Đất Thủ Thiêm sắp được tái định giá: 5 năm sau pha 'bỏ cọc' chấn động của Tân Hoàng Minh

Giới phân tích thị trường cho rằng, thương vụ đấu giá một số lô đất Thủ Thiêm trong tháng 9 tới đây có thể trở thành phép thử mới cho mặt bằng giá đất tại khu vực được xem là một trong những quỹ đất đô thị giá trị nhất TP. HCM.

Mới nhất, UBND TP. HCM vừa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Tổng giá khởi điểm của các khu đất này lên tới hơn 12.500 tỷ đồng.

Trong số này, lô 1.K1.5.DV, trước đây là lô 1-12, có diện tích gần 3,2ha và giá khởi điểm dự kiến 5.663 tỷ đồng, tương đương khoảng 177 triệu đồng/m².

Bốn lô còn lại gồm 1.K3.1.OD, 1.K3.3.HH, 1.K3.5.HH và 1.K3.4.HH có giá khởi điểm lần lượt khoảng 1.263 tỷ, 738 tỷ, 2.968 tỷ và 1.901 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý là 4 trong 5 lô đất nói trên từng được đưa ra đấu giá vào ngày 10/12/2021. Khi đó, tổng giá khởi điểm của 4 khu đất chỉ khoảng 5.266 tỷ đồng nhưng các doanh nghiệp tham gia đã trả giá tổng cộng tới 37.346 tỷ.

Riêng lô 3-12, diện tích hơn 10.000m², được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, doanh nghiệp thuộc Tân Hoàng Minh, trúng đấu giá với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,43 tỷ đồng/m², cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Mức giá này từng tạo nên một “cơn địa chấn” trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cuộc đấu giá sau đó không chuyển thành giao dịch thực tế khi cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều không hoàn tất nghĩa vụ tài chính và lần lượt bỏ cọc.

Riêng Tân Hoàng Minh chính thức chấm dứt hợp đồng mua lô 3-12 vào cuối tháng 1/2022, sau khi ông Đỗ Anh Dũng gửi tâm thư xin bỏ cọc.

Gần 5 năm sau, câu chuyện tại Thủ Thiêm trở lại nhưng trong một bối cảnh hoàn toàn khác.

Thay vì một mức giá đấu gây sốc, thị trường lần này sẽ có cơ hội quan sát mức giá được hình thành từ một cuộc đấu giá mới, với giá khởi điểm đã cao hơn đáng kể so với năm 2021 ở một số khu đất.

Đáng chú ý, thông tin về kế hoạch đấu giá tháng 9 đã lập tức tác động tới nhóm cổ phiếu bất động sản trong phiên 21/8. CII tăng 3,9%, PDR tăng 4,2%, KDH tăng 5%, DXG tăng 6,5%, trong khi VHM, NVL, QCG và NLG cũng đồng loạt tăng giá.

Loạt doanh nghiệp cùng hiện diện tại Thủ Thiêm

Điều thị trường quan tâm lúc này không chỉ nằm ở số tiền TP. HCM có thể thu về từ 5 lô đất. Quan trọng hơn, kết quả đấu giá sẽ cung cấp thêm một mốc tham chiếu mới cho giá đất Thủ Thiêm, qua đó có thể tác động tới cách thị trường nhìn nhận giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp đang sở hữu hoặc phát triển dự án tại khu vực này và vùng phụ cận.

Trong khi CII vốn được coi là "trùm đất" Thủ Thiêm luôn được nhắc đến đầu tiên mỗi khi khu vực địa ốc này có những chuyển động mới, thì Bất động sản Phát Đạt cũng đang gây chú ý trong thời gian gần đây.

Ngày 31/7/2026, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất đối với dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm với tổng số tiền 17.569 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC và Phát Đạt sẽ tiếp tục đẩy nhanh các công việc chuẩn bị đầu tư, xây dựng và phát triển siêu dự án 60.000 tỷ đồng này.

Nếu cuộc đấu giá năm 2021 được nhớ đến bởi mức giá kỷ lục rồi cú bỏ cọc gây chấn động, thì cuộc đấu giá tháng 9/2026 có thể mở ra một câu chuyện khác: Mặt bằng giá đất Thủ Thiêm sau gần 5 năm đã thực sự được tái định giá đến đâu?

Hay như Novaland, Khang Điền, Đất Xanh, Quốc Cường Gia Lai cũng đang phát triển một số dự án tại hoặc ngay sát khu vực Thủ Thiêm.

Nếu những mức giá mới được thị trường chấp nhận, hiệu ứng “tái định giá” sẽ không chỉ nằm trên bảng đấu giá, mà còn có thể lan sang những quỹ đất đang nằm trên bảng cân đối của các doanh nghiệp bất động sản.