Đề xuất thay đổi hệ số K khi tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Cụ thể ra sao, áp dụng địa phương nào?

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa có văn bản gửi Bí thư Thành ủy TP.HCM và Chủ tịch UBND TP.HCM, kiến nghị điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) về mức bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất.

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, qua xem xét dự thảo bảng hệ số K do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND TP.HCM trong kỳ tháng 6, nhiều hệ số K được đề xuất đang cao hơn giá đất giao dịch thực tế trên thị trường, thậm chí có khu vực tăng tới 259% so với đầu năm 2026.

Viện cho rằng cả bảng giá đất được xây dựng lần đầu năm 2026 và mức điều chỉnh hệ số K hiện nay đều được thực hiện trên cơ sở tham mưu của đơn vị tư vấn và quá trình xây dựng đã khảo sát theo giá thị trường. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 6 tháng, hệ số K lại tăng gần 300%, đây là diễn biến bất thường và có thể gây thêm áp lực đối với sự phát triển kinh tế của thành phố khi chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí sản xuất và dịch vụ.

Trong bối cảnh hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang phải đối mặt với nhiều áp lực về tài chính, chi phí đầu vào gia tăng và sức mua của thị trường suy giảm mạnh. Điều này được thể hiện qua việc hơn 129.000 doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026.

Theo đánh giá của Viện, việc duy trì các mức hệ số K cao hơn thực tế đang tạo ra gánh nặng lớn về nghĩa vụ tài chính, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở quá trình phục hồi của các dự án bất động sản cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh trên thị trường. Nếu tiếp tục áp dụng quan điểm hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ tăng mạnh, gây áp lực lớn đối với người dân và doanh nghiệp.

Viện cũng cho rằng chi phí đất đai tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư mà còn gây khó khăn cho mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê, khi giá thuê nhà có nguy cơ vượt quá khả năng chi trả của người dân với mức thu nhập bình quân khoảng 8,6 triệu đồng/tháng.

Trên cơ sở đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề nghị thành phố xem xét áp dụng hệ số K bằng 1 theo Nghị quyết 49/2026 của Chính phủ kể từ ngày 1/7 cho đến khi quá trình sửa đổi Luật Đất đai hoàn tất trong năm 2026. Theo Viện, việc áp dụng hệ số K bằng 1 sẽ giúp nghĩa vụ tài chính về đất đai tiệm cận hơn với giá trị thực tế của thị trường, hạn chế tình trạng áp dụng hệ số nhân quá cao làm gia tăng chi phí đầu vào, từ đó giảm các rủi ro đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và nguy cơ gây lạm phát.

Viện kiến nghị chỉ nên áp dụng hệ số K lớn hơn 1 đối với những khu vực có khả năng khai thác giá trị đất đai vượt trội, như các khu vực phát triển theo mô hình TOD có mật độ sử dụng đất cao hoặc các khu đô thị thương mại cao cấp đạt chuẩn quốc tế.

Ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng hệ số K thấp sẽ giúp chi phí đất đai trở nên hợp lý hơn, tạo điều kiện để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông nguồn vốn đầu tư, duy trì việc làm và góp phần ổn định an sinh xã hội. Đồng thời, chính sách này thể hiện sự linh hoạt, đồng hành cùng doanh nghiệp của chính quyền địa phương, góp phần kích cầu và thúc đẩy phục hồi kinh tế.

Viện cũng đề nghị TP.HCM tăng cường công tác khảo sát, đánh giá sát sao dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường và chỉ điều chỉnh tăng hệ số K tại những khu vực, tuyến đường có giá giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất, qua đó kiểm soát chi phí đất đai và thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở, nhà ở cho thuê theo các định hướng đã được lãnh đạo Đảng và Chính phủ đặt ra.

Theo dự thảo hệ số K do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến, ba tuyến đường có giá đất cao nhất TP.HCM là Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất áp dụng hệ số K 1,39 lần. Tại khu vực Bình Dương (cũ), đối với đất ở, nhiều khu vực ở phường Thủ Dầu Một, phường Phú Lợi, phường Chánh Hiệp có hệ số K phổ biến ở mức 1,67 lần.

Trong khi đó, tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), hệ số K cao nhất đối với đất ở có thể lên tới 2,66 lần trên một số tuyến đường ở phường Phước Thắng.

Một số tuyến đường có giá đất cao nhất ở phường Vũng Tàu như Quang Trung với giá 146,3 triệu đồng/m2 và Thùy Vân với giá 149,48 triệu đồng/m2 dự kiến áp dụng hệ số K 1,75 lần.