TS Nguyễn Văn Đính: Siết tín dụng ồ ạt dễ phản tác dụng, nguy cơ đẩy giá nhà leo thang

Thời gian qua, giá nhà đất tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn, tăng nhanh vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời.

Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình từ 35 triệu đồng/m² năm 2018 đã vọt lên hơn 91 triệu đồng/m² cuối năm 2024 và chạm mốc 120 triệu đồng/m² vào quý III/2025. Ở Hà Nội, giá biệt thự và liền kề tăng 22–29%/năm, có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6–7%/năm.

Giá nhà nhiều nơi không còn phản ánh đúng cung – cầu mà bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch và tâm lý đám đông. Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh, đạt gần 4 triệu tỷ đồng vào giữa năm 2025, chiếm hơn 23% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Thị trường mất cân đối khi nguồn cung chủ yếu là phân khúc trung – cao cấp, còn nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp và nhà cho thuê lại khan hiếm. Tình trạng “thổi giá”, găm đất, tạo sốt ảo vẫn phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về hạ tầng hoặc quy hoạch mới, gây méo mó thị trường và tiềm ẩn rủi ro xã hội.

Trước thực tế đó, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đồng tình với tinh thần ban hành các giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, song ông cũng cho rằng, đề xuất giảm hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai tối đa 50%, nhà thứ ba trở lên không quá 30% cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh áp dụng đại trà bởi có thể gây tác dụng ngược, làm “nghẹt” dòng vốn chính đáng và khiến thị trường méo mó.

Không thể đánh đồng nhu cầu ở thực với đầu cơ

Nêu quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc kiểm soát tín dụng là cần thiết, nhưng chỉ nên áp dụng khi xuất hiện hành vi đầu cơ, gây rối loạn cung cầu hoặc thổi giá bất hợp lý, chứ không thể áp dụng cứng nhắc đối với mọi trường hợp mua nhà thứ hai, thứ ba.

“Người mua nhà thứ hai, thứ ba hoặc nhiều hơn, nếu sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì đó là hành vi tích cực, nên được khuyến khích chứ không phải bị siết. Cần phân biệt rõ nhóm đầu cơ và nhóm có nhu cầu thực, nếu không, chính sách dễ vô tình làm khó người dân có nhu cầu chính đáng”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông phân tích, người Việt Nam từ lâu có thói quen tích lũy tài sản, mua nhà để dành cho con cái, cho thuê hoặc phục vụ kinh doanh nhỏ lẻ. Đây là nhu cầu hợp pháp, tạo giá trị thật cho xã hội.

“Ví dụ, một người có hai hoặc ba căn nhà nhưng đều đưa vào để ở, cho con cái, cho thuê hoặc làm cửa hàng, phòng khám… thì đó là những đóng góp tích cực. Những tài sản này giúp bổ sung quỹ nhà, tạo dịch vụ thiết yếu, tạo việc làm và đóng thuế cho ngân sách. Tại sao lại phải siết những người như vậy?" ông Đính đặt vấn đề.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, nếu chính sách tín dụng đánh đồng tất cả người mua nhiều nhà là đầu cơ, thị trường sẽ bị bóp méo, cầu sụt giảm và doanh nghiệp mất động lực phát triển dự án.

"Mà khi thị trường bất động sản khó khăn, thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua", ông nhấn mạnh.

Siết tín dụng đại trà: Tác dụng ngược và nguy cơ đẩy giá nhà leo thang

Trước ý kiến cho rằng việc hạn chế cho vay đối với người mua nhà thứ hai, thứ ba sẽ giúp hạ giá nhà, ông Đính cho rằng cách hiểu này chưa toàn diện.

Theo ông, nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng không nằm ở cầu đầu cơ mà là sự mất cân đối cung – cầu, đặc biệt do tắc nghẽn pháp lý và chi phí đầu vào tăng cao.

“Hiện nguồn cung dự án mới đang quá yếu, hàng nghìn dự án bị đình trệ do vướng pháp lý. Doanh nghiệp bị đội chi phí, buộc phải bán giá cao để bù đắp. Trong khi đó, nhu cầu ở thực lại rất lớn. Nếu siết cầu trong bối cảnh cung còn hạn chế, thị trường sẽ càng thêm khó khăn”, ông Đính nhận định.

Ông cảnh báo, việc hạn chế tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp làm giảm cầu, từ đó khiến doanh nghiệp e dè triển khai dự án. Khi lượng giao dịch sụt giảm, nguồn cung càng bị thu hẹp, chi phí cố định đội lên, khiến giá nhà có nguy cơ tiếp tục tăng, hoàn toàn trái ngược với mục tiêu ban đầu.

“Cách giải bài toán giá nhà không phải là ‘bóp cầu’ mà là ‘tăng cung’. Nhà nước cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, giảm chi phí đất và đầu vào. Khi nguồn cung dồi dào, thị trường tự khắc điều chỉnh, giá sẽ giảm theo quy luật cạnh tranh”, ông Đính nói.

Thiếu cơ sở dữ liệu: Nguy cơ 'lệch chuẩn' trong thực thi

Một vấn đề khác mà TS. Nguyễn Văn Đính đặc biệt lưu ý là cơ sở dữ liệu bất động sản hiện nay còn thiếu và chưa đồng bộ, khiến việc xác định thế nào là căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên thiếu căn cứ rõ ràng.

“Nếu chưa có hệ thống dữ liệu thống nhất, việc xét duyệt hồ sơ vay có thể mất nhiều thời gian, phát sinh chi phí và thậm chí tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật. Cùng một người, ở mỗi địa phương lại có cách xác định khác nhau thì sẽ rất bất cập”, ông nêu ví dụ.

Chính vì vậy, theo ông, trước khi áp dụng các quy định siết tín dụng theo số lượng nhà ở, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch và sở hữu bất động sản toàn quốc, đảm bảo minh bạch và có thể kiểm chứng.

“Muốn điều tiết trúng, phải có công cụ quản lý chính xác. Mọi giao dịch nên được thực hiện qua trung tâm giao dịch hoặc sàn được cấp phép, để cơ quan quản lý có thể theo dõi, kiểm soát biến động và nhận diện chính xác hành vi đầu cơ”, ông Đính đề xuất.

Hướng đến một thị trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh

TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định, mục tiêu của chính sách phải là tạo lập thị trường minh bạch, phát triển bền vững, chứ không phải cản trở quyền sở hữu và đầu tư hợp pháp của người dân.

“Thị trường bất động sản cần được điều hành bằng các công cụ đồng bộ, hài hòa với quy luật. Đầu cơ nên bị hạn chế bằng cơ chế cạnh tranh tự nhiên và chính sách thuế phù hợp, chứ không phải bằng việc hạn chế quyền tiếp cận nhà ở của người dân”, ông nhấn mạnh.

Theo ông, chỉ khi nguồn cung được khai thông, dữ liệu được minh bạch, dòng vốn được điều tiết hợp lý, thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh, góp phần vào tăng trưởng kinh tế chung.

“Muốn đạt được cái lợi dài hạn, chúng ta phải xử lý tận gốc nguyên nhân, đó là nút thắt pháp lý và cung thiếu. Nếu chỉ tập trung vào phần ngọn, thị trường sẽ mãi bất ổn”, TS. Nguyễn Văn Đính kết luận.