Dư nợ bất động sản chiếm 1/4 toàn nền kinh tế, lí do nào khiến ngân hàng 'ưu ái'?
Tính đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm tới 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế.
Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024 và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), còn dư nợ tiêu dùng gắn với bất động sản là 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).
Thống kê từ báo cáo tài chính của 13 ngân hàng niêm yết cho thấy, tính đến 30/6, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 19,3% so với cuối năm 2024. Có tới 11/13 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng hai con số, nhiều ngân hàng bứt tốc trên 30% như MB, TPBank, PGBank, Saigonbank; riêng VIB tăng gần 78%.
Nói cách khác, bình quân cứ 4 đồng dư nợ của hệ thống ngân hàng thì có gần 1 đồng nằm ở bất động sản. Tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này cũng cao gấp đôi mức chung toàn nền kinh tế (9,64% tính đến cuối tháng 7).
Chứng khoán SHS chỉ ra rằng, cho vay bất động sản đặc biệt là các chủ đầu tư dự án tăng mạnh hơn hẳn so với nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Việc giải ngân cho dự án vừa giúp khơi thông hàng tồn kho, vừa tạo thêm việc làm cho nhiều ngành liên quan.
Ngược lại, tín dụng cho sản xuất kinh doanh thuần túy lại tăng trưởng chậm. Dù lãi suất đã hạ, nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp vẫn không mặn mà vay vốn. Xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước thấp, hàng tồn kho chất đống khiến việc vay thêm chỉ làm tăng gánh nặng tài chính. Không ít doanh nghiệp thậm chí chọn thu hẹp quy mô, bán tài sản để trả nợ cũ thay vì vay mới.
"Vấn đề không nằm ở phía ngân hàng mà ở phía cầu tín dụng. Doanh nghiệp không thấy đầu ra nên không muốn vay, dù vốn sẵn có và lãi suất đã thấp", SHS bình luận.
Theo nhóm phân tích này, không phải bất động sản đang “cướp” vốn của sản xuất, mà là sản xuất chưa đủ sức hấp thụ tín dụng. Ngân hàng sẵn sàng cho vay, nhưng thiếu dự án khả thi. Đặc biệt, cho vay bất động sản thường được coi là “an toàn” hơn: dễ định giá, dễ kiểm soát, có tài sản đảm bảo và tiến độ giải ngân linh hoạt. Trong khi đó, dự án sản xuất như xây dựng nhà máy, đòi hỏi giải ngân lớn, dài hạn và rủi ro đầu ra khó lường.
SHS nhấn mạnh, việc điều tiết tín dụng bất động sản không thể chỉ dựa vào mệnh lệnh hành chính. Nếu siết quá chặt, vốn có thể không chảy sang sản xuất mà bị ứ đọng trong ngân hàng hoặc chuyển sang những kênh phi chính thức khó kiểm soát.
“Vấn đề cốt lõi không phải là ai lấn át ai, mà là làm thế nào để chiếc bánh kinh tế nở ra, để khu vực sản xuất đủ sức hút dòng vốn về phía mình”, SHS kiến nghị.
