Giá chung cư cũ Hà Nội rẻ hơn 50% so với căn hộ mới, Đông Anh tăng mạnh nhất quý I/2025

Gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội giảm giá trong quý I/2025

Dự báo về giá chung cư cũ trong thời gian tới, đại diện Savills vừa cho biết, mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm, hiện giá thứ cấp đang rẻ hơn 20-50% so với giá sơ cấp. Theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, song tính trung bình là giảm khoảng 1% theo quý.

Mức giảm giá 2-6% so với lúc đỉnh đầu năm ngoái tập trung ở những dự án như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), Imperia Sky Garden (quận Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa, The Sparks (Hà Đông)...là tín hiệu cho thấy một giai đoạn điều chỉnh đang manh nha, báo hiệu sự thay đổi trong "cuộc chơi" của thị trường bất động sản Thủ đô.

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng "phi mã" suốt 5 năm qua, với mức nhảy vọt trung bình 22%/năm, trong khi thị trường thứ cấp lại ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá trên diện rộng.

>>>Trước sức ép thuế quan, Thủ tướng yêu cầu NHNN và Bộ Tài chính hành động khẩn

Ghi nhận thực tế, nhiều căn hộ "bay hơi" cả trăm triệu đồng. Ngay tại khu đô thị Gia Lâm, cảnh tượng chủ nhà cắt lỗ từ 100 đến nửa tỷ đồng đã không còn là chuyện hiếm. Một căn hộ hai phòng ngủ từng neo giá 4,58 tỷ đồng nay chấp nhận giảm sâu 180 triệu đồng, xuống còn 4,4 tỷ đồng, cho thấy áp lực bán ra đang ngày càng gia tăng trên thị trường thứ cấp Hà Nội.

Lý giải "cơn gió ngược" của thị trường thứ cấp, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, chỉ ra sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu tư. Việc giá căn hộ sơ cấp quá cao đã thúc đẩy người mua tìm đến thị trường thứ cấp để săn hàng giá tốt. Để đón đầu xu hướng này và khơi thông thanh khoản, nhiều chủ nhà đã chấp nhận "lùi một bước", thu hẹp biên lợi nhuận, thậm chí "cắt máu" để nhanh chóng giao dịch và tái cơ cấu dòng vốn. Chính động thái này đã tạo nên làn sóng giảm giá đáng chú ý trên thị trường chung cư chuyển nhượng Hà Nội trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, việc thị trường chung cư Hà Nội hạ nhiệt là một diễn biến tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng "nóng" đến 35-40% trong hai năm trước. Nếu như các quý trước giá nhà có thể tăng phi mã 8-9%, thì nay tốc độ đã chậm lại đáng kể, chỉ còn khoảng 3%.

Nguyên nhân sâu xa là do nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng giá sau một thời gian găm hàng chờ giá đỉnh. Nhiều chuyên gia đã cảnh báo về chiêu trò "cắt lỗ" được một số chủ nhà và môi giới sử dụng để thu hút sự chú ý của người mua, nhấn mạnh rằng những người mua từ 2-3 năm trước rất khó chấp nhận bán dưới giá vốn, và phần lớn mức giảm giá chỉ là sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.

Giá căn hộ mới "đi ngang" trong quý 2/2025

Trong khi giá thứ cấp có xu hướng giảm, thì giá sơ cấp liên tục tăng. Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy tại thị trường Hà Nội, 5 năm qua, mỗi năm giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 22%; trong quý I/2025, giá vẫn tiếp tục tăng.

Đáng chú ý, khu vực Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm, thứ hai là khu vực Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng giá đạt 40%/năm, đây cũng là khu vực đang dẫn đầu Thành phố về giá sơ cấp trung bình căn hộ với mức 185 triệu đồng/m2.

Trong quý 2/2025, giá căn hộ sơ cấp khả năng giảm giá là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Savills lý giải: Chính là "bộ ba" đại đô thị Vinhomes với nguồn cung chiếm gần 90% thị trường mới và tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, Vinhomes Ocean Park, Smart Cities, Global Gate đang một tay thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới tại Hà Nội, bất chấp vị trí vùng ven.

Chuyên gia Savills nhận định kịch bản giá sơ cấp quý 2/2025: Dù khó giảm, nhưng cũng khó tái diễn cảnh tăng "nóng". Nguồn cung mới chất lượng cao sắp ra mắt, với mức giá tiềm năng trên 100 triệu/m2, sẽ giữ cho mặt bằng giá sơ cấp hiện tại (khoảng 79 triệu/m2) khó có biến động giảm sâu trong ngắn hạn. Thị trường căn hộ mới Hà Nội đang trên đà ổn định sau những đợt tăng trưởng mạnh mẽ.

“Từ quý 3 đến quý 4/2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hay Ocean Park hoàn tất mở bán hết quỹ căn, thị trường có thể đón thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Điều này có thể tạo điều kiện để mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội được điều chỉnh nhẹ. Dù vậy, cần thấy rằng hiện nay giá thị trường vẫn đang ở ngưỡng cao so với năng lực chi trả của số đông người mua", bà Hằng phân tích.

Dự báo cho năm 2026, Savills kỳ vọng, sự trở lại của căn hộ hạng C giá dưới 2 tỷ đồng sẽ "cởi trói" cho thị trường, tái cân bằng cung - cầu và kéo mặt bằng giá sơ cấp đi xuống. Sự vắng bóng bấy lâu của phân khúc này đang được kỳ vọng sẽ sớm được lấp đầy, mang đến cơ hội an cư thực tế hơn cho đông đảo người dân Thủ đô.

>>>Grab khuấy đảo thị trường Việt Nam, doanh thu tăng sốc lên 228 triệu USD