Dự án có thu hồi đất có thể được giải phóng mặt bằng sớm hơn 5-7 tháng: Cụ thể ra sao, áp dụng tại địa phương nào?

Rút ngắn 5-7 tháng chuẩn bị mặt bằng cho dự án đầu tư

TP.HCM đang thực hiện lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo nghị quyết quy định tiêu chí, hồ sơ, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư; đồng thời quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.

Theo UBND TP.HCM, trong thời gian tới, thành phố cần tập trung nguồn lực để triển khai khối lượng lớn các dự án đầu tư xây dựng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, do đó việc đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phục vụ công tác thu hồi đất là nhiệm vụ trọng tâm và cấp thiết.

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dự án phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc thuộc các trường hợp đã có quyết định đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định mới đủ điều kiện để thực hiện thu hồi đất.

Tại TP.HCM, ngoài các quy định chung của pháp luật đất đai, công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng còn được hỗ trợ bởi các cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 98/2023/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 260/2025/QH15 và Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Các cơ chế này cho phép thành phố chủ động tạo quỹ đất phục vụ nhiều mục tiêu phát triển như khu thương mại tự do, Trung tâm tài chính quốc tế, thanh toán quỹ đất cho các dự án BT và xử lý các trường hợp đạt tỷ lệ đồng thuận trên 75% nhưng hết thời hạn thỏa thuận.

Tuy nhiên, theo cơ quan soạn thảo, dù hành lang pháp lý đã được quy định khá đầy đủ, quy trình thực hiện hiện nay vẫn tạo ra độ trễ lớn về thời gian. Cụ thể, việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư trên thực tế thường kéo dài khoảng 5-6 tháng. Sau khi dự án được phê duyệt, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tiếp tục mất thêm khoảng 5-7 tháng tùy theo quy mô, tính chất dự án.

Theo Quyết định số 4490/QĐ-UBND ngày 20/7/2026 của UBND TP.HCM, thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng, chưa tính thời gian vận động, cưỡng chế hoặc xác minh đất vắng chủ, khoảng 160 ngày, tương đương 5,3 tháng. Nếu phát sinh các bước vận động hoặc cưỡng chế thì tổng thời gian có thể lên tới 222 ngày, tương đương 7,4 tháng. Việc các thủ tục phải thực hiện tuần tự khiến quá trình chuẩn bị mặt bằng kéo dài đáng kể trước khi dự án có thể triển khai.

Từ thực tiễn đó, TP.HCM đề xuất cho phép triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng ngay sau khi chủ trương đầu tư được thông qua, thực hiện song song với quá trình lập dự án đầu tư. Theo đánh giá của UBND TP.HCM, cơ chế này có thể giúp rút ngắn tiến độ thực hiện dự án từ 5-7 tháng so với hiện nay.

Cơ quan soạn thảo nhận định đây là công cụ pháp lý quan trọng giúp thành phố chủ động chuẩn bị mặt bằng từ sớm, đặc biệt đối với các dự án trọng điểm hoặc có khối lượng bồi thường, giải phóng mặt bằng lớn. Việc rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng cũng sẽ góp phần thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, hạn chế tình trạng dự án đã được bố trí vốn nhưng chậm triển khai do chưa có mặt bằng, đồng thời tạo quỹ đất sạch để thực hiện các công trình đầu tư xây dựng trọng điểm trong bối cảnh TP.HCM được áp dụng nhiều cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển.

Dự thảo nghị quyết dự kiến áp dụng đối với các dự án đầu tư công, dự án đối tác công - tư (PPP) và các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư cần triển khai ngay theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư Trung ương Đảng, Đảng ủy Chính phủ hoặc Ban Chấp hành Đảng bộ TP.HCM. Đề xuất này cũng được xây dựng trong bối cảnh thành phố chuẩn bị triển khai nhiều dự án lớn theo chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 09-NQ/TW ngày 19/5/2026 của Bộ Chính trị, với nhiều nhiệm vụ trọng tâm về phát triển kết cấu hạ tầng, giao thông, đường sắt đô thị, cảng biển, logistics, chỉnh trang đô thị, kiểm soát triều, thoát nước và các khu đô thị xanh, thông minh, sinh thái.

Theo UBND TP.HCM, dự thảo nghị quyết được xây dựng nhằm thể chế hóa các cơ chế đột phá theo Luật Phát triển đô thị, rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng và bảo đảm an sinh xã hội cho người có đất bị thu hồi thông qua các chính sách hỗ trợ phù hợp. Các chính sách được xây dựng trên nguyên tắc bảo đảm đúng đối tượng, đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, hạn chế phát sinh khiếu kiện và tăng cường phân cấp thẩm quyền phê duyệt.

Những dự án thu hồi đất nào được áp dụng, người dân được hỗ trợ ra sao?

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Bên cạnh đó, dự thảo dành riêng các điều khoản về di dời công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Các nhóm hỗ trợ được đề cập gồm hỗ trợ đối với tài sản; hỗ trợ đối với các trường hợp chia tách, mua bán, tặng cho nhà, đất bằng giấy tay trong khoảng thời gian từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày có chủ trương thực hiện dự án; các trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai.

Về tái định cư, dự thảo quy định chính sách đối với nhiều trường hợp cụ thể, trong đó có trường hợp sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, có khuôn viên riêng, sử dụng riêng trước ngày 1/7/2006 và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền.

Theo tờ trình của UBND TP.HCM, phạm vi điều chỉnh của dự thảo bao gồm quy định về tiêu chí, hồ sơ, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư, đồng thời quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối tượng áp dụng gồm các cơ quan Nhà nước thực hiện quyền hạn, trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai; các đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thu hồi và các đối tượng liên quan khác.

UBND TP.HCM cho biết việc ban hành nghị quyết không làm tăng biên chế, không phát sinh nhu cầu bổ sung nguồn nhân lực của bộ máy Nhà nước, đồng thời không làm phát sinh yêu cầu về cơ sở vật chất và nguồn lực tài chính để bảo đảm thi hành. Theo kế hoạch, dự thảo nghị quyết sẽ được trình HĐND TP.HCM xem xét, thông qua trong quý III/2026.