Thu hồi đất làm dự án: Chuyên gia cảnh báo bất cập trong tính giá bồi thường

Thu hồi đất để thực hiện các dự án hạ tầng, đô thị đang đặt ra yêu cầu xác định giá bồi thường sát thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo cách cào bằng còn nhiều hạn chế, khó phản ánh đúng giá trị thực của đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bỏ hệ số K. Tuy nhiên, sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 254, các địa phương phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới và áp dụng từ ngày 1/7.

Tại tọa đàm về định giá đất ngày 12/6, ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức, cho biết Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 đã phân định rõ hai cơ chế xác định giá đất là bảng giá đất kết hợp hệ số K và định giá đất cụ thể.

Cụ thể, hệ số K chủ yếu được sử dụng cho các giao dịch hành chính thông thường như tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hoặc một số trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, định giá đất cụ thể được áp dụng đối với các trường hợp có giá trị tài sản lớn hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Nhà nước và người dân như giao đất thực hiện dự án thương mại, chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì sao giá bồi thường theo hệ số K bị cho là chưa sát thực tế?

Ông Huỳnh Hồng Đức cho rằng một trong những bất cập lớn nhất của hệ số K là tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến thực tế của thị trường. Trong khi giá đất có thể thay đổi nhanh chóng sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, hệ số K thường được ban hành theo chu kỳ định kỳ nên khó phản ánh kịp thời các biến động thực tế.

Theo ông, việc áp dụng chung một hệ số cho cả tuyến đường hoặc khu vực còn dẫn đến tình trạng “cào bằng” giá trị đất đai, khiến các yếu tố đặc thù của từng thửa đất như vị trí kinh doanh, mặt tiền, diện tích, hình dạng đất, khả năng sinh lời hay lợi thế thương mại không được phản ánh đầy đủ. Điều này có thể khiến giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đối với các dự án phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu phức hợp hoặc dự án ven biển, hệ số K càng bộc lộ nhiều hạn chế. Phương pháp này không thể tính toán đầy đủ giá trị gia tăng hình thành sau khi quy hoạch được phê duyệt, hạ tầng được đầu tư đồng bộ hoặc chức năng sử dụng đất thay đổi.

Đặc biệt, với những khu đất có quy mô từ hàng chục đến hàng trăm héc-ta hoặc đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng, việc áp dụng hệ số K có thể khiến giá đất được xác định thấp hơn đáng kể so với giá trị thực do không tính đến các yếu tố như chi phí đầu tư hạ tầng, marketing hay hiệu quả khai thác trong tương lai. Điều này có thể dẫn tới thất thu ngân sách nhà nước.

Ở chiều ngược lại, nếu hệ số K được xác định quá cao, chi phí đầu tư sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và môi trường đầu tư. Với các dự án đặc thù như trung tâm tài chính quốc tế, khu đô thị ven biển, khu lấn biển hoặc những khu vực chưa từng có giao dịch tương đồng trên thị trường, việc xây dựng hệ số K gần như không có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để tham chiếu.

Cũng tại tọa đàm, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho biết đến đầu tháng 6 đã có khoảng 11 địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Lâm Đồng, Đồng Nai... ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2026.

Tuy nhiên, ngoại trừ Đồng Nai, hầu hết các địa phương còn lại đều quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1. Theo ông Phượng, điều này chưa bảo đảm nguyên tắc thị trường bởi giá trong bảng giá đất hiện vẫn thấp hơn khá xa so với giá giao dịch thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp ven các tuyến giao thông hoặc khu vực đang đô thị hóa.

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, cho rằng các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cho toàn bộ tuyến đường và các loại đất trên địa bàn. Trong khi đó, quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, tổ chức đấu thầu và triển khai thực hiện thường cần tối thiểu 45 ngày.

Theo bà Lạng, với quỹ thời gian gấp gáp như vậy, rất khó để hệ số K khi ban hành có thể đáp ứng yêu cầu và phù hợp với thực tiễn. Bà đề xuất bổ sung các trường hợp không xác định được hệ số điều chỉnh theo mức biến động của thị trường vào danh mục không áp dụng bảng giá đất và hệ số K, thay vào đó thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Thu hồi đất: Định giá đất cụ thể giúp xác định giá bồi thường sát thị trường hơn

Theo các chuyên gia, định giá đất cụ thể cho phép đơn vị tư vấn sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp như so sánh, thu nhập và thặng dư để xác định giá trị thực của khu đất. Các phương pháp này dựa trên dữ liệu giao dịch thị trường, dòng tiền kỳ vọng, chi phí đầu tư và hiệu quả khai thác trong tương lai, từ đó phản ánh sát hơn giá trị kinh tế của bất động sản.

Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, định giá đất cụ thể giúp đánh giá đầy đủ các yếu tố riêng biệt của từng thửa đất, bảo đảm quyền lợi cho người dân và hạn chế phát sinh tranh chấp. Đây được xem là cơ chế giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai.

Thực tiễn tại TP.HCM và nhiều địa phương lân cận cho thấy công tác định giá đất cụ thể đang được triển khai tương đối thuận lợi. Nhờ hệ thống quy định pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý, thời gian xác định giá đất cho nhiều dự án đã được rút ngắn đáng kể.

Nhiều dự án lớn tại TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh ghi nhận thời gian từ khi giao đất đến khi phê duyệt giá đất chỉ kéo dài từ 1 đến 3 tháng. Đối với các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, quá trình xác định giá đất cũng được thực hiện nhanh hơn và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Thế Phượng cũng khuyến nghị áp dụng hệ số mức biến động thị trường nhỏ hơn hoặc bằng 1 đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại tự do và đất sử dụng cho mục đích giáo dục, y tế.

Theo ông, việc tăng giá đất đối với các loại hình này có thể làm gia tăng chi phí đầu tư, sản xuất, kinh doanh và ảnh hưởng đến phát triển kinh tế địa phương.

Các chuyên gia cũng cho rằng một trong những khó khăn hiện nay là dữ liệu đất đai còn thiếu minh bạch và cơ chế bảo vệ chưa rõ ràng. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, kiến nghị cần sớm hoàn thiện bản đồ địa chính số và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước.

Ông cũng đề xuất nghiên cứu thí điểm cơ chế “sandbox” trong định giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa..., cho phép ứng dụng dữ liệu lớn và các công cụ định giá tự động. Mô hình này có thể bao gồm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, hệ thống định giá tự động có kiểm chứng và cơ chế thẩm định song song bởi nhiều tổ chức độc lập, đồng thời công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực và loại hình đất.

Theo ông, chỉ khi dữ liệu minh bạch, cơ chế rõ ràng và giá đất được xác định sát với thị trường thì công tác định giá đất mới thực sự hỗ trợ hiệu quả cho quản lý nhà nước cũng như sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.