Đề xuất nhiều cơ chế mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Chiều 10/9, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ đối với Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Phó Thủ tướng yêu cầu các Bộ, ngành và hiệp hội tập trung phân tích những nội dung vướng mắc, cản trở phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là bất cập khi áp dụng bảng giá đất tiếp cận thị trường khiến tiền sử dụng đất tăng cao đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp sang đất ở để giao cho con), gây khó khăn cho người dân.

Báo cáo tại cuộc họp, Quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết dự thảo tập trung vào 3 nhóm nội dung: (1) các nội dung đã được nêu trong Kết luận của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 18; (2) sửa đổi, bổ sung để tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh; (3) hoàn thiện phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền phù hợp mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Sau khi tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ và ý kiến tại Phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật ngày 4/9/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chỉnh lý nhiều nội dung lớn, gồm: kế hoạch sử dụng đất cấp xã; bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu; quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất trong thời gian trả tiền thuê đất hằng năm; cơ chế thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên nền quyền sử dụng đất hiện có; tính chi phí xây dựng hạ tầng vào giá đất; thẩm quyền quyết định bảng giá đất và sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; bổ sung chế độ sử dụng đất cho khu công nghệ số tập trung.

Về nghĩa vụ tài chính khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, Thứ trưởng Bộ Tài chính Bùi Văn Khắng cho biết Bộ đang xây dựng dự thảo văn bản tháo gỡ, quy định cụ thể từng trường hợp trong và ngoài hạn mức, cũng như số lần được hưởng ưu đãi. Bộ Tài chính đồng thời đề xuất bổ sung quy định rõ về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp, hoặc giao Chính phủ quyết định hằng năm và báo cáo Quốc hội.

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện Dự thảo theo hướng chặt chẽ, minh bạch nhưng thuận lợi cho quản lý và thi hành. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Phó Thủ tướng thống nhất không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã; còn kế hoạch sử dụng đất cấp xã phải gắn chặt với quy hoạch đô thị, nông thôn để bảo đảm hiệu quả không gian.

Đối với đề xuất bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, Phó Thủ tướng nêu rõ: các dự án quốc phòng, an ninh, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế thuộc thẩm quyền Thủ tướng và do Nhà nước thu hồi; còn các dự án hạ tầng xã hội như nhà ở xã hội, giáo dục, y tế… cần quy định cụ thể. Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu thêm cơ chế giao Thủ tướng phê duyệt quyết định thu hồi đất với những trường hợp đặc biệt.

Phó Thủ tướng yêu cầu phân định rõ ràng giữa cơ chế thỏa thuận dân sự (nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất) và cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhưng nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn hộ dân (70-80%), có thể cân nhắc cho phép tiếp tục theo cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân, miễn là không trái Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Về đấu giá, đấu thầu đất đai, Phó Thủ tướng nhận định cần tiêu chí rõ ràng: đấu giá áp dụng với đất công đã giải phóng mặt bằng, có quy hoạch chi tiết và có hạ tầng; đấu thầu phù hợp với khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, cần đầu tư lớn để phát triển. “Nếu luật chưa thể quy định chi tiết, có thể giao Chính phủ hướng dẫn”. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phải gắn với quy hoạch chi tiết (không chỉ dừng ở quy hoạch phân khu) để bảo đảm minh bạch và khả thi.

Liên quan quyền sử dụng đất, doanh nghiệp được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm. Nếu trả một lần, người thuê đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất; còn các quy định thí điểm về thế chấp tài sản gắn liền với đất khi trả tiền thuê đất hằng năm chỉ nên luật hóa sau khi tổng kết đầy đủ.

Về xác định giá đất, Phó Thủ tướng đồng tình duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm, kèm hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường. Hệ số điều chỉnh phải có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để kích hoạt điều chỉnh. Về lâu dài, hướng tới một mức giá đất thống nhất dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai; song trước mắt vẫn áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Phó Thủ tướng lưu ý việc bổ sung nhóm đất mới phải chọn lọc, tránh liệt kê tràn lan gây chồng chéo. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cần bổ sung các lĩnh vực giáo dục, y tế, hạ tầng; đồng thời mở cơ chế để Thủ tướng quyết định trường hợp đặc biệt và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đối với dự án BT (xây dựng - chuyển giao), giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng rà soát, thiết kế quy định thống nhất về thời điểm xác định giá đất khi giao đất, ký hợp đồng.

Về khoản thu bổ sung do chậm nộp tiền sử dụng đất, cần quy định ngoại lệ trong các tình huống bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh…) hoặc do Nhà nước điều chỉnh quy hoạch khiến người sử dụng đất chậm nộp, tránh phát sinh khoản thu bất hợp lý đối với doanh nghiệp và người dân; đồng thời có chính sách công bằng với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, hợp pháp nhưng chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan nghiêm túc tiếp thu, phân tích, bảo vệ quan điểm và hoàn thiện Dự thảo Luật; đồng thời thiết kế cơ chế đủ linh hoạt, tránh cứng nhắc, để thuận lợi cho triển khai trên thực tế.