Dự án chưa có chủ đầu tư: Ai được quyền khảo sát, lập báo cáo khả thi?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP bổ sung “cơ quan chuẩn bị dự án”, được kỳ vọng tháo gỡ khoảng trống pháp lý trong việc khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu khả thi khi dự án chưa xác định chủ đầu tư.
Việc chưa xác định chủ đầu tư từng tạo ra khoảng trống trong quá trình chuẩn bị một số dự án, khi tổ chức được giao lập báo cáo nghiên cứu khả thi nhưng chưa có cơ sở pháp lý tương ứng để thực hiện công tác khảo sát. Theo ông Bùi Anh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản, Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã bổ sung một chủ thể mới để giải quyết điểm nghẽn này.
Theo ông Tuấn, từ ngày 1/7/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP bổ sung khái niệm “cơ quan chuẩn bị dự án”. Đây là chủ thể có vai trò thực hiện các công việc chuẩn bị đầu tư trong trường hợp dự án chưa xác định được chủ đầu tư.
Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, cơ quan chuẩn bị dự án có thể là chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân được người quyết định đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án khi chưa xác định chủ đầu tư.
Điểm đáng chú ý nằm ở chính giai đoạn chuẩn bị dự án. Đây là quá trình bao gồm nhiều công việc liên hoàn như lập, thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc đề xuất chủ trương đầu tư; lập và thẩm định quy hoạch; khảo sát xây dựng; lập, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật và các công việc cần thiết khác.
Trong đó, kết quả khảo sát xây dựng là cơ sở quan trọng để lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Vì vậy, việc xác định rõ chủ thể có quyền tổ chức khảo sát có ý nghĩa trực tiếp đối với tiến độ và tính liên tục của quá trình chuẩn bị dự án.
Khoảng trống trong quy định cũ
Chuyên gia Bùi Anh Tuấn cho rằng, trước khi Nghị định 217 có hiệu lực, pháp luật chưa có một khái niệm thống nhất về chủ thể thực hiện các công việc chuẩn bị dự án. Quy định giữa từng công đoạn chưa thực sự đồng bộ, dẫn đến những tình huống khó xác định thẩm quyền trong thực tế.
Chẳng hạn, Luật Xây dựng năm 2025 cho phép chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án thực hiện việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Điều này có nghĩa ngay cả khi chưa xác định chủ đầu tư, một chủ thể khác vẫn có thể được giao nhiệm vụ lập báo cáo.
Tuy nhiên, với công tác khảo sát xây dựng, quy định trước đây chưa bao quát tương ứng trường hợp này. Theo phân tích của ông Tuấn, Nghị định 175/2024/NĐ-CP chủ yếu xác định người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền lập dự án PPP là những chủ thể liên quan đến công tác khảo sát; trong khi khái niệm cơ quan có thẩm quyền theo Luật PPP chủ yếu là cơ quan Nhà nước.
Từ đó phát sinh một nghịch lý: một tổ chức có thể được giao lập báo cáo nghiên cứu khả thi nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để tổ chức khảo sát xây dựng - công việc cần thiết để tạo dữ liệu đầu vào cho chính báo cáo đó.
“Cơ quan chuẩn bị dự án” tháo nút thắt
Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã đưa khái niệm “cơ quan chuẩn bị dự án” vào hệ thống quy định, tạo cách gọi và xác định chủ thể thống nhất hơn cho giai đoạn trước khi dự án có chủ đầu tư.
Theo ông Bùi Anh Tuấn, chủ thể này được sử dụng trong các quy định liên quan đến việc lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát; phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát; quản lý công tác khảo sát; phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Như vậy, khi dự án chưa xác định được chủ đầu tư, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án có cơ sở pháp lý để thực hiện các công việc cần thiết trong giai đoạn này. Quy định mới góp phần nối liền các công đoạn vốn có thể bị gián đoạn do chưa xác định được chủ thể chịu trách nhiệm.
Ví dụ, trường hợp một doanh nghiệp tại TP. HCM được UBND thành phố giao lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án PPP, trong khi chủ đầu tư chưa được xác định. Doanh nghiệp cần tiến hành khảo sát phục vụ thiết kế, trong đó có thể bao gồm thi công cọc thử và thí nghiệm thử tải tĩnh cọc. Trước đây, doanh nghiệp có thể được giao lập báo cáo nghiên cứu khả thi nhưng lại gặp vướng mắc về cơ sở pháp lý khi tổ chức khảo sát. Với quy định mới, doanh nghiệp thuộc phạm vi khái niệm “cơ quan chuẩn bị dự án”, qua đó có cơ sở để thực hiện công tác khảo sát cần thiết cho quá trình chuẩn bị dự án.
Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý cần phân biệt rõ quyền chuẩn bị dự án với quyền thực hiện dự án. Việc được giao lập báo cáo nghiên cứu khả thi không đồng nghĩa tổ chức đó đương nhiên trở thành chủ đầu tư, được thực hiện dự án hoặc được lựa chọn làm nhà đầu tư.
Theo ông Bùi Anh Tuấn, việc bổ sung “cơ quan chuẩn bị dự án” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định rõ chủ thể, trách nhiệm và cơ sở pháp lý cho các công việc trước khi xác định chủ đầu tư, qua đó hạn chế khoảng trống pháp lý và giúp quá trình chuẩn bị dự án được triển khai liên tục, rõ ràng hơn.
