Thu hồi đất khi dự án được hơn 75% người dân đồng thuận, chuyên gia khẳng định 'đây là điểm nghẽn lớn nhất được khai thông'

Giữa bối cảnh nhiều người dân và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến cơ chế thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi mang tính hệ thống.

Cụ thể, trong năm 2026, Quốc hội dự kiến xem xét sửa đổi, bổ sung ba bộ luật then chốt gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 (với các điều chỉnh hướng tới năm 2026) được đánh giá sẽ tạo ra những tác động sâu rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và cá nhân tham gia đầu tư.

Tại webinar chuyên sâu trên kênh Tài Chính & Kinh doanh, ông Tô Anh Hùng (Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA) đã phân tích nhiều nội dung trọng tâm của dự thảo, từ việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng đến những thay đổi trong cơ chế tính giá đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mở rộng cơ chế thu hồi đất, dự án được hơn 75% người dân đồng thuận có thể được triển khai

Một trong những thay đổi căn bản nhất là điều chỉnh mô hình quản lý địa phương từ ba cấp xuống còn hai cấp. Theo đó, hệ thống hành chính sẽ bỏ cấp trung gian là quận, huyện, chuyển trực tiếp từ cấp tỉnh xuống cấp xã, phường nhằm tinh gọn bộ máy và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Cùng với đó, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng được điều chỉnh theo hướng giảm phân cấp. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sẽ bị bãi bỏ, thay bằng quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc kế hoạch sử dụng đất cấp xã có thời hạn 5 năm.

Ông Tô Anh Hùng lưu ý, nguyên tắc xử lý mâu thuẫn trong quy hoạch cũng được bổ sung rõ ràng. Nếu quy hoạch cấp thấp mâu thuẫn với quy hoạch cấp cao thì quy hoạch cấp thấp bắt buộc phải điều chỉnh theo cấp cao. Thẩm quyền phê duyệt và thành lập hội đồng thẩm định quy hoạch cũng được chuyển từ cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Về cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, dự thảo luật hóa thêm bốn trường hợp. Thứ nhất là thu hồi đất để thực hiện các dự án khu thương mại tự do (FTZ) tại Đà Nẵng, Hải Phòng và trung tâm tài chính quốc tế (IFC) tại TP.HCM, Đà Nẵng. Thứ hai là thu hồi đất đối với các dự án đã đạt được thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.

Ông Tô Anh Hùng đánh giá đây là điểm nghẽn lớn nhất đã được khai thông. Trước đây, nhiều dự án nhà ở thương mại không thuộc diện khu đô thị bị đình trệ chỉ vì một hộ dân không đồng ý. Với quy định mới, nếu đại đa số người dân đồng thuận, UBND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để bảo đảm lợi ích cho số đông và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Hai trường hợp còn lại gồm thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) và xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Rút ngắn thủ tục bồi thường, cấp sổ đỏ và giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân

Song song với việc mở rộng cơ chế thu hồi đất, dự thảo cũng chú trọng rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện các thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Thời gian thông báo thu hồi đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày, còn đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày.

Đặc biệt, thời gian niêm yết phương án bồi thường để lấy ý kiến trực tiếp giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày. Tổng thời gian từ khi thông báo đến khi chi trả bồi thường có thể giảm từ 30-60 ngày so với quy định cũ.

Ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh, việc rút ngắn thời gian không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án mà còn bảo đảm người bị thu hồi đất sớm nhận được hỗ trợ để ổn định cuộc sống.

Một nội dung đáng chú ý khác liên quan đến tài chính bất động sản là sự thay đổi trong cách tính bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Thay vì định giá cụ thể cho từng thửa đất riêng lẻ, vốn khiến thời gian kéo dài như trước đây, dự thảo đề xuất áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K) cho cả một khu vực.

Ông Tô Anh Hùng nhận định phương pháp này sẽ giúp minh bạch nghĩa vụ tài chính và tạo sự đồng thuận cao hơn trong công tác giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng so bì giá giữa các hộ dân liền kề.

Đồng thời, quyền lợi của người nhận chuyển nhượng đất bị thu hồi cũng được quy định rõ ràng hơn khi vẫn được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tương đương chủ sở hữu cũ, bảo đảm tính công bằng trong chính sách.

Đối với các thủ tục hành chính liên quan đến người dân, dự thảo mở rộng thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2024.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân cũng được hưởng chính sách giảm từ 50-70% phần chênh lệch tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng lưu ý người dân cần quan tâm đến thời hạn nộp hồ sơ để được hoàn lại phần tiền chênh lệch đối với các trường hợp đã nộp đủ 100% trong năm 2025, bởi thời hạn này chỉ kéo dài đến ngày 1/1/2027.

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định bảo vệ nhà đầu tư dự án BT bằng cách tính thêm lãi suất ngân hàng tương ứng với giá trị công trình đã hoàn thành nếu Nhà nước chậm bàn giao quỹ đất đối ứng.

Khi phân tích tác động của dự thảo đối với tình trạng đầu cơ, ông Tô Anh Hùng cho rằng các thay đổi lần này chủ yếu tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý và minh bạch hóa thị trường.

Mặc dù có quy định thu hồi đất bỏ hoang không bồi thường nhằm hạn chế tình trạng "ôm đất" của chủ đầu tư, nhưng để giải quyết triệt để tình trạng đầu cơ cần có sự phối hợp đồng bộ của các chính sách thuế bất động sản nằm ngoài phạm vi của Luật Đất đai.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Hùng khuyến nghị cần đặc biệt quan tâm đến cơ chế thỏa thuận 75%, sự linh hoạt trong quy định hợp thửa, tách thửa cũng như các phương pháp định giá bất động sản dựa trên dòng tiền và lợi suất cho thuê.

Đánh giá về chu kỳ thị trường, ông Tô Anh Hùng nhận định các thành phố lớn như Hà Nội và Đà Nẵng đang ở giai đoạn bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư liên tục tung sản phẩm ra thị trường bất chấp khó khăn.

Trong bối cảnh quy hoạch tầm nhìn 100 năm tại các đô thị lớn có thể thay đổi, ông cho rằng các căn hộ chung cư hiện nay có hệ số an toàn cao hơn so với nhà phố, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro bị giải tỏa khi hạ tầng được mở rộng.

Ông Hùng cũng lưu ý về hiện tượng "cắt lỗ" trên thị trường thứ cấp, nơi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức sẵn sàng chấp nhận mất vốn để tránh phát sinh nợ xấu ngân hàng.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là sự điều chỉnh về mặt kỹ thuật mà còn là nỗ lực mang tính hệ thống nhằm tạo ra môi trường đầu tư bất động sản an toàn, minh bạch và hiệu quả hơn. Việc gỡ bỏ các rào cản trong giải phóng mặt bằng và rút ngắn thời gian thực hiện dự án được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.

Người dân và nhà đầu tư cần chủ động cập nhật những thay đổi này để bảo vệ quyền lợi chính đáng và đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp với năng lực tài chính của mình.