mua một mảnh đất đã là nộp thuế thu nhập cá nhân, nộp thuế đất đầy đủ, chưa kể còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế... Khi xây nhà trên mảnh đất đó, nghĩa là nhà đầu tư đã đóng góp cho ngành xây dựng, giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất... Thêm vào đó, bất động sản không chỉ là nơi để ở, mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Chẳng hạn, với người sản xuất kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng… thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở. Việc áp thuế với bất động sản thứ hai trong trường hợp này khiến giá hàng hóa dịch vụ họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hằng năm và cuối cùng, bên gánh chịu chính là người tiêu dùng.

Để đánh thuế nhà thứ 2, chúng ta cần những điều kiện gì và Việt Nam đã đáp ứng được những điều kiện đó chưa, thưa ông?

Muốn đánh được thuế tài sản trước mắt cần phải kiểm soát được giao dịch bất động sản. Đến bao giờ vẫn còn tình trạng sang tay nhà đất không qua ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản… việc đánh thuế tài sản là vô cùng khó khăn vì không thể chứng minh được ai đó có bao nhiêu tài sản để đánh thuế. Khi không thể biết được một người có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế chỉ làm méo mó thị trường bất động sản, khiến nhà đất khan hiếm hàng hơn và người có thu nhập trung bình, dưới trung bình khó có cơ hội tiếp cận nhà ở. Ở một số quốc gia phát triển, đánh thuế bất động sản không đồng nghĩa với việc chặn được đầu cơ, giá nhà tăng phi mã.

Do đó, để đánh thuế đối với người có căn nhà thứ 2, điều quan trọng nhất là sự minh bạch trong dữ liệu. Chúng ta đã có những bước tiến nhất định trong dữ liệu quốc gia nhưng liệu ta có thể tách bạch mỗi người có bao nhiêu bất động sản không? Hay có tình trạng người có 3-4 căn nhà bỏ hoang thì không phải nộp thuế, người mua nhà cho con cái với nhu cầu ở thực thì lại bị đánh thuế; Người có nhiều nhà ở nhưng trị giá căn nhà nhỏ thì bị đánh thuế nhiều, người có 1 căn nhưng giá trị lớn thì không bị đánh thuế?

Ngoài ra, chúng ta liệu có kiểm soát được các yếu tố, quá trình hình thành một bất động sản không? Đơn cử như một người vay tiền mua nhà. Họ mạnh dạn vay, trả lãi, đóng góp vào nền kinh tế, Nhà nước thu được thuế trong nhiều khâu nhưng cuối cùng có thể bị đóng thuế nhiều hơn. Quan trọng là dữ liệu phải nắm chắc và xem xét kĩ càng thay vì tư duy máy móc cứ có nhà là thu. Chỉ khi có dữ liệu đồng bộ, quản lý minh bạch, người dân có đầy đủ niềm tin thì mới nên từng bước tính tới nghiên cứu về đề xuất tương tự.

Tránh vết xe đổ

Thưa ông, một trong những mục tiêu của đề xuất đánh thuế được nêu lên là để chống đầu cơ bất động sản, tránh tăng giá. Điều này liệu có khả thi không?

Tôi thì có cách nghĩ khác. Đầu cơ thường xuất hiện khi thị trường bất động sản ở thời kỳ sơ khai và non trẻ. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã trưởng thành về chính sách, quản lý, các doanh nghiệp có tiềm lực lớn, thông tin thị trường đã rõ ràng minh bạch, người dân có sự hiểu biết tốt. Ngoài ra, các dự án hiện cũng có pháp lý đảm bảo, quy hoạch rõ ràng, Nhà nước kiểm soát minh bạch.

Bất động sản hiện tại tăng theo giá trị thực, với nhiều yếu tố như nhà đầu tư uy tín, chất lượng dịch vụ, quy hoạch dự án, khu vực… Không còn cảnh mua viên gạch, nắm đất rồi xếp hàng đầu cơ. Bởi thế, ta không nên hành chính hóa trong quản lý chỉ để chống đầu cơ, vì đó là việc không cần thiết.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, đánh thuế căn nhà thứ 2 sẽ để lại hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản Ảnh: D.Q

Mặt khác, về mức giá, đây là vấn đề của cung cầu. Chẳng hạn, Singapore là một quốc gia đất chật người đông trong khi nguồn cung bất động sản rất hạn chế, dẫn đến việc cứ có sản phẩm bất động sản tung ra thị trường thì ắt sẽ tăng giá. Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng. Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản càng tăng. Do đó,thuế rõ ràng không phải vấn đề gốc rễ, nếu cứ đi theo hướng này là sai mục tiêu.

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai nếu đi vào hiện thực có thể sẽ gây hệ lụy ra sao tới thị trường bất động sản?

Không chỉ nhu cầu sở hữu nhà bị ảnh hưởng, ngay cả những người đi thuê nhà cũng có thể bị tác động, trong đó rất nhiều là những sinh viên, lao động tự do, công nhân… Đó là vấn đề ta cần tính toán bởi nếu một mặt ta hỗ trợ đội ngũ này bằng các chính sách, mặt khác ta lại khiến giá thuê nhà tăng cao thì thực tế đã triệt tiêu hiệu quả của các chính sách an sinh xã hội hiện tại. Rộng hơn, cần tránh tình trạng thuế chồng thuế và cuối cùng gánh nặng dồn cả lên người lao động.Bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn là đầu vào của các hoạt động kinh tế.

Điều tôi lo lắng hơn là vì gánh nặng trên, người dân sẽ “co” lại chi tiêu. Tiêu dùng sẽ rơi vào vòng xoáy giảm, kéo theo là việc làm và cả nền kinh tế. Như vậy, khi áp thuế, chúng ta thu được một khoản nhỏ nhưng lại mất phần lớn. Đó là việc cần tính toán kĩ, dựa trên dữ liệu thật, chứ không chỉ đề xuất một cách võ đoán.

Trung Quốc mới đây đã phải đề xuất nới quy định về đánh thuế, tín dụng với căn nhà thứ 2 cũng như thị trường bất động sản để vực dậy nền kinh tế. Theo ông chúng ta có rút ra kinh nghiệm gì từ bài học của nước này?

Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược. Cụ thể, cuối năm 2017, Trung Quốc đưa ra chủ trương nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô… chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60-85% trị giá căn hộ, căn thứ 3 đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ 2 trở đi…

Ngoài ra, 2 thành phố Bắc Kinh và Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà.

Cảm ơn ông!

>> Những lý do khiến giá bất động sản khó giảm trong thời gian tới