Đấu giá đất để đầu cơ, đẩy giá: chế tài chưa đủ răn đe?

Sự méo mó, lệch lạc của hoạt động đấu giá đất đang khiến dư luận bất bình và cho rằng các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần vào cuộc, “mạnh tay” hơn nữa để giải quyết triệt để vấn nạn này…

Liên quan đến đấu giá đất, những ngày vừa qua thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến các kỷ lục về giá trúng đấu giá đất ở các huyện ngoại thành Hà Nội.

Điển hình là cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, kết thúc vào 4 giờ 30 rạng sáng ngày 20/8, 19 thửa đất xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội đã được bán thành công, lô cao nhất trúng giá 133,3 triệu đồng/m2, gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m2, vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Kết quả này được cho là rất bất thường vì theo dữ liệu của trang Batdongsan.com, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên trong quý II/2024 chỉ có 43 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, giá rao bán tại các xã lân cận trong huyện Hoài Đức cũng chỉ dao động từ 22 đến 62 triệu đồng/m2, trong quý II/2024.

Trước đó, ngày 10/8 cũng diễn ra phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Sau khi kết thúc, lô đất có giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường cũng có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2, cao gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý II vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63 - 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Hai phiên đấu giá đất với mức giá cao đột biến nói trên không chỉ thu hút sự quan tâm của dư luận, mà gợi nhớ đến phiên đấu giá “vô tiền khoáng hậu” tại Khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh vào cuối năm 2021.

Cụ thể, ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt (Công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá khu đất có diện tích hơn 10.000m2 ở Thủ Thiêm với số tiền 24.500 tỷ đồng, tạo ra kỷ lục chưa từng có với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm, gây chấn động thị trường BĐS suốt một thời gian dài.

Có thể thấy, các phiên đấu giá ở Hoài Đức, Thanh Oai và Thủ Thiêm dù khác nhau về địa điểm tổ chức, thời điểm tổ chức, mức giá khởi điểm… nhưng đều có điểm giống nhau là mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung rất nhiều lần. Giá đất vượt xa giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá, mà còn ảnh hưởng lan rộng đến nhiều nơi trên cả nước.

Từ thực tế này dư luận hoài nghi có bàn tay “thao túng” từ giới đầu nậu, cò đất nhằm tạo thanh khoản cho các khu vực xung quanh đang bị “ngủ đông”. Việc đấu giá đất này không đại diện mức giá phổ biến trên thị trường có thể trở thành công cụ cho giới đầu cơ đẩy giá đất. Hành vi này nguy cơ sẽ tác động tiêu cực đến các nỗ lực của Chính phủ trong việc kéo giảm giá nhà, đảm bảo an sinh xã hội, thậm chí khiến cả nền kinh tế đình trệ vì tâm lý trông chờ vào việc bán đất giá cao.

Sự méo mó, lệch lạc trong hoạt động đấu giá đất đã và đang khiến dư luận bất bình. Nhiều ý kiến cho rằng các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần nhanh chóng vào cuộc, kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường BĐS nhằm mục đích trục lợi.

Là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, anh Lê Minh Trung (ngụ quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, thời gian qua đã theo dõi rất nhiều phiên đất và tự đặt câu hỏi những ai đứng phía sau và thổi giá BĐS ở những phiên đấu giá đó? Bởi vì sau những phiên đấu giá đất không minh bạch chỉ một số đối tượng hưởng lợi, còn lại phần lớn nhà đầu tư, có cả môi giới đều chịu thiệt.

“Có một thực tế là sức hấp dẫn về lợi nhuận của BĐS quá lớn, chỉ trong buổi sáng đấu giá, số lãi đã bằng tổng thu nhập vài năm của lao động phổ thông, vì vậy mà nhà đầu tư vẫn bất chấp lao vào” - anh Trung nói và nhấn mạnh, để xử lý triệt để hành vi đấu giá đất để đầu cơ, đẩy giá không thể trông chờ vào sự tự ý thức của nhà đầu tư, mà phụ thuộc rất nhiều vào sự quyết liệt từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Tương tự, chị Trần Kim Nga (ngụ quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh), người đã trải qua cả những được, mất thời kỳ bong bóng BĐS vỡ cũng cho rằng, để sống sót nhà đầu tư phải tự mình chiến đấu, nhưng để minh bạch thị trường BĐS, vai trò quản lý của Nhà nước là không thể thay thế.

“Thay vì chạy theo sau các cơn sốt ảo, nghĩa là đợi cơn sốt ảo bùng lên rồi mới tuyên bố, khuyến cáo, chính quyền các địa phương hãy minh bạch thông tin về quy hoạch, dự án ngay từ đầu. Minh bạch rồi thì chẳng cò nào, đầu nậu nào có thể tung tin đồn thổi làm náo loạn và gây bất ổn thị trường BĐS được nữa” - chị Nga nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hoà khẳng định, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không được hưởng lợi gì từ những cơn sốt nhà đất bởi đầu tư dự án từ lúc có kế hoạch triển khai đến khi hoàn thiện pháp lý để mở bán phải vài năm. Đất các nơi sốt, dự án chưa đền bù xong có thể khiến doanh nghiệp bị vạ lây.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh phân tích, bản chất BĐS là kênh kén khách vì yêu cầu vốn lớn và rất lớn, thế nên, hình ảnh dòng người xếp hàng từ sáng đến tối để chốt lô, chốt nền, sang tay, nhận cọc... chỉ là kịch bản được dựng sẵn, không chỉ khiến các cá nhân sập bẫy, mất tiền mà còn đẩy thị trường tới nguy cơ đóng băng vì giá BĐS đã bị đẩy lên mức không tưởng.

“Với đấu giá đất, trong ngắn hạn có thể tăng mức đặt cọc, đánh phí các lô đất chuyển nhượng sớm ngay sau đấu giá,…nhưng về lâu dài, để đủ răn đe, một giải pháp phổ quát, toàn diện có thể xem xét triển khai là truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi thao túng” - ông Khánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, hành vi thao túng thị trường BĐS rất nguy hiểm nhưng việc hình thành chế tài xử lý lại chưa đủ tính răn đe.

Theo luật sư Lê Thu Thảo, hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loạn thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm. Vì vậy, với hành vi gây nhiễu loạn thị trường BĐS, gậy hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng có thể xem xét hình sự hóa hành vi này.

“Theo tôi cần thiết nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi thao túng thị trường BĐS để trục lợi. Tuyệt đối không để dư luận xầm sì, thắc thỏm và lo lắng với những phiên đấu giá đất nghi là bị “thổi giá”, vừa giảm lòng tin của người dân vào cơ quan chức năng, vừa suy giảm tính nghiêm minh trong thi hành quy định pháp luật" - Luật sư Thảo kiến nghị.