Từ nay đến tháng 3/2027, người dân tách thửa đất phải làm theo quy định mới: Hồ sơ gồm gì và áp dụng địa phương nào?

Trình tự, thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất

UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 105/2026/QĐ-UBND ngày 25/7/2026 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số nội dung của Quyết định số 33/2026/QĐ-UBND ngày 25/3/2026 liên quan đến phân cấp thực hiện một số nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố, đồng thời ban hành trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn Hà Nội.

Đáng chú ý, quyết định này quy định cụ thể trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất áp dụng từ ngày 25/7/2026.

Theo Mục VII Phần III Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định 105/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là 12 ngày làm việc.

Thời gian này được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bảo đảm đầy đủ thành phần hồ sơ, thống nhất về nội dung thông tin giữa các giấy tờ và đầy đủ nội dung kê khai. Thời gian giải quyết không bao gồm thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thành phần hồ sơ gồm đơn đề nghị tách thửa đất hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Quyết định 105/2026/QĐ-UBND; 2 bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 22; Giấy chứng nhận đã được cấp; các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa đất (nếu có); văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện để người dân hoàn thiện theo quy định. Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung được thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ về cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

Về quá trình giải quyết, cơ quan có thẩm quyền sẽ đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND thành phố Hà Nội cùng các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa, hoặc hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc có sơ đồ nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất, trong thời hạn 2 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ về Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc cơ quan có chức năng tiếp nhận, trả kết quả để trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

Đối với hồ sơ đủ điều kiện, trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa, xác nhận các thông tin thửa đất vào đơn đề nghị và xác nhận trên bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau khi tách hoặc hợp, trừ trường hợp bản vẽ do chính Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh thực hiện.

Trường hợp việc tách thửa hoặc hợp thửa không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Nếu việc tách thửa hoặc hợp thửa làm thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký và “được thực hiện đến trước ngày 1/3/2027.

Những trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024

Khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định tiền thuê đất là khoản tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc trong các trường hợp sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024, được bổ sung bởi khoản 4 Điều 71 Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 và sửa đổi bởi điểm b khoản 2 Điều 104 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2025, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được áp dụng đối với các trường hợp gồm:

- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư (trừ xây dựng nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ).

- (2) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Đồng bào dân tộc thiểu số được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ;

- Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất theo quy định;

- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, công trình cung cấp dịch vụ hàng không, bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng và công trình trên mặt đất phục vụ vận hành công trình ngầm (quy định này có hiệu lực từ ngày 1/7/2026);

- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng, công trình công nghiệp đường sắt và các công trình phụ trợ phục vụ hoạt động đường sắt.

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP);

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng và cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã;

- Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch, thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;

- Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an;

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở khác trong cùng đơn vị hành chính cấp xã.

- Bên cạnh đó, chính sách miễn, giảm còn áp dụng đối với việc sử dụng đất để xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ và doanh nghiệp khoa học và công nghệ, cơ sở thực nghiệm, cơ sở sản xuất thử nghiệm, cơ sở vật chất và hạ tầng dùng chung phục vụ nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm đổi mới sáng tạo cấp quốc gia, cấp tỉnh và trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp quốc gia, cấp tỉnh.