Đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai: Khi chính sách tín dụng đối mặt với bài toán thị trường

Bộ Xây dựng vừa đưa ra đề xuất siết tín dụng với người mua nhà thứ hai, thứ ba trở đi, đặt hạn mức cho vay tối đa 50% và 30%. Chính sách này nhanh chóng gây chú ý, bởi bất động sản vốn nhạy cảm, tác động đến nhiều tầng lớp xã hội.

Về ý tưởng, tín dụng được xem như "van điều tiết" để kìm hãm các hoạt động lướt sóng, giảm áp lực giá. Nhưng khi bước ra thực tiễn, chính sách này có thể phức tạp hơn nhiều: Một bên là mục tiêu chống đầu cơ, ở bên khác là nhu cầu tích sản, đầu tư dài hạn và an cư chính đáng.

Khi áp dụng đồng loạt, câu hỏi đặt ra là: Liệu công cụ này có giải quyết vấn đề, hay sẽ tạo thêm thách thức cho thị trường?

Vì sao chọn siết tín dụng?

Siết cho vay mua nhà thứ hai được xem là công cụ "nhanh" để can thiệp thị trường. Lý do khá rõ ràng: Tín dụng là dòng máu của bất động sản, chỉ cần điều chỉnh hạn mức vay là tác động ngay đến sức mua.

Ở góc độ quản lý, siết tín dụng giống như chiếc "van khóa" tạm thời: Hạn chế vốn chảy vào giao dịch bị xem là đầu cơ, qua đó, kỳ vọng giảm sức nóng giá nhà, giúp thị trường bất động sản ổn định hơn.

Thực tế, đã có tiền lệ một số quốc gia từng áp dụng công cụ tín dụng để hạn chế đầu cơ bất động sản, từ việc siết tỷ lệ cho vay, nâng điều kiện thế chấp đến giới hạn thời gian trả nợ… Đây từng được xem là một giải pháp ngắn hạn để kìm hãm dòng tiền chảy vào nhà đất.

Với Việt Nam, Bộ Xây dựng kỳ vọng việc siết hạn mức vay với căn nhà thứ hai, thứ ba sẽ làm giảm sức ép đầu cơ, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực. Trên lý thuyết, điều này có vẻ hợp lý.

Thách thức trong thực tiễn và bài toán thị trường

Trong thực tế, chính sách này sẽ gặp không ít trở ngại. Nếu trên lý thuyết, tín dụng có thể được xem là chiếc van điều tiết nhanh chóng, thì trong thực tế, chính sách siết cho vay mua nhà thứ hai lại đối diện hàng loạt thách thức.

Thứ nhất, khó phân định đối tượng. Nhà quản lý sẽ rất khó xác định ranh giới giữa đầu cơ và nhu cầu hợp pháp như tích sản, cho thuê hay hỗ trợ người thân - là các nhu cầu chính đáng. Còn nếu áp dụng cào bằng, dễ tạo cảm giác bất công.

Thứ hai, là tác động tới tầng lớp trung lưu và thị trường cho thuê. Đây là nhóm có nhu cầu tích sản hoặc đầu tư dài hạn. Việc hạn chế vay vốn có thể khiến họ rút khỏi thị trường, giảm nguồn cung nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng, tạo áp lực lên một phần lớn đối tượng đi thuê nhà trong xã hội.

Thứ ba, ảnh hưởng lan tỏa đến nền kinh tế. Bất động sản chiếm khoảng 10% GDP và liên quan đến hơn 40 ngành nghề. Việc thắt chặt tín dụng đồng loạt có thể khiến dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp thiếu vốn, tác động dây chuyền tới xây dựng, vật liệu, ngân hàng. Thay vì làm dịu, thị trường có nguy cơ chững lại, tạo áp lực ngược lên tăng trưởng.

Thứ tư, nguy cơ lách luật. Khi nhu cầu thực vẫn tồn tại, người dân có thể tìm cách đứng tên hộ, vay qua kênh không chính thức hoặc giao dịch ngầm. Điều này làm giảm hiệu quả chính sách và ảnh hưởng tính minh bạch của thị trường.

Những thách thức này cho thấy, từ một công cụ tưởng chừng đơn giản, siết tín dụng có thể kéo theo hệ quả ngoài dự tính, phức tạp hơn nhiều so với hình dung ban đầu.

Nhìn ra ngoài thế giới, Trung Quốc từng siết chặt tín dụng với nhà thứ hai, yêu cầu trả trước tới 60–70%. Ban đầu thị trường hạ nhiệt, nhưng về lâu dài nhiều doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng thanh khoản, dự án đình trệ, nợ vay ngân hàng khó trả, giá nhà vẫn cao.

Hàn Quốc, Singapore chọn hướng khác: Áp dụng thuế lũy tiến cho nhà thứ hai, thứ ba; đánh thuế rất cao nếu bán trong thời hạn ngắn; đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội và trung cấp. Cách làm này vừa hạn chế lướt sóng, vừa không triệt tiêu nhu cầu tích sản hay đầu tư dài hạn.

Một số nước châu Âu như Anh, Tây Ban Nha áp dụng thuế tài sản hằng năm, buộc người sở hữu tính toán giữa chi phí nắm giữ và lợi ích, từ đó hạn chế đầu cơ thuần túy.

Từ quốc tế cho thấy tín dụng chỉ là một trong nhiều công cụ để kiểm soát thị trường bất động sản - nếu lạm dụng, dễ dẫn tới tác dụng ngược. Ngược lại, các biện pháp thị trường như thuế, minh bạch giá đất, tăng cung nhà ở bền vững thường hiệu quả hơn trong dài hạn.

Thay cho lời kết

Giá nhà tăng cao, siết cho vay mua nhà thứ hai được xem là một biện pháp điều tiết. Song khi áp dụng, bài toán không đơn giản: Làm sao phân định đúng đối tượng và hạn chế tác động lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế, giải tốt bài toán thị trường.

Siết tín dụng chỉ là một lát cắt. Điều thị trường cần, có lẽ, là một chiến lược dài hạn cho nhà ở và bất động sản, để mỗi chính sách ban hành không chỉ dập tắt ngắn hạn mà còn định hình sự phát triển bền vững.