Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất, bỏ phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang chuyển cách tiếp cận từ việc quy định cụ thể phương pháp định giá sang trao vai trò quyết định giá đất cho Nhà nước, dựa trên dữ liệu và các nguyên tắc công khai, minh bạch.

Thay đổi cách xác định giá đất

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này nằm ở cách Nhà nước tiếp cận bài toán về giá đất. Nếu như Luật Đất đai hiện hành quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là một nguyên tắc định giá thì dự thảo sửa đổi Luật Đất đai mới đây đã đề xuất bỏ quy định này, đồng thời không quy định riêng về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Thay vào đó, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, tuân thủ trình tự, thủ tục và dựa trên dữ liệu đất đai cùng các dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Giá đất cũng phải hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Về cơ bản, điểm thay đổi không chỉ nằm ở việc bỏ một cụm từ trong luật, mà là dịch chuyển cách thức tổ chức xác định giá đất.

Bỏ giá đất cụ thể, tăng vai trò của bảng giá đất

Theo hướng thiết kế mới, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ trở thành những công cụ quan trọng trong xác định các khoản thu liên quan đến đất đai.

Các căn cứ này được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như một số trường hợp xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình sắp xếp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Đồng thời, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh còn là căn cứ tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Điều này khiến chất lượng và khả năng cập nhật bảng giá đất trở thành vấn đề then chốt. Dự thảo quy định bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường hoặc khi xuất hiện yêu cầu mới trong quản lý đất đai và quản lý giá đất.

Đề xuất này được cho sẽ giúp bảng giá đất bám sát hơn những biến động trong quản lý và sử dụng đất, thay vì chỉ điều chỉnh theo một chu kỳ cứng nhắc. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang chuyển cách tiếp cận từ việc quy định cụ thể phương pháp định giá sang trao vai trò quyết định giá đất cho Nhà nước, dựa trên dữ liệu và các nguyên tắc công khai, minh bạch.

Một thay đổi khác là dự thảo đề xuất bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất.

Theo cơ quan soạn thảo, hướng này nhằm tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh. Điều này đồng nghĩa với việc khi quyền quyết định giá đất được đặt rõ hơn vào phía Nhà nước, yêu cầu về dữ liệu, quy trình và trách nhiệm giải trình cũng trở nên quan trọng hơn.

Trên thực tế, giá đất không chỉ là con số phục vụ giao dịch mà còn liên quan trực tiếp đến số tiền người dân phải nộp khi thực hiện một số thủ tục về đất, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi triển khai dự án.

Khó khăn lớn nằm ở dữ liệu

Việc bỏ một phương pháp được quy định cụ thể không đồng nghĩa với việc giá đất được xác định tách rời thị trường. Ngược lại, dự thảo vẫn đặt yêu cầu việc định giá phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, đồng thời bảo đảm khách quan, minh bạch và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Đây chính là mắt xích có ý nghĩa quyết định.

Nếu dữ liệu giao dịch, giá đất, quy hoạch và các yếu tố tác động đến giá được cập nhật đầy đủ, cơ quan quản lý sẽ có cơ sở tốt hơn để xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh. Ngược lại, nếu dữ liệu chưa đầy đủ hoặc cập nhật chậm, việc Nhà nước quyết định giá đất vẫn có thể gặp khoảng cách với diễn biến thực tế của thị trường.

Do đó, việc thay đổi cơ chế định giá cũng đặt ra yêu cầu phải nâng chất lượng hệ thống dữ liệu đất đai, thay vì chỉ thay đổi phương pháp trên giấy.

Dự thảo đồng thời đưa vào luật một số nội dung đã được Quốc hội quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó có các quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Nghị quyết 254 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về việc tính chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một nội dung khác đáng chú ý là cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, theo quy định của Chính phủ. Đây là nhóm quy định có thể tác động trực tiếp tới cách tính chi phí đất của doanh nghiệp cũng như nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Giá đất liệu có sát thực tế hơn?

Điểm đáng chú ý nhất của đề xuất lần này không nằm ở việc tên một phương pháp định giá được giữ hay bỏ, mà ở giá đất cuối cùng được xác định như thế nào và có phản ánh hợp lý thực tế hay không.

Một cơ chế Nhà nước quyết định giá đất có thể giúp thống nhất đầu mối, giảm các thủ tục liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể và tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, cách xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh cũng như cơ chế kiểm tra, giám sát. Đây cũng là vấn đề được đặt ra trong bối cảnh bảng giá đất đang có vai trò ngày càng lớn đối với bồi thường, nghĩa vụ tài chính và các khoản thu ngân sách từ đất đai.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Nếu được thông qua, những thay đổi về cơ chế giá đất sẽ là một trong những nội dung có ảnh hưởng rộng tới cả cơ quan quản lý, người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản.