Chủ tịch HoREA: Tiền sử dụng đất một dự án có thể tăng 2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất/hệ số điều chỉnh so với trước

Sáng 27/8, tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đề nghị luật hóa cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất tại dự thảo.

Theo ông Châu, tại Nghị định 50, hệ số điều chỉnh giá đất gồm 3 thành phần: K1 là hệ số biến động thị trường, K2 theo quy hoạch và K3 liên quan các yếu tố khác. Ông cho rằng cơ chế này cần được đưa vào luật để có cơ sở áp dụng rõ ràng.

Đáng chú ý, ông Châu bác bỏ nhận định cho rằng áp dụng bảng giá đất sẽ làm tiền sử dụng đất giảm. Dẫn trường hợp tại TP. HCM, ông cho biết nếu áp dụng bảng giá đất cùng các hệ số K1, K2, K3, tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2-2,6 lần so với cách tính trước đây của hội đồng thẩm định.

Theo phân tích được ông Châu đưa ra tại hội thảo, K1 hiện được áp dụng bằng 1, K2 từ 1,1-1,6 lần và K3 bằng 1. Từ đó, ông cho rằng cần xem xét kỹ việc áp dụng bảng giá đất và cơ chế hệ số điều chỉnh, bởi cách tính này có thể tác động đáng kể đến tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải thực hiện.

Cùng với vấn đề hệ số K, ông Châu đề nghị bổ sung chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp thực hiện vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo ông, đây là một khoản chi phí trong tổng chi phí đầu tư của dự án và cần được tính đến trong cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Về tái định cư, HoREA hoan nghênh quy định bố trí khu tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, nhưng đề nghị đưa trở lại các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sự phù hợp với phong tục, tập quán vùng miền. Ông Châu cũng đề nghị xác định rõ nơi tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, đồng thời bảo đảm điều kiện để người dân tái thiết cuộc sống.

Đáng chú ý, ông Châu đề nghị luật hóa quy định cho phép hoán đổi diện tích đất ở bị thu hồi sang đất công nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp liền kề. Theo ông, cơ chế này có thể giúp người dân tiếp tục ổn định tại khu vực đất bị thu hồi, đồng thời Nhà nước giảm chi phí bố trí tái định cư.

Một kiến nghị khác liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp là không để kế hoạch sử dụng đất cấp xã trở thành rào cản đối với dự án đầu tư. Ông Châu cho rằng không nên yêu cầu dự án mới phải có sẵn trong kế hoạch sử dụng đất cấp xã mới được triển khai, đồng thời đề nghị lưu ý vấn đề này khi quy định chi tiết.

Liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, HoREA đề nghị chỉnh khoản 3 Điều 55, trong đó ông Châu cho rằng cần bỏ chữ "không" và xác định rõ các trường hợp thuộc điểm a và điểm c khoản 1 Điều 55 không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đối với các dự án BT và trường hợp chuyển tiếp, ông Châu đề nghị có quy định phù hợp với những dự án đã thực hiện theo quy định trước đây. Ông cho rằng cần phân biệt trường hợp doanh nghiệp vi phạm pháp luật với trường hợp người sử dụng đất không vi phạm nhưng phát sinh nghĩa vụ tài chính do quá trình xử lý của cơ quan Nhà nước.

Ngoài ra, ông Châu đề nghị điều khoản thi hành quy định "Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này", thay vì chỉ sử dụng cụm từ "Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật này", bởi theo ông có nhiều nội dung của Luật Đất đai cần được Chính phủ quy định chi tiết.

Như vậy, trong loạt góp ý tại hội thảo, ông Châu đặc biệt nhấn mạnh việc luật hóa cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất và xem xét tác động của cách tính này đến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp, đồng thời đề nghị sửa nhiều quy định khác nhằm hạn chế vướng mắc khi Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng.