Diện tích tối thiểu 50 m2 mới được tách thửa đất: Quy định áp dụng tại địa phương nào, trường hợp nào được miễn?

Đất ở tại Hà Nội phải từ 50 m2 mới được tách thửa

Theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại các phường, thị trấn ở Hà Nội là 50 m2.

Trường hợp chỉ tách thửa mà không hình thành lối đi mới, thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích không nhỏ hơn 50 m2, chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên. Sau khi tách, đất cũng phải đáp ứng các điều kiện về loại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Quy định mới đã nâng đáng kể diện tích tối thiểu so với Quyết định 20/2017/QĐ-UBND được áp dụng trước đó. Theo quy định cũ, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại các phường, thị trấn là 30 m².

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn dành một phần diện tích để làm lối đi, việc tách thửa phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. Lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5 m trở lên đối với đất tại các phường, thị trấn và từ 4 m trở lên đối với các xã còn lại.

Đồng thời, phần diện tích thửa đất ở sau khi không tính diện tích lối đi vẫn phải đáp ứng các điều kiện về loại đất được phép tách thửa theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Không chỉ đất ở, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND còn quy định cụ thể điều kiện tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất nông nghiệp và trường hợp một thửa có nhiều loại đất khác nhau.

Diện tích tách thửa đất ở khác nhau theo từng khu vực

Theo Điều 13 và khoản 1 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất ở cho cá nhân tại Hà Nội được xác định theo từng khu vực.

Bên cạnh diện tích, thửa đất còn phải đáp ứng yêu cầu về chiều dài so với chỉ giới đường đỏ, chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa và diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ.

Tuy nhiên, quy định về diện tích nêu trên không áp dụng trong một số trường hợp. Cụ thể gồm đất dự án quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023; đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất có nhà biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa nhưng nằm trong danh mục nhà biệt thự cần bảo tồn, tôn tạo được UBND thành phố phê duyệt; đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích và thực hiện theo quy định của Luật Di sản văn hóa.

Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp có mức tách thửa riêng

Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khoản 2 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định các điều kiện khác nhau tùy loại đất và khu vực.

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở được tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về diện tích nêu trên, trừ trường hợp đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản; thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được phê duyệt; hoặc đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng theo quy định.

Với đất nông nghiệp nằm trong ranh giới khu dân cư, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng được tách thửa như đối với đất ở. Trường hợp đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư, diện tích tối thiểu sau khi tách được xác định theo loại đất.

Đất nông nghiệp được tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích, trừ trường hợp đất nằm trong khu vực dồn điền, đổi thửa theo chương trình của Thành ủy Hà Nội hoặc thuộc khu vực bảo vệ di tích theo Luật Di sản văn hóa.

Trường hợp đất nông nghiệp được chia tách khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, việc xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện theo thửa đất gốc ban đầu.

Đối với thửa đất có nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau, khoản 5 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND yêu cầu việc tách thửa phải đồng thời đáp ứng các điều kiện tương ứng đối với từng loại đất.

Xã vùng đồng bằng, trung du, miền núi được xác định thế nào?

Việc xác định một xã thuộc vùng đồng bằng, trung du hay miền núi có ý nghĩa trực tiếp trong việc áp dụng diện tích tối thiểu khi tách thửa. Phụ lục 01 ban hành kèm Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể việc phân loại này.

Tại huyện Ba Vì, các xã Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa và Yên Bài thuộc vùng miền núi. Các xã Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt và Vật Lại thuộc vùng trung du, trong khi các xã còn lại thuộc vùng đồng bằng.

Tại huyện Mỹ Đức, xã An Phú thuộc vùng miền núi, các xã còn lại thuộc vùng đồng bằng. Huyện Quốc Oai có Phú Mãn và Đông Xuân thuộc vùng miền núi; Đông Yên, Hòa Thạch và Phú Cát thuộc vùng trung du; các xã còn lại thuộc vùng đồng bằng.

Tại huyện Sóc Sơn, các xã Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú và Hồng Kỳ thuộc vùng trung du, các xã còn lại thuộc vùng đồng bằng. Tại thị xã Sơn Tây, các xã Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông và Kim Sơn thuộc vùng trung du.

Huyện Thạch Thất có các xã Yên Trung, Yên Bình và Tiến Xuân thuộc vùng miền núi; Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng và Cẩm Yên thuộc vùng trung du; các xã còn lại thuộc vùng đồng bằng.

Đối với các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín và Ứng Hòa, tất cả các xã đều thuộc vùng đồng bằng theo bảng phân loại tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Như vậy, khi thực hiện thủ tục tách thửa tại Hà Nội, người sử dụng đất không chỉ cần kiểm tra diện tích mà còn phải đối chiếu loại đất, vị trí thửa đất, chiều dài, chiều rộng, chỉ giới đường đỏ và khu vực xã thuộc vùng đồng bằng, trung du hay miền núi để xác định điều kiện áp dụng.