Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Chính quyền địa phương giữ vai trò then chốt trong gỡ vướng dự án bất động sản

Ngày 3/10, tại một sự kiện tái khởi động dự án ở Đà Nẵng, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc cho biết, theo thống kê của 34 tỉnh, thành phố và các bộ, ngành, cả nước hiện có khoảng 5.000 dự án tồn đọng, khó khăn, vướng mắc kéo dài. Trong đó, gần 4.000 dự án đã được chỉ đạo xử lý, hơn 1.300 dự án đang được chỉ đạo xử lý và 158 dự án thuộc thẩm quyền Trung ương sẽ được xử lý trong thời gian sớm nhất.

“Nếu 5.000 dự án với tổng vốn 3,5 triệu tỷ đồng được đưa vào sản xuất, kinh doanh sẽ góp phần chống lãng phí và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Bài toán khơi thông nguồn lực tiếp tục được đặt ra tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số”, do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam và Hệ sinh thái truyền thông, tài chính Người Quan Sát phối hợp tổ chức ngày 22/10 tại Hà Nội.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất đang vướng mắc do được triển khai trong thời gian trước đây. Một số dự án khi triển khai có tồn tại, thậm chí có sai phạm nhất định về thủ tục. Các tồn tại đó sẽ cần những cơ chế, chính sách đặc thù để giải quyết.

Các vướng mắc tập trung vào bốn nhóm chính, gồm dự án nhà ở thương mại không có toàn bộ hoặc một phần “đất ở”, dự án tồn đọng kéo dài, dự án BT chuyển tiếp hay vấn đề xác định giá đất trong các dự án bất động sản, nhất là dự án nhà ở thương mại.

Với các dự án nhà ở không có đất ở, Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ đã mở ra cơ chế thí điểm, cho phép một số dự án được triển khai khi đáp ứng điều kiện và được HĐND cấp tỉnh thông qua. Tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530ha. Kết quả thí điểm cũng là cơ sở để nghiên cứu hoàn thiện cơ chế tiếp cận đất đai trong dài hạn. Những chính sách này đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với các dự án có tồn đọng kéo dài, Nghị quyết 170/2024 và Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội đã tạo thêm cơ sở xử lý. Tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 ghi nhận 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc. Một số địa phương đã đạt kết quả bước đầu, như Hải Phòng xử lý 239 trong số 249 dự án, còn Huế xử lý 161 trong số 171 dự án.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, một dự án có thể đồng thời vướng mắc về quy hoạch, đầu tư, đất đai, thiết kế và xây dựng. Một số tình huống cần tiếp tục được làm rõ về cơ chế áp dụng, giúp địa phương có thêm cơ sở xử lý thống nhất, vừa đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ, vừa bảo đảm nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.

Đối với dự án BT (xây dựng - chuyển giao), sự thay đổi chính sách qua các thời kỳ và chênh lệch giữa giá trị quỹ đất dự kiến trong hợp đồng với giá trị tại thời điểm thanh toán cũng đặt ra những vấn đề cần được rà soát, xử lý cụ thể.

Bên lề hội thảo, chúng tôi có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thanh Tuấn về vai trò của chính quyền địa phương, những vướng mắc trong các dự án BT và điều kiện để dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản.

Hiện nhiều ý kiến cho rằng ngân hàng là kênh dẫn vốn chính cho doanh nghiệp, đồng thời là chìa khóa để “phá băng” các dự án. Theo số liệu TS Cấn Văn Lực công bố tại hội thảo, chênh lệch giữa tín dụng và huy động vốn trong toàn hệ thống đang ở mức 1,5-1,7 triệu tỷ đồng, nghiêng về phía tín dụng. Từ góc độ vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa kiểm soát rủi ro, ông đánh giá thế nào về vai trò của hệ thống ngân hàng hiện nay?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Hệ thống ngân hàng đang được ví như “bà đỡ”, là bên tài trợ vốn để hỗ trợ doanh nghiệp “phá băng” dự án. Để quyết định tài trợ, ngân hàng cần đánh giá hồ sơ pháp lý phù hợp với mục đích vay và giai đoạn triển khai, phương án sử dụng vốn, khả năng trả nợ cùng các điều kiện liên quan.

Do đó, chính quyền địa phương mới là đầu mối giữ vai trò quyết định trong việc chủ động tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án, giải quyết các thủ tục pháp lý thuộc thẩm quyền của mình. Doanh nghiệp sẽ chủ động hoàn thiện hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và các yêu cầu khắc phục; ngân hàng đồng hành trên cơ sở thẩm định và kiểm soát rủi ro.

Theo chúng tôi sự phối hợp này sẽ giúp quá trình hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị phương án tài chính được triển khai đồng bộ, tạo điều kiện để dòng vốn đến với dự án khi đáp ứng các yêu cầu theo quy định.

Đối với các dự án hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), bất cập lớn nhất về giá trị quỹ đất thanh toán hiện nay là gì và được xử lý ra sao?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Một vướng mắc đáng chú ý là khoảng cách thời gian giữa ký hợp đồng và thực hiện thanh toán. Tại thời điểm ký hợp đồng BT, giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán đối ứng được tính toán cân bằng nhau. Tuy nhiên, do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thường kéo dài, thời điểm bàn giao đất thực tế bị lùi lại, khiến giá trị quỹ đất thường có xu hướng tăng cao hơn so với dự kiến ban đầu.

Sự gia tăng giá trị quỹ đất này là yếu tố khách quan ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Để giải quyết điểm nghẽn này, Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP của Chính phủ đã quy định những phương án xử lý chênh lệch, như bù trừ giá trị, điều chỉnh diện tích đất thanh toán hoặc chuyển sang thanh toán bằng ngân sách trong những trường hợp cụ thể. Trên cơ sở đó, cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư mới có thể xác định phương án thanh toán phù hợp, bảo vệ tài sản công và quyền lợi hợp pháp của các bên.

Khi một dự án bị ách tắc pháp lý, cả chủ đầu tư, nhà thầu lẫn người mua nhà đều rơi vào thế mắc kẹt. Theo ông, đâu là nút thắt đầu tiên cần gỡ để dòng tiền quay trở lại?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Theo tôi, trước hết, cần xác định đầy đủ dự án đang vướng ở đâu, thuộc thẩm quyền của cơ quan nào và cần đáp ứng điều kiện gì để tiếp tục triển khai. Khi dự án vướng mắc pháp lý không thể triển khai, chủ đầu tư bị chôn vốn, nhà thầu thi công ngưng trệ tài chính và khách hàng cũng chưa được thụ hưởng các sản phẩm của dự án.

Trước hết, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện pháp lý của dự án, với vai trò điều phối của chính quyền địa phương và sự chủ động thực hiện của doanh nghiệp. Việc giải quyết đồng bộ các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính sẽ tạo cơ sở để dự án tiếp tục triển khai, tiếp cận tín dụng và huy động vốn khi đáp ứng các điều kiện tương ứng theo quy định.

Vì vậy, sự phối hợp hiệu quả giữa địa phương, doanh nghiệp và ngân hàng có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa dòng vốn trở lại dự án. Hồ sơ pháp lý rõ ràng, cùng phương án kinh doanh khả thi, sẽ củng cố cơ sở thẩm định của ngân hàng và niềm tin của người mua nhà.

Trên cơ sở tổng kết thực tiễn, cơ quan có thẩm quyền có thể nghiên cứu cơ chế để phân cấp phù hợp để địa phương chủ động hơn trong xử lý các vướng mắc về trình tự, thủ tục có khả năng khắc phục. Việc xem xét cần căn cứ vào tính chất, hậu quả của từng vi phạm, sự phù hợp với quy hoạch, yêu cầu bảo vệ ngân sách và quyền lợi hợp pháp của các bên.

Định hướng này nhằm tạo cơ sở rõ ràng để địa phương có thêm dư địa xử lý những tồn tại có thể khắc phục, đồng thời vẫn kiểm soát được việc lợi dụng chính sách để hợp thức hóa sai phạm có tính chất vụ lợi. Việc mở rộng thẩm quyền cần đi cùng điều kiện áp dụng cụ thể, cơ chế giám sát và trách nhiệm thực thi.

Trân trọng cảm ơn ông!